매매 계약
인테리어 공사하라고 건물을 먼저 넘겨주기로 한 약속을 어기면 매매계약을 해제할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
대부분 해제할 수 없습니다, 잔금일 전에 인테리어 공사를 위해 건물을 먼저 넘겨주기로 한 약속은 매매계약의 부수적 의무로 보는 경우가 많기 때문입니다. 판례는 계약 목적 달성에 꼭 필요한 주된 채무를 어겼을 때만 해제를 허용하고, 부수적 의무 위반은 손해배상으로 해결하게 합니다. 지금은 계약서에 선인도 약속을 어기면 해제할 수 있다는 특약이 있는지부터 확인해 두십시오.
매도인이 약속한 날에 건물을 넘겨주지 않으면, 약속 내용이 적힌 특약 문구와 인테리어 업체와의 계약서, 공사 지연으로 생긴 비용 내역을 모아 두십시오. 해제가 막히더라도 손해배상 청구의 근거가 됩니다.
선인도 약속이 깨졌다고 잔금 지급을 미루거나 계약을 포기할 필요는 없습니다. 본래 잔금일과 명도일은 그대로이고, 늦어진 공사로 생긴 손해는 따로 청구할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 11월 꼬마빌딩을 18억원에 사면서 잔금일과 명도일을 2026년 3월 15일로 정하고, 인테리어 공사를 위해 2026년 2월 15일까지 매도인이 시설물을 철거해 건물을 먼저 넘겨주기로 특약했습니다. 그런데 매도인은 기존 임차인 정리가 늦어졌다며 선인도를 하지 않았습니다. A씨는 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
선인도 약속을 어기면 매매계약을 해제할 수 있나요?
원칙적으로 해제할 수 없습니다. 채무불이행으로 해제하려면 그 채무가 계약 목적 달성에 필요불가결하고, 이행되지 않으면 계약을 맺지 않았을 것이라고 볼 정도의 주된 채무여야 합니다. 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결은 부수적 채무의 불이행만으로는 계약을 해제할 수 없다고 보았습니다.
매매계약의 주된 채무는 매도인의 소유권이전과 인도, 매수인의 대금 지급입니다. 잔금일 전 인테리어 공사를 위한 선인도는 매수인 편의를 위한 협조 의무에 가까워, 원래 사례가 인용한 울산지방법원 2013. 12. 11. 선고 2013나2627 판결도 이를 부수적 의무로 보았습니다.
주된 채무인지 부수적 의무인지는 어떻게 가리나요?
급부 자체의 가치가 아니라 계약을 맺을 때 드러난 당사자의 합리적 의사로 가립니다. 계약의 내용과 목적, 불이행의 결과를 함께 봅니다. 예를 들어 개업일이 정해진 상가를 사면서 공사 기간 확보가 매수의 전제라고 계약서에 적었다면 주된 채무로 볼 여지가 생깁니다.
| 구분 | 예시 | 불이행 시 |
|---|---|---|
| 주된 채무 | 소유권이전, 인도, 대금 지급 | 최고 후 해제 가능 |
| 부수적 의무 | 잔금 전 선인도 협조, 시설물 철거 협조 | 해제 불가, 손해배상 |
| 특약으로 해제 사유 지정 | 선인도 위반 시 해제 문구 | 약정해제권으로 해제 |
- 주된 채무
- 예시: 소유권이전, 인도, 대금 지급
- 불이행 시: 최고 후 해제 가능
- 부수적 의무
- 예시: 잔금 전 선인도 협조, 시설물 철거 협조
- 불이행 시: 해제 불가, 손해배상
- 특약으로 해제 사유 지정
- 예시: 선인도 위반 시 해제 문구
- 불이행 시: 약정해제권으로 해제
출처 - 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결, 민법 제544조
2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제544조도 원래 사례 당시와 같은 내용이어서 이 판단 기준은 그대로 적용됩니다.
특약으로 해제 사유를 정해 두면 달라지나요?
달라집니다. 선인도 약속을 어기면 계약을 해제할 수 있다고 특약으로 정했다면, 그 특약에 따른 약정해제권으로 해제할 수 있습니다. 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하며, 특약에 최고를 거치라는 문구가 없다면 특약에서 정한 방식대로 따릅니다.
해제가 안 되면 손해는 어떻게 청구하나요?
손해배상을 청구합니다. 매도인이 선인도 약속을 어겨 공사가 늦어졌다면, 늘어난 공사비, 임시 거처 비용, 영업 개시 지연에 따른 손해 가운데 약속 위반과 상당인과관계가 있는 부분을 청구할 수 있습니다. 잔금에서 상계하자고 협의하는 방법도 있습니다.
선인도 약속 위반 대응 순서
- 약속 내용 확인 - 계약서 특약에 선인도 날짜와 목적, 위반 시 효과가 적혀 있는지 봅니다. 해제 특약이 있으면 해제가 가능합니다.
- 이행 요구 - 매도인에게 선인도 이행을 서면으로 요구합니다. 이행 거절 기록이 손해배상 근거가 됩니다.
- 손해 자료 수집 - 인테리어 계약서, 지연에 따른 추가 비용, 임시 거처 비용을 모읍니다. 영수증과 견적서를 날짜별로 정리합니다.
- 잔금 절차 유지 - 잔금일과 소유권이전은 원래대로 진행합니다. 매수인이 잔금을 미루면 오히려 해제 사유가 됩니다.
- 정산 협의 또는 청구 - 손해액을 잔금과 정산하자고 협의하고, 안 되면 손해배상을 청구합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 선인도가 매수 결정의 전제라는 사정이 계약서나 협상 기록에 드러나 있다면 주된 채무로 다툴 여지가 있으니 계약서와 협상 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제·손해배상 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
매도인이 약속을 하나라도 어기면 계약을 없던 일로 할 수 있다고 생각하는 매수인이 많습니다. 실제로는 법원이 어긴 약속이 계약의 뼈대인지 곁가지인지를 먼저 나누고, 곁가지라면 해제를 받아 주지 않습니다. 해제를 전제로 잔금을 멈추면 오히려 매수인이 위약 책임을 지게 됩니다.
그래서 계약 당시 그 약속이 얼마나 중요했는지를 보여 주는 기록이 결론을 좌우합니다. 선인도 날짜를 정한 이유가 적힌 특약, 협상 과정의 문자, 개업일이나 입주일이 정해져 있었다는 자료, 매도인에게 선인도를 요구한 날과 거절한 날을 남겨 두어야 합니다.
이 기록은 주된 채무라고 다툴 때 당사자의 합리적 의사를 증명하는 자료가 되고, 해제가 인정되지 않더라도 손해배상 소송에서 손해와 인과관계를 뒷받침합니다. 잔금 정산 협의에서도 같은 자료로 금액을 제시할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 손해배상 분쟁을 수행해 왔으며, 어긴 약속이 주된 채무인지 부수적 의무인지를 계약서와 협상 기록으로 먼저 가린 뒤 해제와 손해배상 가운데 실익 있는 쪽을 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 경업금지·비밀유지 약정 자문
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서와 특약·선인도 요구 문자·인테리어 계약서·지연 비용 영수증을 준비해 주시면, 선인도 약속의 성격·해제 가능 여부·손해배상 범위를 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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