등기·명의신탁

10년 넘게 소유한 임야 등기를 원주인이 위조로 말소했으면 소유권을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 등기부취득시효가 완성된 뒤라면 등기가 위조 서류로 말소되거나 다른 사람 앞으로 넘어가도 소유권을 잃지 않고, 상속인도 등기 없이 그 소유권을 이어받습니다. 대법원 98다20110 판결은 등기를 효력존속요건으로 보지 않습니다. 지금은 처분금지가처분으로 추가 이전부터 막으십시오.

상속등기를 아직 안 했다고 해서 상속인이 소유권을 주장하지 못하는 것은 아닙니다. 상속에 의한 부동산 취득은 등기 없이 효력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 아버지는 2011년 등기부를 확인하고 한 임야를 사서 이전등기를 마친 뒤 나무를 심고 관리해 왔습니다. 아버지가 2024년 돌아가시고 형제들이 상속등기를 미루던 2025년, 원래 주인이라는 B씨가 예전 매도인의 등기가 무효라며 서류를 위조해 아버지 명의 등기를 말소하고 지인 C씨 앞으로 이전등기를 해 버렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

등기부취득시효가 완성된 뒤 등기가 몰래 말소되면 소유권을 잃나요?

잃지 않습니다. 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유하면 그 부동산의 소유권을 취득합니다. 대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결은 등기가 물권의 효력발생요건일 뿐 존속요건이 아니므로, 시효 완성 뒤 점유자 명의 등기가 말소되거나 원인 없이 다른 사람 앞으로 이전등기가 되어도 점유자는 소유권을 잃지 않는다고 보았습니다.

10년은 반드시 점유자 자신의 명의로 채워야 하는 것은 아니고, 앞사람의 등기 기간까지 합쳐 그 기간 동안 소유자로 등기되어 있으면 됩니다. 매도인의 등기가 원인무효였더라도 매수인이 이를 모르고 과실 없이 사서 10년간 점유했다면 소유권을 취득합니다.

상속등기를 안 했는데 상속인이 소유권을 주장할 수 있나요?

주장할 수 있습니다. 상속으로 인한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않으므로, 피상속인이 시효로 취득한 소유권은 사망과 동시에 상속인에게 넘어갑니다. 다만 상속인이 그 부동산을 팔거나 담보로 제공하려면 먼저 상속등기를 해야 합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제187조와 제245조 제2항은 원안 당시와 같습니다.

원래 주인이라는 사람이 위조로 넘긴 등기는 어떻게 되돌리나요?

소유권에 기한 방해배제로 현재 명의인 앞으로 된 등기의 말소를 구합니다. 등기부취득시효는 완성과 동시에 소유권을 취득하는 것이어서, 시효 완성을 원인으로 한 별도의 이전등기 청구권이 생기는 것이 아닙니다. 따라서 상속인은 소유권을 근거로 위조 서류로 이루어진 말소등기와 그 뒤 이전등기의 효력을 다투고, 판결을 받아 점유자 명의 등기를 회복한 뒤 상속등기를 합니다.

원래 주인이라는 사람은 앞선 등기가 원인무효라고 주장하겠지만, 시효취득이 완성된 이상 그 주장만으로는 소유권을 되찾을 수 없습니다. 상대방은 점유자에게 과실이 있었다고 다툴 것이므로, 매수 당시 등기부를 확인하고 정상 거래를 했다는 자료를 준비해야 합니다.

등기부취득시효 소유권 회복 순서

• 등기 이력 확인 - 폐쇄사항 포함 등기부로 매수·말소·이전 날짜를 확인합니다. 10년 기간 계산의 기초입니다.
• 처분금지가처분 - 현재 명의인의 추가 처분을 막습니다. 상대방이 늘어나는 것을 방지합니다.
• 점유·무과실 자료 확보 - 매매계약서, 대금 지급 내역, 관리 기록을 모읍니다. 선의·무과실을 뒷받침합니다.
• 말소 소송 제기 - 위조 말소등기와 이후 이전등기의 말소를 구합니다. 상속인 전원이 함께 하거나 보존행위로 합니다.
• 등기 회복 후 상속등기 - 판결로 등기를 회복하고 상속등기를 합니다. 이후 처분이 가능해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 점유 도중 원래 주인이 소송을 제기했거나 매수 당시 등기 이력에 의심할 사정이 있었다면 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 말소·회복 소송과 가처분 절차를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부취득시효는 몇 년인가요?
  10년입니다. 민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게, 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득한다고 정합니다. 20년이 필요한 점유취득시효와 구별됩니다.
• 10년 동안 제 명의로 등기돼 있어야 하나요?
  아닙니다. 대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결은 10년간 반드시 점유자 명의로 등기되어 있어야 하는 것은 아니고, 앞사람의 등기까지 아울러 그 기간 동안 소유자로 등기되어 있으면 된다고 보았습니다.
• 시효 완성 뒤 등기가 말소되면 소유권을 잃나요?
  잃지 않습니다. 같은 판결은 등기가 효력발생요건이지 효력존속요건이 아니므로 시효 완성 뒤 점유자 명의 등기가 말소되거나 원인 없이 다른 사람 앞으로 이전되어도 소유권을 상실하지 않는다고 보았습니다.
• 상속등기를 안 한 상속인도 소유자인가요?
  소유자입니다. 민법 제187조는 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않는다고 정합니다. 다만 같은 조 단서에 따라 등기하지 않으면 처분할 수 없으므로, 매각이나 담보 제공 전에는 상속등기를 해야 합니다.
• 시효 완성을 이유로 이전등기를 청구하면 되나요?
  등기부취득시효는 완성과 동시에 소유권을 취득하므로 시효 완성을 원인으로 한 이전등기 청구권이 따로 생기지 않습니다. 소유권에 기한 방해배제로 현재 명의인의 등기 말소를 구하는 것이 기본 방법입니다.
• 소송 중에 상대방이 임야를 팔면 어떻게 되나요?
  새 매수인까지 상대로 다시 다퉈야 할 수 있습니다. 이를 막으려면 민사집행법 제300조 제1항의 처분금지가처분을 먼저 해 두어야 합니다. 가처분 등기 뒤에 들어온 권리는 본안 판결로 함께 정리할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

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