주택 임대차

보증금을 못 받았는데 직장 때문에 이사해야 하면 우선변제권은 어떻게 지키나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 마친 뒤 이사하면 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항이 등기 후 대항요건을 잃어도 권리를 잃지 않는다고 정합니다. 지금은 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인하기 전까지 이사를 미루십시오.

직장 때문에 이사를 가야 한다고 보증금을 포기하거나 집주인의 반환을 끝까지 기다릴 필요는 없습니다. 등기로 권리를 지킨 뒤 이사하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 8월 보증금 1억5,000만원에 오피스텔을 주거용으로 임차하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 8월 계약이 끝났지만 집주인은 새 세입자를 구하지 못했다며 보증금을 돌려주지 않았습니다. 10월에 다른 지역으로 발령이 난 A씨는 보증금을 지키면서 이사할 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차권등기를 마치면 이사해도 우선변제권이 유지되나요?

네. 임차권등기를 마치면 그 전에 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 그 뒤 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」이 임차권등기명령에 따른 등기에 이런 효력을 줍니다.

순서가 중요합니다. 대항력은 인도와 주민등록을 유지해야 계속되므로, 임차권등기가 끝나기 전에 이사하거나 전입신고를 옮기면 그 순간 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 신청만으로는 부족하고 등기가 완료되어야 합니다. 법원 결정 후 등기까지 시간이 걸리므로 이사 날짜는 등기 완료를 확인한 뒤로 잡습니다.

임차권등기명령은 언제, 어디에 신청하나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 계약 기간이 남아 있거나 해지 통지가 효력을 내기 전이라면 신청할 수 없습니다.

신청서에는 임대차계약서, 주민등록표 등본, 계약 종료를 보여 주는 자료를 붙입니다. 계약 종료를 보여 주는 자료로는 갱신거절 통지 문자, 해지 통지 내용증명과 그 도달 확인서가 쓰입니다. 법원이 등기명령을 내리면 법원이 등기소에 등기를 촉탁하므로 임차인이 따로 등기를 신청할 필요는 없습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

등기를 마치고 이사한 뒤에는 무엇을 해야 하나요?

이사한 뒤에는 보증금 반환을 청구하는 절차를 진행합니다. 집주인이 계속 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송을 내 판결을 받고, 그 판결로 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 임차인이 직접 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없습니다.

다른 채권자의 신청으로 경매가 시작되면 임차권등기가 되어 있어도 배당요구 종기와 절차를 확인해 권리 신고를 챙깁니다. 새 세입자가 들어오면 그 사람은 임차권등기 뒤에 임차한 것이 되어 소액임차인 최우선변제를 받지 못하므로, 집주인이 새 세입자를 구하기 어려워 반환 협의가 앞당겨지는 경우도 있습니다.

임차권등기명령 후 이사 대응 순서

• 계약 종료 확인 - 계약 종료일이 지났거나 해지 통지가 도달했는지 확인합니다. 종료 전에는 신청할 수 없습니다.
• 등기명령 신청 - 관할 법원에 계약서와 주민등록표 등본을 붙여 신청합니다. 신청 비용은 나중에 임대인에게 청구합니다.
• 등기 완료 확인 - 등기사항증명서에 임차권등기가 올라갔는지 봅니다. 확인 전에는 이사하거나 전입을 옮기지 않습니다.
• 이사와 전입 - 등기 완료 뒤 새 집으로 이사하고 전입신고를 합니다. 이미 얻은 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
• 반환 청구 - 내용증명, 지급명령, 보증금 반환 소송 순으로 진행합니다. 판결을 받으면 강제경매로 회수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 기간이 남은 상태에서 이사해야 하거나 집에 이미 경매가 진행 중인 경우에 해당하면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차권등기명령은 집주인 동의가 필요한가요?
  필요하지 않습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 혼자 법원에 신청할 수 있습니다. 법원이 신청을 받아들이면 등기가 촉탁되어 등기부에 임차권등기가 올라갑니다. 집주인이 반대하더라도 요건을 갖췄다면 절차가 진행됩니다.
• 등기 전에 이사하면 어떻게 되나요?
  등기가 끝나기 전에 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항요건을 잃어 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그 뒤 등기가 되면 등기한 때부터 새로 대항력과 우선변제권을 얻지만, 그 사이 설정된 근저당보다는 뒤로 밀립니다. 등기 완료를 확인한 뒤 이사해야 합니다.
• 확정일자 없이 등기만 해도 우선변제되나요?
  임차권등기를 마치면 등기 자체로 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만 등기 전에 확정일자와 대항요건을 갖춘 날짜가 있다면 그 이전 순위가 유지되어 더 유리합니다. 확정일자를 받아 둔 경우 그 날짜를 등기 신청 때 함께 밝혀 둡니다.
• 신청 비용은 돌려받을 수 있나요?
  돌려받을 수 있습니다. 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 인지대, 송달료, 등록면허세 영수증을 보관해 두었다가 보증금 반환 청구를 할 때 함께 청구합니다.
• 등기 후에 집주인이 집을 팔면요?
  등기로 대항력이 유지되므로 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받습니다. 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있고, 판결을 받아 그 집을 경매로 넘길 수도 있습니다. 집주인이 바뀌었는지는 등기부로 수시로 확인합니다.
• 보증금 반환 소송 뒤 경매는 어떻게 하나요?
  확정판결이나 이에 준하는 집행권원을 받으면 그 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 임차인이 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 주는 반대의무 이행을 경매 개시 요건으로 하지 않습니다. 이미 이사했다면 그대로 진행하면 됩니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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