주택 임대차

재계약서를 내고 배당요구했는데 처음 계약 순위로 배당받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 당사자·집·보증금이 같고 기간만 바뀐 재계약이라면 종전 보증금 범위에서 처음 계약으로 얻은 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되어 처음 계약의 순위로 배당받을 수 있습니다. 배당요구서에서 처음 전입일과 인도일을 주장했다면 처음 계약에 따른 우선변제 주장으로 볼 여지가 있습니다. 지금은 배당요구 종기 전에 처음 계약서와 재계약서를 모두 제출하십시오.

재계약서를 새로 썼다고 해서 처음 계약으로 얻은 대항력과 우선변제권이 사라지는 것은 아닙니다. 보증금이 같다면 처음 순위가 그대로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2023. 3. 아파트를 보증금 2억원에 임차해 입주·전입신고·확정일자를 마쳤고, 2025. 3. 같은 집주인과 같은 보증금으로 기간만 2년 늘린 재계약서를 새로 쓰고 다시 확정일자를 받았습니다. 그 사이 2024. 6. 집주인이 근저당권을 설정했고, 2026년 경매가 시작되자 T씨는 재계약서만 붙여 배당요구를 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재계약서를 내고 배당요구했는데 처음 계약 순위로 받을 수 있나요?

네, 종전 보증금 범위에서는 처음 계약의 순위로 받을 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차가 갱신된 경우 종전 보증금 범위에서는 처음 계약으로 얻은 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결은 저당권 설정 전에 대항력을 갖춘 임차인이 그 권리를 선순위로 주장할 수 있다고 보면서, 저당권 설정 뒤 증액한 부분만 대항할 수 없다고 했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받습니다. 재계약서가 기간만 바꾼 것이라면 처음 계약서의 확정일자와 전입일이 순위의 기준입니다.

배당요구서에 재계약서를 붙였더라도 처음 계약에 따른 전입일과 인도일을 주장했다면, 처음 계약에 따라 유지된 보증금에 대해 우선변제를 주장한 것으로 볼 여지가 있습니다.

갱신 전후 계약이 같은 계약으로 인정되는 조건은 무엇인가요?

당사자, 목적물, 보증금 액수가 같고 기간만 달라졌다면 실질적으로 같은 임대차로 봅니다. 이 경우 두 계약서는 같은 임대차를 이어 적은 것이어서 처음 계약의 효력이 계속됩니다.

반대로 재계약 때 임대인이 바뀌었거나 보증금이 늘었다면 달라집니다. 증액분은 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤 순위이고, 증액분에 대해서는 새 확정일자가 기준이 됩니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고 그 뒤 계속 유지되어야 합니다.

배당요구 종기가 지난 뒤 처음 계약서를 내도 되나요?

순위를 바꾸는 새 주장이라면 허용되지 않을 수 있습니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결은 임대인과 보증금이 모두 다른 최후 계약서로 배당요구를 했다가 종기 뒤에 최초 계약의 확정일자를 주장한 사안에서, 매수인이 인수할 부담을 바꾸는 주장이어서 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보았습니다.

다만 계약 내용이 같고 배당요구 때부터 처음 전입일을 주장했다면, 종기 뒤 처음 계약서를 내는 것은 이미 한 주장을 뒷받침하는 서류 보완으로 볼 여지가 있습니다. 결론이 사안마다 갈리므로 종기 전에 두 계약서를 모두 내는 것이 안전합니다. 배당요구를 한 채권자는 종기가 지난 뒤 이를 철회하지 못하는 경우도 있습니다.

갱신 계약 배당요구 대응 순서

• 계약서 비교 - 처음 계약서와 재계약서의 당사자, 보증금, 목적물이 같은지 봅니다. 기간만 다르면 같은 임대차입니다.
• 종기 확인 - 법원 경매정보에서 배당요구 종기를 확인합니다. 종기 전이면 서류를 보완합니다.
• 배당요구서 작성 - 처음 계약의 전입일·인도일·확정일자를 적고 두 계약서를 모두 붙입니다. 처음 순위를 주장합니다.
• 증액분 정리 - 재계약 때 보증금이 늘었다면 증액분의 확정일자를 따로 적습니다. 증액분은 뒤 순위로 배당됩니다.
• 배당표 검토 - 배당표가 재계약일 기준으로 짜였다면 배당기일에 이의합니다. 1주 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재계약 때 임대인이 바뀌었거나 중간에 전출했다가 다시 전입한 이력이 있으면 주민등록표 초본과 두 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 처음 계약서를 잃어버렸어요
  확정일자를 받은 기관에서 확인할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제3항은 임대차에 이해관계가 있는 자가 확정일자부여기관에 확정일자 부여일, 차임과 보증금 등의 정보를 요청할 수 있다고 정합니다. 주민센터에서 받은 정보와 주민등록표 초본으로 처음 계약의 날짜를 증명합니다.
• 재계약 때 보증금을 올렸다면 순위는요?
  올린 부분은 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤 순위입니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결은 저당권 설정 뒤 증액한 보증금으로는 경락 소유자에게 대항할 수 없다고 했습니다. 종전 보증금은 처음 순위로, 증액분은 재계약서의 확정일자 기준 순위로 나누어 배당받습니다.
• 묵시적 갱신이면 계약서가 없어도 되나요?
  됩니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 처음 계약서와 확정일자로 순위를 주장합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항이 근거입니다. 새 계약서가 없어도 처음 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 배당요구서에는 처음 계약의 날짜를 적습니다.
• 종기 뒤 처음 계약서를 냈다가 거절되면요?
  배당표에 대한 이의로 다툴 수 있지만 쉽지 않습니다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결은 종기 뒤 배당순위 변동을 가져오는 주장을 원칙적으로 허용하지 않았습니다. 계약 내용이 같고 처음부터 처음 전입일을 주장했다는 사정이 있어야 보완으로 인정받을 여지가 있습니다.
• 중간에 전출했다가 다시 전입했다면요?
  처음 대항력은 이어지지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건은 계속 유지되어야 하므로, 전출하는 순간 처음 대항력이 사라지고 다시 전입한 날의 다음 날부터 새 대항력이 생깁니다. 재계약서가 있어도 순위는 다시 전입한 날을 기준으로 정해집니다.
• 배당요구를 한 뒤 철회할 수 있나요?
  제한됩니다. 민사집행법 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 종기가 지난 뒤 철회하지 못한다고 정합니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하면 매수인의 인수 부담이 줄어들므로 종기 뒤에는 철회할 수 없습니다.

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