권리금

건물주가 재건축한다며 새 임차인을 거절하면 권리금은 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

재건축을 이유로 한 신규임차인 거절이라도 법이 정한 재건축 요건을 갖추지 못했다면 권리금 회수 방해가 되어 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 계약 당시 구체적 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 재건축 가운데 하나에 해당할 때만 건물주의 보호의무를 면제합니다. 지금은 계약서에 재건축 일정이 적혀 있는지와 건물주가 보낸 거절 문자를 확인해 두십시오.

건물주가 권리금을 직접 물어 줄 의무는 없으니, 건물주에게 권리금 전액을 달라고 요구할 필요는 없습니다. 다툼의 대상은 새 임차인을 거절한 행위입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 4. 서울의 상가를 보증금 5,000만원, 월세 300만원에 빌려 음식점을 운영해 왔습니다. 계약서에는 재건축에 관한 내용이 없었습니다. 계약 만료를 앞둔 2026. 2. A씨가 권리금 7,000만원에 가게를 넘기기로 한 새 임차인을 소개하자, 건물주는 「내년에 건물을 새로 지을 계획」이라며 계약을 거절했습니다. 건물은 준공 20년 남짓으로 안전진단을 받은 적이 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축을 이유로 새 임차인을 거절해도 되는 경우는?

재건축 계획이 계약 당시 구체적으로 고지됐거나, 건물이 노후해 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 재건축되는 경우에만 건물주가 권리금 회수기회 보호의무에서 벗어납니다. 이 세 가지는 계약갱신 거절 사유와 같습니다. 건물주가 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 점유를 회복할 필요가 있어야 합니다.

계약서에 「추후 재건축 예정」 한 줄만 있는 것으로는 부족합니다. 법은 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를 것을 요구합니다. 계약 뒤에 생긴 재건축 계획은 가목에 해당하지 않습니다.

재건축 요건이 안 되는데 거절하면 무엇을 청구하나요?

건물주가 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절하면 권리금 회수 방해가 되고, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다. 종료 당시 권리금은 보통 소송에서 감정으로 정합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 계약갱신요구권 행사 기간을 전체 10년으로 늘렸습니다. 재건축 사유가 없으면 임차인은 최초 계약일부터 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

10년이 다 차서 갱신요구권이 없어도 권리금은 보호되나요?

보호됩니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 임대차기간이 갱신요구권 행사 기간을 넘어 임차인이 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 보았습니다. 이 사건도 건물주가 노후 건물 재건축이나 대수선 계획을 이유로 거절한 사안이었습니다.

재건축 권리금 대응 순서

• 계약서 특약 확인 - 계약 당시 공사시기와 소요기간이 적힌 재건축 계획을 받았는지 봅니다. 없으면 가목 사유가 되기 어렵습니다.
• 건물 상태 자료 확보 - 안전진단 결과나 구청의 보수 명령이 있었는지 확인합니다. 노후·안전사고 우려는 건물주가 증명해야 합니다.
• 신규임차인 주선과 권리금 계약 - 임대차 종료 6개월 전부터 신규임차인을 찾아 권리금 계약을 맺습니다. 계약서는 표준권리금계약서 양식을 쓰면 다툼이 줄어듭니다.
• 거절 의사 기록 - 건물주가 재건축을 이유로 거절한 문자나 내용증명을 보관합니다. 거절 사유가 그대로 소송의 쟁점이 됩니다.
• 손해배상 청구 - 임대차 종료일부터 3년 안에 소를 제기합니다. 종료 당시 권리금은 감정으로 산정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재개발·재건축 정비사업 구역에 포함됐거나 건물주가 계약 뒤 매각된 경우에는 사업계획과 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·권리금 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 재건축 예정이라고만 적혀 있으면요?
  그것만으로는 부족할 가능성이 큽니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목은 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 계약 당시 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를 것을 요구합니다. 날짜와 기간이 빠진 막연한 문구라면 건물주가 이 사유를 들어 신규임차인을 거절하기 어렵습니다.
• 건물이 오래됐다는 이유만으로 거절할 수 있나요?
  오래됐다는 사정만으로는 부족합니다. 제10조 제1항 제7호 나목은 노후·훼손 또는 일부 멸실 등으로 안전사고 우려가 있어야 한다고 정합니다. 안전진단 결과, 구청의 보수·사용제한 명령처럼 객관적 자료가 있어야 하고, 이를 증명할 책임은 거절한 건물주 쪽에 있습니다.
• 건물주가 권리금을 직접 물어 줘야 하나요?
  직접 지급 의무는 없습니다. 법은 건물주에게 권리금을 줄 의무를 지우는 대신, 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해하지 말라는 의무를 지웁니다. 방해가 인정되면 손해배상 책임을 지고, 그 금액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액이 한도입니다.
• 손해배상은 언제까지 청구해야 하나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간이 지나면 시효로 소멸한다고 정합니다. 재건축 공사 진행을 지켜보다 기간을 넘기는 사례가 있으니 종료일을 기준으로 달력에 표시해 두십시오.
• 10년이 지나 갱신요구권이 없으면 포기해야 하나요?
  아닙니다. 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결은 전체 임대차기간이 갱신요구권 행사 기간을 넘어 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 보았습니다. 재건축이나 대수선 계획을 이유로 거절한 사안이었습니다.
• 건물주가 재건축한다더니 리모델링만 했어요.
  거절에 정당한 사유가 없었다는 유력한 자료가 됩니다. 제10조 제1항 제7호는 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 점유를 회복할 필요가 있어야 한다고 정합니다. 내부 수리 정도에 그쳤다면 이 요건에 해당하지 않을 가능성이 크니 공사 사진과 건축 신고 내역을 확보해 두십시오.

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• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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