주택 임대차

보증금을 올려 재계약하면 최초 계약의 대항력은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

종전 보증금 범위에서는 최초 계약의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 올린 보증금만 재계약서의 확정일자 기준으로 순위가 정해집니다. 대법원은 갱신된 임대차에서도 최초 계약의 효력이 이어진다고 판단했습니다. 지금은 처음 계약서와 재계약서를 모두 보관하고 있는지 확인해 두십시오.

재계약을 했다고 전입신고를 다시 하거나 집을 새로 인도받을 필요는 없습니다. 같은 집에 계속 살고 있다면 처음 대항요건이 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2022년 6월 보증금 2억원에 아파트를 빌려 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 2024년 6월 보증금을 2억 1,000만원으로 올려 재계약하고 새 계약서에 확정일자를 받았는데, 2023년 가을 집주인이 은행에서 대출을 받으며 근저당권을 설정한 사실을 뒤늦게 알았습니다. N씨는 처음 계약의 대항력과 우선변제권이 그대로인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재계약해도 최초 계약의 대항력이 유지되나요?

네, 종전 보증금의 범위에서는 유지됩니다. 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 안에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자를 갖추면 경매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는다고 정합니다. 재계약은 같은 임대차의 연장이어서 이 효력이 끊기지 않습니다.

재계약하면서 보증금을 올렸다면, 올린 부분은 최초 계약의 보호를 받지 못합니다. 그 부분은 재계약서의 확정일자를 기준으로 순위가 정해집니다.

배당요구 때 최신 계약서만 냈다면 어떻게 되나요?

처음 계약서를 뒤에 내도 보완으로 허용될 수 있습니다. 위 판결 사건에서 임차인은 배당요구 때 재계약서만 냈다가 종기 뒤에 처음 계약서를 냈는데, 대법원은 처음부터 최초 계약으로 지급되어 유지된 보증금에 대해 우선변제를 주장한 것으로 볼 수 있다며 이를 서류 보완으로 인정했습니다.

다만 이는 사건마다 다툼이 생길 수 있는 부분입니다. 판결 사안은 배당요구서에 이미 최초 계약 때부터 지급된 보증금이라는 취지가 드러나 있었던 경우입니다. 배당요구서에 최초 계약일과 확정일자를 적고 처음 계약서를 함께 붙이면 이런 다툼 자체를 피할 수 있습니다.

계약갱신요구권으로 갱신하면 달라지나요?

계약갱신요구권으로 갱신해도 같은 원리가 적용됩니다. 갱신요구로 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 존속기간은 2년입니다. 차임과 보증금은 증감할 수 있지만 증액은 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다.

갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있고, 집주인은 실거주 등 법이 정한 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다. 갱신요구로 보증금을 올렸다면 그 증액분도 재계약서의 확정일자로 순위가 정해지므로, 갱신 합의서나 새 계약서에 확정일자를 꼭 받아 두어야 합니다.

재계약 대항력·우선변제권 유지 순서

• 계약서 전부 보관 - 처음 계약서와 재계약서를 모두 보관합니다. 부분별 순위를 증명하는 서류입니다.
• 거주 유지 - 재계약 기간에도 주민등록과 거주를 유지합니다. 끊기면 최초 대항력이 사라집니다.
• 증액분 확정일자 - 보증금을 올렸다면 재계약서에 확정일자를 받습니다. 증액분의 순위 기준이 됩니다.
• 등기부 대조 - 근저당권 설정일을 최초 확정일자와 재계약 확정일자에 각각 비교합니다. 부분별 순위가 나옵니다.
• 배당요구 - 종기까지 두 계약서를 모두 붙여 배당요구를 합니다. 뒤늦은 보완 다툼을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재계약하면서 임대인이 바뀌었거나 보증금 일부를 월세로 전환했다면 계약서 전부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재계약하면 전입신고를 다시 해야 하나요?
  같은 집에 계속 살고 주민등록을 옮기지 않았다면 다시 할 필요가 없습니다. 대항력은 처음 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생겨 재계약 뒤에도 이어집니다. 오히려 전출했다가 다시 전입하면 그 날짜로 대항력이 새로 시작됩니다.
• 올린 보증금도 최초 순위로 보호되나요?
  보호되지 않습니다. 최초 계약의 대항력과 우선변제권은 종전 보증금의 범위 안에서만 유지됩니다. 올린 부분은 재계약서에 받은 확정일자를 기준으로 순위가 정해지므로, 그 전에 설정된 근저당권보다 뒤에서 배당받습니다.
• 재계약서만 냈는데 종기가 지났으면요?
  처음부터 최초 계약으로 지급된 보증금에 대해 우선변제를 주장한 것으로 볼 수 있다면, 종기 뒤에 처음 계약서를 내는 것은 서류 보완으로 허용될 수 있습니다. 대법원은 이런 보완을 인정한 적이 있지만, 사안마다 다툼이 생길 수 있습니다.
• 배당요구를 나중에 철회할 수 있나요?
  배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우에는 배당요구의 종기가 지난 뒤 철회하지 못합니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하면 매수인의 인수 부담이 달라지므로, 종기 전에 신중하게 판단해야 합니다.
• 계약갱신요구권으로 갱신해도 같나요?
  같습니다. 갱신요구로 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 존속기간은 2년입니다. 보증금 증액은 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 증액분은 새 확정일자를 받아 두어야 순위가 생깁니다.
• 보증금을 내리고 재계약하면요?
  보증금을 낮춘 경우 남은 보증금은 종전 보증금 범위 안에 있으므로 최초 계약의 대항력과 우선변제권으로 보호됩니다. 낮춘 차액을 돌려받았는지, 월세로 바뀌었는지를 재계약서에 분명히 적어 두어야 배당에서 다툼이 줄어듭니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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