상가 임대차

새 건물주가 멀쩡한 상가를 재건축한다며 갱신을 거절하면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 멀쩡한 상가를 재건축하겠다는 말만으로는 갱신을 거절할 수 없고, 새 건물주의 재건축 갱신거절은 현행법이 정한 세 가지 사유 중 하나에 해당해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 계약 당시 재건축 계획 고지, 노후·안전사고 우려, 다른 법령에 따른 재건축으로 사유를 좁혀 두었습니다. 지금은 처음 계약서에 철거·재건축 계획이 적혀 있었는지부터 확인하십시오.

건물주가 바뀌었다고 새로 계약서를 쓰거나 갱신권을 다시 확보할 필요는 없습니다. 새 건물주는 종전 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 상가를 보증금 5,000만원, 월세 250만원, 기간 2년으로 빌려 분식집을 운영하고 있습니다. 2026년 6월 건물이 팔렸고, 새 건물주는 만료를 앞두고 재건축할 계획이라며 갱신을 거절하겠다고 알려 왔습니다. 건물은 지은 지 오래되지 않았고 안전 문제도 없었으며, 처음 계약서에는 재건축 이야기가 전혀 없었습니다. A씨는 이런 거절에 따라야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축을 이유로 상가 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

현행법에서 재건축을 이유로 한 갱신거절은 세 가지 경우에만 허용됩니다. 계약을 맺을 때 공사시기·소요기간을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 알리고 그 계획대로 하는 경우, 건물이 노후·훼손되거나 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

세 사유 모두 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 돌려받을 필요가 있어야 합니다. 일부 리모델링이나 내부 공사만 하려는 경우는 여기에 들어가지 않습니다. 멀쩡한 건물이고 처음 계약 때 아무런 고지가 없었다면 새 건물주는 재건축을 갱신거절 사유로 내세우기 어렵습니다.

재건축 갱신거절 규정은 위헌이 아닌가요?

헌법재판소는 재건축 사유를 좁히지 않았던 옛 규정도 헌법에 위반되지 않는다고 보았습니다. 헌법재판소 2014. 8. 28. 선고 2013헌바76 결정은 법원이 재건축 사유, 사업의 실제 추진 가능성과 진행 단계를 따져 거절의 정당성을 판단하고 있고, 임차인은 우선변제권·차임감액청구권 등으로도 보호받는다는 이유를 들었습니다.

다만 이 결정의 대상은 2013. 8. 13. 개정 전 규정입니다. 그 뒤 법이 바뀌어 지금은 앞에서 본 세 가지 사유로 제한됩니다. 옛 결정만 보고 「재건축이면 무조건 거절할 수 있다」고 판단하면 현행법과 어긋납니다.

건물주가 바뀌면 갱신요구권도 새로 계산하나요?

아니요, 새 건물주는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 갱신요구권도 종전 계약에서 이어집니다. 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구를 할 수 있고, 이 10년은 건물주가 바뀌기 전 기간을 합쳐 계산합니다.

임차인이 사업자등록과 건물 인도를 마쳐 대항력을 갖췄다면 새 건물주에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 새 건물주가 매수 당시 재건축 계획이 있었다는 사정만으로는 임차인에게 고지한 것이 되지 않습니다.

재건축 거절이 정당하면 권리금은 어떻게 되나요?

재건축 사유가 적법하게 인정되면 임대인은 권리금 회수 방해 책임을 지지 않습니다. 권리금 회수기회 보호 규정은 갱신거절 사유가 있는 경우를 예외로 두기 때문입니다. 반대로 사유가 인정되지 않으면 신규임차인 주선을 막는 행위는 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다.

재건축 갱신거절 대응 순서

• 처음 계약서 확인 - 종전 건물주와 맺은 계약서에 공사시기·기간이 적힌 철거·재건축 계획이 있었는지 봅니다. 없으면 가목 사유는 성립하기 어렵습니다.
• 건물 상태 자료 확보 - 건축물대장의 사용승인일과 안전진단 결과가 있는지 확인합니다. 노후·안전사고 우려가 없으면 나목 사유도 다툴 수 있습니다.
• 관련 법령 절차 확인 - 정비사업 구역 지정이나 인허가가 실제로 진행 중인지 봅니다. 다른 법령에 따른 재건축이면 다목에 해당할 수 있습니다.
• 갱신요구 내용증명 발송 - 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구한다는 뜻을 보냅니다. 도달일이 기간 안이어야 효력이 인정됩니다.
• 신규임차인 주선 준비 - 거절이 부당하다고 보면 권리금 계약을 맺을 신규임차인을 찾아 둡니다. 주선 기록이 손해배상 청구의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 특약에 재건축 조항이 있거나 정비사업 인가가 이미 난 경우에는 계약서와 인허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재건축한다고 하면 상가 갱신을 무조건 거절할 수 있나요?
  아닙니다. 현행법은 계약 당시 재건축 계획을 구체적으로 알린 경우, 노후·안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 재건축인 경우로 사유를 제한합니다. 이 세 가지에 해당하지 않으면 재건축 계획이 있다는 말만으로는 정당한 거절이 되지 않습니다.
• 헌법재판소가 재건축 거절 규정을 합헌이라고 하지 않았나요?
  합헌 결정은 있었지만 2013. 8. 13. 개정 전 옛 규정에 대한 판단입니다. 헌법재판소 2014. 8. 28. 선고 2013헌바76 결정 이후 법이 바뀌어 지금은 사유가 세 가지로 좁혀졌으므로, 현재 분쟁은 개정된 제7호 각 목을 기준으로 판단합니다.
• 새 건물주가 산 뒤 재건축 계획을 세웠다면 가목에 해당하나요?
  해당하기 어렵습니다. 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우를 말합니다. 건물을 산 뒤 새로 세운 계획은 계약 체결 당시 고지가 아니므로 다른 목의 사유가 있어야 합니다.
• 건물이 오래됐다는 이유만으로 거절할 수 있나요?
  오래됐다는 사정만으로는 부족하고 노후·훼손 또는 일부 멸실로 안전사고 우려가 있어야 합니다. 안전진단 결과나 균열·누수 같은 객관적 자료가 필요하며, 전부 또는 대부분을 철거·재건축하기 위해 점유를 돌려받을 필요도 함께 인정되어야 합니다.
• 건물주가 바뀌면 10년 갱신 기간이 새로 시작되나요?
  새로 시작되지 않습니다. 새 건물주는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 갱신요구권은 최초 임대차기간부터 합쳐 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 행사합니다. 종전 건물주와의 계약 기간도 그대로 포함됩니다.
• 재건축 거절이 부당하면 권리금 손해배상을 청구할 수 있나요?
  갱신거절 사유가 인정되지 않는데 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 막았다면 청구할 수 있습니다. 반대로 재건축 사유가 적법하게 인정되면 권리금 회수기회 보호 규정의 예외에 해당해 임대인은 책임을 지지 않습니다.

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