경매 낙찰
입찰가를 실수로 낮게 써서 떨어졌는데 오기를 이유로 매각을 다시 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 입찰가격을 잘못 적었다는 사정은 민사집행법이 정한 매각불허가 사유가 아니어서 오기를 이유로 매각을 불허하거나 다시 입찰하게 하지 않습니다. 떨어진 입찰자는 이해관계인이 아니어서 매각허가에 이의하거나 항고할 수도 없습니다. 지금은 보증금 반환부터 신청하십시오.
매각기일 종결이 고지되면 떨어진 입찰자는 바로 보증금 반환을 신청할 수 있습니다. 오기를 다투느라 보증금 반환을 미룰 이유는 없습니다.
입찰표를 잘못 썼다고 법원에 진정서를 낼 필요는 없습니다. 입찰가격 오기는 매각을 불허할 사유가 아니어서 진정서로 결과가 바뀌지 않습니다.
이런 상담이 많습니다
J씨는 2025년 8월 오피스텔 경매에 참가해 2억 1,500만 원을 적으려다 금액란에 2,150만 원을 적었습니다. 최저매각가격보다 한참 낮은 금액이어서 J씨의 입찰은 받아들여지지 않았고, 2억 원을 적은 다른 입찰자가 최고가매수신고인이 됐습니다. J씨는 자기 입찰가가 중대한 오기였으니 매각을 불허하고 다시 입찰하게 해 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
입찰가를 낮게 잘못 써서 떨어졌으면 매각을 다시 하나요?
아니요. 법원은 이해관계인의 이의가 이유 없고 직권으로 불허할 사유가 없으면 최고가매수신고인에게 매각을 허가해야 합니다. 불허가 사유는 민사집행법 제121조 각 호와 제124조 제1항으로 정해져 있고, 입찰자가 자기 입찰가를 잘못 적었다는 사정은 그 어디에도 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 같습니다.
대법원 2010. 2. 16. 자 2009마2252 결정은 최고가매수신고인이 착오로 높게 적은 사건에서도 이 사유로는 매각을 불허할 수 없다고 보았습니다. 높게 쓴 경우에도 불허가가 안 되는데, 낮게 써서 떨어진 입찰자의 오기가 다른 사람의 낙찰을 막을 근거가 될 수는 없습니다.
떨어진 입찰자가 매각허가에 이의할 수 있나요?
원칙적으로 할 수 없습니다. 매각허가에 관한 이의를 할 수 있는 사람은 경매절차의 이해관계인, 즉 압류채권자, 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 권리자 등입니다. 단순히 입찰에 참가했다가 떨어진 사람은 여기에 들어가지 않습니다.
| 지위 | 이의 | 즉시항고 | 보증금 |
|---|---|---|---|
| 이해관계인 | 가능 | 손해 볼 때 가능 | 입찰 시 동일 |
| 최고가매수신고인 | 해당 없음 | 가능 | 대금에 충당 |
| 차순위매수신고인 | 해당 없음 | 허가 주장 시 가능 | 대금 완납 뒤 반환 |
| 떨어진 입찰자 | 불가 | 불가 | 종결 고지 뒤 즉시 반환 |
- 이해관계인
- 이의: 가능
- 즉시항고: 손해 볼 때 가능
- 보증금: 입찰 시 동일
- 최고가매수신고인
- 이의: 해당 없음
- 즉시항고: 가능
- 보증금: 대금에 충당
- 차순위매수신고인
- 이의: 해당 없음
- 즉시항고: 허가 주장 시 가능
- 보증금: 대금 완납 뒤 반환
- 떨어진 입찰자
- 이의: 불가
- 즉시항고: 불가
- 보증금: 종결 고지 뒤 즉시 반환
출처 - 민사집행법 제90조, 제115조 제3항, 제129조
매각허가결정에 대한 즉시항고도 손해를 보는 이해관계인, 매수인, 매각허가를 주장하는 매수신고인에게만 허용됩니다. 떨어진 입찰자는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 매수신고인으로서 매각기일 종결 고지로 매수의 책임에서 벗어날 뿐입니다.
