재개발·재건축

주민등록만 같이 되어 있으면 재개발 분양을 한 채만 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 재개발 분양에서 1세대인지는 주민등록이 아니라 실제로 주거와 생계를 같이하는지로 판단합니다. 대법원은 주민등록표에 함께 올라 있어도 따로 살았다면 하나의 세대로 묶어 주택 1채만 배정할 수 없다고 보았습니다. 지금은 관리처분계획 기준일에 각자 실제로 어디에 살았는지 보여 줄 자료부터 모으십시오.

조합이 주민등록표만 보고 1세대로 묶었다고 해서 그 결론을 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 실제로 따로 살았다는 자료를 내면 조합은 이를 조사해 확인해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨 부부는 2023년 경기도의 한 재개발 정비구역 안에 있는 단독주택을 2분의 1씩 공동명의로 샀고, E씨의 남동생도 같은 구역의 다른 주택을 샀습니다. 아내는 해외에서 일하며 계속 외국에 살고 있었는데, 주민등록은 시아버지 세대에 남동생과 함께 올라 있었습니다. 2025년 분양신청 때 부부와 남동생이 각각 분양신청을 했지만, 조합은 관리처분계획 기준일에 아내와 남동생이 같은 세대로 등재되어 있다는 이유로 세 사람을 1세대로 보고 주택 1채만 배정했습니다. 남동생은 형 부부와 살림을 합친 적이 한 번도 없는데 왜 분양권이 하나뿐이냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발 「1세대」는 주민등록으로 정하나요?

아닙니다. 대법원 2025. 3. 27. 선고 2022두50410 판결은 도시정비법과 시·도 조례가 말하는 「1세대」, 「하나의 세대」, 「동일한 세대」는 실제로 주거와 생계를 같이하는 가구를 뜻한다고 보았습니다. 주민등록표에 함께 올라 있어도 실제로 따로 살면 같은 세대가 아닙니다.

판결 사건에서 아내는 미국에, 시동생은 국내에 각각 정주하고 있었습니다. 원심은 주민등록표 등재로 형식적으로 판단해야 한다며 1명의 분양대상자로 본 관리처분계획을 적법하다고 했지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 그 사건의 최종 분양 결과는 환송 후 수원고등법원의 심리에서 정해집니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「경기도 도시 및 주거환경정비 조례」는 판결이 해석한 조항을 제26조 제2항 제2호로 옮겨 같은 내용을 두고 있습니다. 관리처분계획 기준일 현재 여러 분양신청자가 하나의 세대이면 1명으로 보고, 세대주와 주민등록이 다른 배우자와 그 배우자와 같은 세대를 이루는 세대원도 포함합니다.

따로 사는 배우자도 1세대로 보나요?

배우자는 따로 살아도 1세대입니다. 도시정비법은 같은 세대별 주민등록표에 없는 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속을 세대를 같이하는지와 관계없이 1세대로 봅니다. 판결 사건에서도 부부는 공유자로서 1건의 분양신청을 했습니다.

쟁점은 배우자와 주민등록만 같은 다른 가족입니다. 대법원은 배우자와 「동일한 세대를 이루고 있는 세대원」도 실제로 주거와 생계를 같이하는 사람만 뜻한다고 보았습니다. 그래서 해외에 사는 아내와 주민등록만 같았던 시동생은 부부와 별개의 분양대상자가 될 수 있습니다.

주민등록만 나누면 분양권을 더 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 같은 기준이 반대로도 적용되어, 실제로 함께 살면서 주민등록만 따로 둔 위장 세대분리는 1세대로 봅니다. 대법원은 형식만 보면 위장 세대분리를 막지 못해 「1세대 1주택」 원칙의 취지에 정면으로 어긋난다고 설명했습니다.

