주택 임대차

이사한 뒤 한 달 늦게 전입했는데 그 사이 근저당이 잡혔다면 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 입주를 먼저 했더라도 전입신고 전에 근저당권이 설정됐다면 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 대항력은 입주와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 생기므로 기준은 입주일이 아니라 전입신고일입니다. 지금은 확정일자를 받았는지와 경매 때 배당요구 기한부터 확인해 두십시오.

입주한 날짜를 증명할 이삿짐 영수증을 찾느라 애쓸 필요는 없습니다. 이 사안에서 결론을 정하는 날짜는 전입신고일 하나입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024년 4월 빌라를 보증금 2억원, 기간 2년으로 임차해 이사했지만 바쁜 일정 탓에 전입신고는 5월 중순에야 했습니다. 전입 뒤 등기부를 떼어 보니 4월 말 집주인이 은행에서 대출을 받으며 근저당권을 설정해 둔 상태였습니다. 2026년 집주인의 이자 연체로 경매 이야기가 나오자, E씨는 먼저 이사 온 자신이 우선이라고 생각했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주만 하고 전입신고를 늦게 하면 대항력은 언제 생기나요?

입주와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 두 요건 가운데 늦게 갖춘 쪽이 기준이므로, 입주가 한 달 빨랐더라도 전입신고 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

그 사이 설정된 근저당권은 임차인보다 앞선 권리가 됩니다. 근저당권에 기한 경매로 집이 매각되면 근저당권이 소멸하면서 그보다 늦은 임차권도 함께 소멸하므로, 임차인은 매수인에게 집을 비워 주어야 하고 매수인에게 보증금을 요구할 수 없습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항력 발생 시점을 인도와 주민등록을 마친 다음 날로 정하고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 원안 이후 이 부분은 바뀌지 않았습니다.

전입신고와 근저당 설정이 같은 날이면 누가 앞서나요?

근저당권이 앞섭니다. 대법원은 대항력이 다음 날부터 생기도록 한 이유가, 같은 날 이루어진 전입과 등기의 선후를 가리기 어렵고 임차인이 없음을 확인하고 등기한 권리자가 뜻밖의 피해를 보지 않게 하려는 것이라고 보았습니다.

같은 판결은 확정일자를 입주·전입과 같은 날이나 그 전에 받았더라도 우선변제권 역시 전입 다음 날을 기준으로 생긴다고 보았습니다. 그래서 계약서를 쓴 날 등기부를 확인하고, 잔금일에 전입신고를 바로 하는 것이 가장 확실한 대비입니다.

대항력이 없으면 보증금은 어떻게 돌려받나요?

확정일자를 받았다면 경매 매각대금에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다. 다만 앞선 근저당권이 먼저 배당받고 남는 금액에서 받으므로, 집값에서 근저당 채권액을 뺀 금액이 보증금보다 적으면 일부를 받지 못할 수 있습니다.

보증금이 소액임차인 기준 이하라면 앞선 근저당권보다도 먼저 일정액을 받는 최우선변제가 가능하고, 이때 기준은 근저당 설정 당시 시행령으로 판단합니다. 배당으로 모자란 금액은 집주인에게 보증금 반환을 청구해 판결을 받은 뒤 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다.

전입 지연 사이 근저당 대응 순서

• 날짜 대조 - 등기부의 근저당권 접수일과 주민등록초본의 전입일을 비교합니다. 전입 다음 날이 늦으면 대항력은 근저당보다 뒤입니다.
• 확정일자 확인 - 계약서에 확정일자가 찍혀 있는지 봅니다. 없으면 지금이라도 받아 이후 권리보다 앞서게 합니다.
• 배당요구 - 경매가 개시되면 배당요구의 종기까지 권리신고와 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 소액 기준 대조 - 보증금이 근저당 설정 당시 소액임차인 기준 이하인지 확인합니다. 해당하면 최우선변제를 받습니다.
• 잔액 청구 - 배당으로 다 받지 못한 보증금은 집주인에게 반환 소송을 제기합니다. 판결로 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고 때 주소를 잘못 적었거나 가족이 먼저 전입한 경우에는 주민등록초본과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주를 먼저 했으면 입주일부터 대항력이 있나요?
  아닙니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정합니다. 입주가 먼저라도 전입신고가 늦었다면 전입신고 다음 날이 기준이고, 그 전에 설정된 근저당권보다 뒤가 됩니다.
• 전입신고와 근저당이 같은 날이면요?
  근저당권이 앞섭니다. 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결은 대항력이 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기도록 한 것은 같은 날 등기한 권리자를 우선시키려는 취지라고 보았습니다. 확정일자를 같은 날 받아도 우선변제권은 다음 날 생깁니다.
• 매수인에게 대항하지 못하면 집을 비워야 하나요?
  비워야 합니다. 근저당권에 기한 경매로 근저당권이 소멸하면 그보다 늦은 임차권도 매각으로 소멸하므로, 매수인은 대금을 낸 뒤 인도명령이나 명도소송으로 집을 비우라고 요구할 수 있습니다. 보증금은 배당이나 집주인에 대한 청구로 받아야 합니다.
• 확정일자가 있으면 보증금을 받을 수 있나요?
  후순위 권리자보다 먼저 배당받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 매각대금에서 우선변제를 받지만, 앞선 근저당권이 먼저 받고 남은 금액에서 받으므로 전액을 받지 못할 수 있습니다.
• 소액임차인 기준은 언제 기준인가요?
  근저당권이 설정된 날에 시행되던 기준으로 봅니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따른 최우선변제는 선순위 담보물권 설정 당시 시행령의 보증금 범위와 금액을 적용합니다. 계약 당시나 경매 당시 기준이 아니라는 점을 확인해야 합니다.
• 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
  대항력이 없는 임차인이 배당요구의 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠집니다. 민사집행법 제88조 제1항의 배당요구를 하지 않은 채 매각이 끝나면 매수인에게도 대항할 수 없어 보증금은 집주인에게 따로 청구하는 수밖에 없습니다.

비슷한 상황

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