입찰표에서 자주 나오는 실수는 무엇인가요?
입찰가격은 일정한 금액으로 적어야 하고, 한 번 낸 입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없습니다. 금액란과 보증금란을 바꿔 적거나, 자릿수를 빠뜨리거나, 사건번호와 물건번호를 잘못 적는 실수가 흔합니다. 제출 전에 금액을 한글과 숫자로 한 번씩 읽어 보는 것이 가장 확실한 방법입니다.
입찰가 오기 뒤 확인 순서
- 보증금 반환 - 매각기일 종결 고지 뒤 즉시 반환을 신청합니다. 최고가·차순위가 아니면 매수 책임이 없습니다.
- 절차상 흠 점검 - 매각물건명세서나 최저매각가격 결정에 중대한 흠이 있는지 봅니다. 이런 사유는 이해관계인이 이의할 수 있습니다.
- 이해관계인 여부 확인 - 본인이 채권자나 등기상 권리자라면 이의와 항고를 할 수 있는 지위가 있습니다. 입찰자 지위만으로는 부족합니다.
- 매각 결과 확인 - 매각결정기일의 결과와 대금 납부 여부를 지켜봅니다. 매수인이 대금을 안 내면 차순위 허가나 재매각이 열립니다.
- 다음 입찰 준비 - 재매각이나 다른 물건 입찰 때 입찰표 기재 방법을 다시 확인합니다. 제출한 입찰표는 고칠 수 없습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 입찰자가 그 부동산의 채권자나 임차인처럼 이해관계인 지위를 함께 가지고 있다면 등기부와 권리신고 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의와 배당 다툼을 수행합니다.
실무상 착안점
입찰표를 잘못 써서 떨어진 사람들은 「누가 봐도 실수니 다시 기회를 주겠지」라고 생각합니다. 경매 절차는 입찰표에 적힌 금액만 봅니다. 매각불허가 사유는 법에 정해진 것뿐이고, 자기 입찰가 오기는 그 목록에 없습니다.
그래서 개찰 뒤에는 오기를 다투기보다 보증금 반환 신청서와 영수증, 입찰표 사본을 먼저 챙기는 편이 낫습니다. 본인이 그 부동산의 채권자나 임차인이라면 이해관계인 지위를 보여 주는 등기부와 권리신고서도 함께 확인해야 합니다. 이해관계인이면 절차상 흠을 이유로 한 이의가 가능하기 때문입니다.
이 기록은 매각허가 이의나 항고를 할 수 있는지 판단하는 출발점이 됩니다. 이해관계인이 아니라면 다툴 길이 사실상 없고, 이해관계인이라도 금액 오기가 아니라 매각물건명세서의 흠 같은 법정 사유를 찾아야 합니다. 뒤이어 매수인이 대금을 안 내면 재매각이 열리므로 그 공고를 지켜보는 것이 현실적인 기회입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의와 즉시항고, 배당 다툼 사건을 수행해 왔으며, 의뢰인의 이해관계인 지위와 법에 정한 불허가 사유의 존재를 먼저 확인한 뒤 다툴 실익이 있는지를 판단하는 방식으로 대응합니다.
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
입찰표 사본·보증금 영수증·등기사항전부증명서·매각물건명세서를 준비해 주시면, 이해관계인 지위·법정 불허가 사유의 존재·이의와 항고 실익을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 민사집행법 제121조
- 민사집행법 제115조 제3항
- 민사집행법 제123조 제2항
- 대법원 2010. 2. 16. 자 2009마2252 결정
- 민사집행법 제90조
- 민사집행법 제129조 제2항
- 민사집행규칙 제62조 제6항
- 민사집행법 제121조 제5호
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성