주택 임대차

집주인이 재력 없는 사람에게 집을 팔았는데 원래 집주인에게 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

원칙적으로 집이 팔리면 원래 집주인의 보증금 반환의무는 새 집주인에게 넘어가 없어지지만, 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의하면 원래 집주인에게 받을 수 있습니다. 대법원 2001다64615 판결이 이 이의 방법을 인정했습니다. 지금은 집이 팔린 사실을 안 날을 확인하고 바로 이의 여부를 정하십시오.

집이 팔렸다고 새로 계약서를 쓰거나 보증금을 다시 주고받을 필요는 없습니다. 대항력이 있으면 기존 계약이 그대로 새 집주인에게 넘어갑니다.

이런 상담이 많습니다

V씨는 2024년 5월 선순위 근저당이 있는 다세대주택을 보증금 1억6천만원에 2년간 빌려 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 집주인은 다른 부동산이 많아 걱정하지 않았는데, 계약 만료를 앞둔 2026년 4월 집주인이 재산이 거의 없는 사람에게 집을 팔았다는 사실을 등기부를 떼어 보고 알게 됐습니다. 경매가 되면 근저당 때문에 배당받기 어려운 상황이어서, V씨는 원래 집주인에게 보증금을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집이 팔리면 원래 집주인의 보증금 반환의무는 없어지나요?

원칙적으로 없어집니다. 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔려 새 집주인이 임대인 지위를 승계하면, 보증금 반환채무도 소유권과 함께 새 집주인에게 넘어가고 원래 집주인의 임대인 지위와 보증금 반환채무는 소멸합니다. 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결의 판단입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서 새 집주인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 계약이 이미 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태에서 집이 팔려도 같습니다. 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보기 때문입니다.

새 집주인이 돈이 없으면 원래 집주인에게 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않으면, 집이 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있습니다. 이 경우 원래 집주인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않습니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

다만 이의를 제기하지 않고 새 집주인이 임대인이 된 것을 전제로 행동했다면 이의로 인정받기 어렵습니다. 같은 판결은 임차인이 새 집주인과 반환 일정을 협의하는 등 승계를 전제로 행동한 사안에서 이의를 인정하지 않았습니다. 새 집주인과 연락하기 전에 원래 집주인에게 먼저 이의를 보내야 합니다.

이의를 제기하면 계속 살 수 있나요?

어렵습니다. 이의는 새 집주인과의 임대차관계에 묶이지 않겠다는 뜻이므로, 이의를 하면 원래 집주인에게 보증금을 받고 집을 비워 주는 방향으로 정리됩니다. 계속 살면서 원래 집주인에게 보증금 책임만 지우는 방법은 아닙니다.

그래서 선택 기준은 누구에게 받는 것이 확실한가입니다. 새 집주인의 자력이 불안하고 선순위 근저당 때문에 경매 배당도 기대하기 어렵다면 원래 집주인에게 받는 쪽이 낫습니다. 새 집주인의 재산이 충분하다면 승계를 받아들이고 계속 사는 편이 부담이 적습니다. 원래 집주인의 재산이 불안하면 이의와 함께 가압류를 검토합니다.

집주인 변경 시 보증금 대응 순서

• 양도 사실 확인 - 등기사항증명서로 소유권 이전일과 새 집주인을 확인합니다. 안 날을 기록합니다.
• 자력 비교 - 원래 집주인과 새 집주인의 재산, 선순위 근저당 금액을 비교합니다. 누구에게 받을지 정합니다.
• 이의 통지 - 원래 집주인에게 받기로 했다면 즉시 내용증명으로 승계에 이의한다는 뜻을 보냅니다.
• 보증금 반환 청구 - 이의 뒤 원래 집주인에게 보증금 반환을 청구하고 반환 날짜를 정합니다.
• 임차권등기와 소송 - 반환이 늦어지면 임차권등기명령과 보증금반환소송을 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 새 집주인과 반환 일정을 협의했거나 새 계약서를 썼다면 이의가 인정되기 어려워 주고받은 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상당한 기간은 며칠인가요?
  법이나 판례가 정한 날수는 없습니다. 집이 팔린 사실을 안 때부터 이의를 제기할 수 있을 만큼의 합리적인 기간을 뜻하므로, 알게 된 뒤 몇 달씩 지나면 인정받기 어렵습니다. 알게 된 즉시 원래 집주인에게 내용증명을 보내고 도달일을 기록해 두는 편이 안전합니다.
• 이의는 누구에게 해야 하나요?
  승계에서 벗어나 원래 집주인에게 보증금을 받으려는 것이므로 원래 집주인에게 보내는 것이 기본입니다. 새 집주인에게도 같은 내용을 알려 두면 다툼이 줄어듭니다. 내용증명에는 양도 사실을 안 날, 승계를 원하지 않는다는 뜻, 보증금 반환 요구를 함께 적습니다.
• 새 집주인과 통장으로 월세를 주고받았다면요?
  새 집주인에게 월세를 내거나 반환 일정을 협의했다면 승계를 전제로 행동한 것으로 볼 여지가 커집니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결도 이런 사정이 있으면 이의로 단정하기 어렵다고 했습니다. 이의를 하려면 새 집주인과의 거래를 시작하기 전에 해야 합니다.
• 확정일자가 있으면 경매에서 받을 수 있지 않나요?
  받을 수 있지만 순위가 문제입니다. 선순위 근저당이 있으면 매각대금이 근저당에 먼저 배당되어 임차인 몫이 적을 수 있습니다. 새 집주인의 자력이 없고 배당 전망도 어둡다면 이의를 통해 원래 집주인에게 청구하는 방안을 함께 검토합니다.
• 계약기간 중에 집이 팔려도 이의할 수 있나요?
  판례는 계약이 끝난 상태에서 집이 팔린 사안에서 이의를 인정했습니다. 계약기간 중이라면 이의로 임대차관계에서 벗어나는 것이 곧 계약을 끝내는 결과가 되어 다툼이 생길 수 있습니다. 계약기간이 남아 있다면 이의의 효과와 이사 일정을 먼저 따져 보고 결정합니다.
• 원래 집주인이 새 집주인에게 받으라고 하면요?
  임차인이 이의를 제기하지 않았다면 원칙적으로 그 말이 맞습니다. 양도로 보증금 반환채무가 새 집주인에게 넘어가기 때문입니다. 반대로 상당한 기간 안에 이의했다면 원래 집주인의 반환채무는 소멸하지 않으므로, 이의 내용증명을 근거로 원래 집주인에게 계속 청구할 수 있습니다.

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