주택 임대차

자취방 구할 때 말하는 대항력은 무슨 뜻이고 어떻게 갖추나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

대항력은 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 새 주인에게 계약 기간과 보증금 반환을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 집에 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 생깁니다. 계약 전에는 등기사항전부증명서에서 근저당권이 먼저 잡혀 있는지부터 확인하십시오.

대항력을 얻으려고 임대차등기를 따로 할 필요는 없습니다. 집주인 동의가 없어도 입주와 전입신고만으로 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

대학 신입생 A씨는 2026년 2월 학교 앞 원룸을 보증금 1천만원, 월세 50만원에 계약하려 했습니다. 선배들이 대항력을 꼭 갖추라고 했지만 무엇을 해야 하는지 몰랐습니다. 등기사항전부증명서를 떼어 보니 이미 은행 근저당권이 설정돼 있었고, A씨는 이 상태에서 대항력이 어떤 의미가 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력이 있으면 무엇을 주장할 수 있나요?

집이 팔려도 새 집주인이 기존 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 새 주인에게 남은 계약 기간 동안 살 권리와 계약이 끝나면 보증금을 돌려받을 권리를 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 양수인 외에 임대할 권리를 승계한 사람도 같은 지위로 봅니다.

대항력은 제3자가 집을 무단으로 쓰거나 방해할 때 방해배제를 청구하는 근거도 됩니다. 새 집주인이 나가 달라고 해도 계약 기간이 남아 있으면 응하지 않아도 됩니다.

대항력과 우선변제권은 어떻게 다른가요?

대항력은 새 주인에게 계약을 주장하는 힘이고, 우선변제권은 경매 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 우선변제권은 대항요건에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다. 둘은 요건이 달라서 전입신고와 확정일자를 함께 챙겨야 합니다.

보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 경매신청 등기 전에 대항요건만 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항, 제11조).

근저당권이 먼저 잡힌 집이면 대항력이 소용없나요?

경매에서는 대항력이 약해집니다. 경매로 매각되면 임차권은 원칙적으로 소멸하고, 보증금이 다 변제되지 않은 대항력 있는 임차권만 남습니다. 근저당권이 전입보다 먼저 설정됐다면 그 근저당권과 함께 임차권도 소멸해 매수인에게 대항하지 못합니다.

그래서 계약 전에 등기부에 적힌 근저당권 설정 금액과 집값을 비교해 봐야 합니다. 근저당권 설정 금액과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까우면 경매 때 보증금을 다 받지 못할 수 있습니다. 같은 건물에 먼저 전입한 다른 임차인이 있으면 그 보증금도 더해서 봅니다. 다가구주택이라면 주민센터에서 전입세대 열람을 신청하거나 집주인에게 선순위 임차인의 보증금 내역을 받아 확인합니다. 계약 뒤에 사정이 바뀌면 되돌리기 어렵기 때문에 이 계산은 계약금을 보내기 전에 끝내야 합니다.

자취방 대항력 대응 순서

• 등기부 확인 - 계약 전 등기사항전부증명서에서 소유자와 근저당권을 확인합니다. 근저당권이 있으면 설정 금액을 집값과 비교합니다.
• 계약서 작성 - 소유자 본인과 계약하고 주소·호수를 등기부 표시대로 적습니다. 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받습니다.
• 입주와 전입신고 - 이사한 날 전입신고를 합니다. 입주와 전입을 모두 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 전입신고 때 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매 배당에서 우선변제를 받는 요건입니다.
• 주소 유지 - 계약 기간 중 주민등록을 옮기지 않습니다. 옮기면 대항력이 끊기고 다시 전입한 날 기준으로 새로 생깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택처럼 여러 세대가 한 건물에 살거나 이미 선순위 임차인이 많은 집이라면 등기부와 전입세대 열람 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고 당일에 근저당이 잡히면 누가 앞서나요?
  근저당권이 앞섭니다. 대항력은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기는 반면 근저당권은 등기 접수 당일 효력이 생기기 때문입니다. 계약서에 잔금일까지 새 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 부모님 명의로 계약하고 제가 살아도 대항력이 있나요?
  임차인 본인뿐 아니라 함께 사는 가족의 주민등록도 대항요건으로 인정됩니다. 다만 부모님이 따로 살고 학생만 전입한 경우 계약서상 임차인과 거주자가 다르므로, 계약서에 실제 거주자를 적어 두는 편이 안전합니다.
• 방학 동안 본가로 주소를 옮겨도 되나요?
  옮기면 대항력이 끊깁니다. 대항요건은 취득할 때뿐 아니라 유지하는 동안에도 계속 있어야 한다는 것이 판례이고, 다시 전입하면 그 날 기준으로 새로 생깁니다. 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤로 밀립니다.
• 확정일자는 언제 받는 것이 좋나요?
  계약 직후나 전입신고와 같은 날 받습니다. 우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 정해집니다. 확정일자를 늦게 받으면 그 사이 설정된 권리보다 순위가 뒤로 갑니다.
• 집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?
  다시 쓸 필요가 없습니다. 대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 그대로 이어받고, 기존 계약 내용이 그대로 유지됩니다. 새 집주인이 보증금을 올려 새 계약서를 쓰자고 하면 늘어난 부분만 새 순위로 보호됩니다.
• 기숙사 대신 하숙집도 대항력이 생기나요?
  하숙은 방과 식사를 함께 제공받는 계약이라 주택 임대차로 보기 어려운 경우가 많습니다. 방 한 칸을 독립적으로 빌려 보증금과 월세를 내고 생활한다면 주거용 건물의 일부 임대차로 보호될 여지가 있습니다. 계약서 형식보다 실제 이용 형태로 판단합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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