재개발·재건축

이주자택지를 265㎡ 넘게 받았다면 초과분에도 생활기본시설비를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

사업시행자가 공급한도를 265㎡로 정해 알렸다면 초과분에는 생활기본시설비를 부담시킬 수 있습니다. 대법원 2023다214252 판결로 초과분 특별공급의 증명책임과 고속도로 교통광장 비용 제외, 반환액 산정 방법을 정리했습니다.

사업시행자가 공급한도를 265㎡로 정해 알렸다면 초과분에는 생활기본시설비를 부담시킬 수 있습니다. 대법원은 초과분 가격을 한도 이하와 같게 정했거나 계약서에 전체가 이주자택지로 적혀 있다는 사정만으로는 초과분까지 특별공급으로 볼 수 없다고 했습니다. 한도 이하 부분의 생활기본시설비 반환 청구는 그대로 남아 있습니다. 초과분은 공급규모 기준이 바뀐 사정을 따로 증명해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 택지개발사업으로 집이 수용되면서 이주대책대상자로 선정되었습니다. 2019. 4. 공급공고에는 1필지당 265㎡ 상한으로 공급한다고 되어 있었지만, 2023. 5. 실제로 받은 점포겸용 택지는 330㎡였습니다. 분양계약서에는 330㎡ 전체가 이주자택지로 적혀 있었습니다. 이웃들과 분양대금에 들어간 생활기본시설비를 돌려 달라는 소송을 준비하던 A씨는 2026. 7. 초과한 65㎡분도 함께 돌려받을 수 있는지, 사업지구 옆 고속도로 나들목 광장 공사비도 포함되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

생활기본시설비는 왜 돌려받을 수 있나요?

이주대책에 필요한 생활기본시설 비용은 사업시행자가 부담하도록 법이 정했기 때문입니다. 이주대책에는 이주정착지의 도로, 급수·배수시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하고, 그 비용은 사업시행자 몫입니다. 사업시행자가 택지나 주택을 특별공급하는 것도 이주대책의 한 방법입니다.

그래서 이주자택지 분양대금에 생활기본시설 설치비용이 들어가 있었다면 이주대책대상자는 그만큼을 부당이득으로 돌려 달라고 할 수 있습니다. 현행 시행령은 생활기본시설을 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도·하수처리시설, 전기·통신·가스시설로 정하고, 사업시행자가 부담할 비용을 면적 비율로 계산하는 식도 두고 있습니다. 반환 시효는 「이주자 아파트 분양대금에 넣은 생활기본시설비, 반환 시효는 몇 년인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

주민들 청구를 대부분 받아들인 원심을 파기환송했습니다. 사업시행자는 내부 지침에 따라 점포겸용 이주자택지를 1필지당 265㎡ 상한으로 공급하되, 초과 면적도 감정가격이 아닌 조성원가에서 생활기본시설비를 뺀 금액으로 공급한다고 공고했습니다. 원심은 초과분 가격이 같고 계약서에도 전체가 이주자택지로 적혀 있다며 초과분까지 특별공급으로 보았습니다.

대법원은 “이주대책대상자들에게 이주자택지 공급한도로 정한 265㎡를 초과하여 공급한 부분이 사업시행자가 정한 이주대책의 내용이 아니라 일반수분양자에게 공급한 것과 마찬가지로 볼 수 있는 경우 그 초과 부분에 해당하는 분양면적에 대해서는 일반수분양자와 동등하게 생활기본시설 설치비용을 부담시킬 수 있다.”라고 했습니다. 공급규모 기준을 바꾸려면 사업지구 여건 등 불가피한 사정이 있어야 하고, 이를 원고들이 증명해야 한다고 보았습니다.

고속도로 나들목 교통광장 비용도 생활기본시설비인가요?

아니요, 대법원은 고속국도에 부속된 교통광장 같은 광역교통시설광장은 생활기본시설로 보기 어렵다고 했습니다. 생활기본시설은 주택건설사업 등에서 사업주체가 설치해야 하는 도로·상하수도 등 간선시설을 뜻하는데, 광장은 그 항목에 들어 있지 않습니다. 간선시설에 포함되거나 부속되어 하나로 볼 수 있는 특별한 사정이 있어야 예외가 됩니다.

이 사건 교통광장은 순환고속도로 나들목의 고가도로와 그 아래 땅으로, 광역교통개선대책에 따라 개량된 시설이었습니다. 대도시권 광역교통시설 비용은 이주대책대상자도 그 혜택을 누린다는 이유로 생활기본시설비에서 빠집니다. 반환액을 계산할 때 이런 시설을 넣었다면 금액이 줄어들 수 있습니다. 반대로 사업지구 안 간선도로나 상하수도처럼 이주민 생활에 필요한 시설은 생활기본시설에 들어가므로, 시설별로 나누어 따져야 합니다.

생활기본시설비 반환 청구 대응 순서

• 공급 기준 확인 - 공급공고·보상안내문에서 1필지 공급한도와 초과분 가격 산정 방식을 확인합니다.
• 분양면적 구분 - 한도 이하 면적과 초과 면적을 나누어 정리합니다.
• 불가피한 사정 자료 - 초과분까지 특별공급이라고 주장하려면 공급규모 기준이 바뀐 경위 자료를 모읍니다.
• 시설별 비용 분류 - 사업지구 생활기본시설과 광역교통시설 등 제외 시설을 나눕니다.
• 청구액 산정·소 제기 - 면적 비율로 반환액을 계산해 부당이득반환 소송을 내고, 시효 기간 안인지 함께 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공급한도를 정해 알린 방식과 초과 공급 경위, 반환액 산정에 넣은 시설의 성격에 따라 돌려받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 이주대책 특별공급과 생활기본시설비 부당이득반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이주자택지를 감정가격으로 분양받았다면 어떻게 되나요?
  이주대책으로 특별공급한 부분이라면 생활기본시설비를 이주대책대상자에게 부담시킬 수 없으므로, 분양대금에 그 비용이 들어갔는지를 따져 반환을 구할 수 있습니다.
• 분양계약서에 전체 면적이 이주자택지로 적혀 있으면 유리한가요?
  그것만으로는 부족합니다. 대법원은 계약서 표시나 동일한 가격 산정만으로 공급규모 기준이 바뀐 것으로 볼 수 없다고 했습니다.
• 생활기본시설에는 어떤 시설이 들어가나요?
  현행 시행령은 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도 및 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설을 정하고 있습니다.
• 사업시행자가 부담할 생활기본시설비는 어떻게 계산하나요?
  택지 공급이라면 사업지구 생활기본시설 설치비용에 이주대책대상자에게 유상 공급한 택지면적이 사업지구 유상공급 용지 총면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다.
• 택지 대신 아파트를 공급받은 경우도 같나요?
  주택을 특별공급받은 경우에도 생활기본시설비 부담 원칙은 같고, 계산식에서 택지면적 대신 주택의 대지면적을 씁니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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