조합설립인가 뒤에 세대를 나눈 경우도 원칙적으로 1세대로 봅니다. 예외는 이혼과 19세 이상 자녀의 분가뿐이고, 분가는 주민등록을 달리하고 실제 거주지도 옮긴 경우로 한정됩니다.

재개발 1세대 판정 다툼 대응 순서

• 기준일 확인 - 관리처분계획 기준일, 즉 분양신청기간 만료일을 확인합니다. 세대 판단은 이 날짜 기준입니다.
• 실거주 자료 수집 - 출입국 기록, 해외 체류 증명, 임대차계약서, 공과금 납부 내역으로 실제 거주지를 증명합니다. 생계를 따로 꾸린 자료도 모읍니다.
• 조합에 의견 제출 - 관리처분계획 수립 전후로 서면 의견과 자료를 냅니다. 대법원은 조합이 의문이 있으면 자료를 받아 조사·확인해야 한다고 보았습니다.
• 인가 고시 확인 - 시장·군수의 관리처분계획 인가 고시일을 확인합니다. 제소기간 90일의 계산 기준이 됩니다.
• 취소소송 제기 - 인가된 관리처분계획 가운데 분양대상자를 1명으로 정한 부분의 취소를 구합니다. 수분양권 확인 청구를 함께 낼 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다른 시·도 조례가 적용되거나 권리산정기준일 이후 지분을 나눈 경우에는 조례 문언과 등기 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 조합을 상대로 한 관리처분계획 취소소송과 총회 관련 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합은 1세대 여부를 어떻게 판단하나요?
  1차로 주민등록표 같은 공부를 기준으로 정하고, 토지등소유자의 의견 제출이나 이의 등으로 의문이 생기면 추가 자료를 받아 실제 주거와 생계를 같이하는지 조사합니다. 대법원은 조합이 정관에 따라 자료를 요구할 수 있어 이런 확인이 어렵지 않다고 보았습니다.
• 세대 판단은 언제를 기준으로 하나요?
  조례가 정한 관리처분계획 기준일 현재를 기준으로 합니다. 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 세우므로, 그날 실제로 누구와 함께 살았는지를 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 미혼 자녀가 따로 살면 별도 분양이 되나요?
  미혼인 19세 미만 직계비속은 따로 살아도 1세대로 봅니다. 19세 이상 자녀는 실제로 주거와 생계를 따로 하면 별개 세대가 될 수 있지만, 조합설립인가 뒤 분가했다면 주민등록을 달리하고 실제 거주지도 옮긴 경우에만 인정됩니다.
• 형제가 한 집을 공유하면 두 채를 받나요?
  같은 세대가 아닌 2명 이상이 1주택이나 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하는 것이 원칙입니다. 다만 2명 이상이 1토지를 공유하고 시·도조례가 주택공급을 따로 정하고 있으면 그 조례에 따라 공급할 수 있습니다.
• 해외에 산 사실은 무엇으로 증명하나요?
  출입국사실증명, 해외 거주지 임대차계약서나 체류 허가, 현지 공과금 고지서, 국내 가족과 생계를 따로 꾸린 송금·계좌 내역 등이 쓰입니다. 판결 사건에서도 기준일 당시 배우자가 미국에 정주하고 있었다는 사실이 결론을 갈랐습니다.
• 인가 뒤에도 분양권을 다툴 수 있나요?
  다툴 수 있습니다. 관리처분계획 인가 뒤에는 인가된 계획 가운데 자신에 대한 부분의 취소를 구하는 소송을 내는데, 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 내야 합니다. 판결 사건은 수분양권 존재 확인과 함께 다퉜습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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비슷한 상황

• 조합설립인가 뒤 한 사람의 집 여러 채를 나눠 샀다면 각자 분양받나요?
• 분양신청 통지를 못 받아 현금청산자가 됐다면 관리처분계획을 다툴 수 있나요?
• 재개발 조합설립 동의율을 지분 쪼개기로 채웠다면 인가를 다툴 수 있나요?

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