매매 계약

잔금을 빌린 돈으로 돌렸는데 매도인이 그 집 일부에 살고 있다면 이자를 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매도인이 담보로 잡은 건물 일부를 점유하며 쓰고 있는 동안에는 그 차용금 이자를 청구하는 것이 신의칙에 반한다고 본 판결이 있습니다. 매도인은 방을 쓰는 이익과 이자를 함께 얻게 되고, 매수인이 세를 놓아 갚도록 협력할 의무도 어긴 것으로 보았기 때문입니다. 지금은 매도인이 입주한 날짜와 임대를 막은 사정을 기록해 두십시오.

담보로 임대차계약서를 써 주었다고 해서 매도인이 그 방을 쓰면서 이자까지 받는 것을 받아들일 필요는 없습니다. 법원은 이런 이자 청구를 신의칙에 반한다고 본 사례가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 8월 A씨로부터 다가구주택을 6억원에 사면서 A씨의 대출 2억원과 기존 임차인들의 보증금 2억원을 인수하고 나머지를 현금으로 치르기로 했습니다. 그런데 잔금일 직전에 A씨가 임차인들에게 보증금 2억원을 이미 돌려준 사실이 드러나, B씨는 그 2억원을 A씨에게서 빌린 것으로 하고 변제기 1년, 이자 월 1%로 약정했습니다. 담보로 2층을 A씨 명의 임대차계약서로 잡아 두었는데, A씨는 비어 있던 2층에 짐을 옮겨 살기 시작하며 돈을 다 갚기 전에는 나가지 않겠다고 했습니다. B씨는 2층을 세놓아 그 보증금으로 갚으려던 계획이 막히자 이자 지급을 멈추었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금을 빌린 돈으로 돌리면 이자를 내야 하나요?

원칙적으로 약정한 이자를 내야 합니다. 민법 제605조에 따라 매매잔대금을 소비대차의 목적으로 하기로 약정하면 소비대차의 효력이 생기고, 약정 이자는 그 소비대차의 조건이 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 이자제한법상 금전대차의 이자는 연 20%를 넘을 수 없으므로 월 1%(연 12%)는 그 범위 안입니다.

매도인이 담보로 잡은 방을 쓰면 이자를 청구할 수 없나요?

매도인이 그 부분을 점유하며 사용·수익하는 동안에는 차용금 이자를 청구하는 것이 신의칙에 반할 수 있습니다. 대전지방법원 2001. 12. 21. 선고 2000나5327 판결(상고기각)은 건물 매매잔대금을 소비대차의 목적물로 한 준소비대차계약에서 그 체결 경위 등에 비추어 매도인이 건물의 일부를 점유하면서 사용·수익하고 있는 동안에는 차용금에 대한 이자지급청구가 신의칙에 반한다고 판단했습니다.

이유는 네 가지입니다.

• 매매의 원칙 - 통상 매매에서는 목적물 인도 전에는 대금 미지급에 대한 지연손해금이 생기지 않습니다.
• 이중 이득 - 매도인이 방을 쓰면서 이자까지 받으면 차용금 이자와 점유 이익(보증금 이자 상당)을 함께 얻습니다.
• 담보의 의미 - 임대차계약서는 매수인이 방을 세놓아 갚도록 돕고, 매도인은 그때까지 출입 관리를 하며 임대에 동의하는 권한을 갖는다는 뜻으로 보았습니다.
• 협력의무 위반 - 매도인은 매수인이 방을 빨리 세놓아 갚도록 협력해야 하는데 오히려 입주해 임대를 막았습니다.

이 판결은 하급심 판결이어서 결론은 약정서의 문언, 담보를 잡은 경위, 매도인의 점유 기간에 따라 달라질 수 있습니다.

이자를 멈추면 원금 상환도 미룰 수 있나요?

아닙니다. 이자 청구가 막히는 것과 원금 상환 의무는 별개입니다. 위 2000나5327 판결도 대여 원금의 지급의무 자체가 매도인의 방 명도의무와 동시이행 관계에 있다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 매수인은 변제기에 원금을 갚거나, 매도인이 퇴거하고 세입자를 들일 수 있도록 협력을 요구해 그 보증금으로 갚는 방법을 찾아야 합니다.

잔금 준소비대차 이자 분쟁 대응 순서

• 약정 내용 확인 - 차용 약정서와 담보용 임대차계약서의 문언을 확인합니다. 방을 쓸 권한까지 주었는지가 쟁점입니다.
• 점유 사실 기록 - 매도인이 입주한 날짜, 짐을 옮긴 사실, 거주 기간을 사진과 문자로 남깁니다.
• 임대 시도 기록 - 중개 의뢰, 수리 내역, 매도인의 퇴거 거부 발언을 모읍니다.
• 퇴거와 협력 요구 - 매도인에게 방을 비우고 임대에 협력하라고 내용증명으로 요구합니다.
• 이자 다툼 정리 - 매도인이 이자를 청구하면 점유 기간 동안의 이자 청구가 신의칙에 반한다고 항변하고, 원금은 별도로 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 약정서에 매도인의 사용권을 명시했거나 매도인이 따로 차임을 내고 있다면 약정서와 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 대금과 명도 분쟁 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금을 빌린 것으로 바꾸면 이자를 내야 하나요?
  원칙적으로 약정 이자를 내야 합니다. 민법 제605조에 따라 매매잔대금을 소비대차의 목적으로 하기로 약정하면 소비대차의 효력이 생깁니다. 다만 이자제한법 제2조 제1항과 대통령령에 따라 금전대차 이자는 연 20%를 넘을 수 없습니다.
• 매도인이 방을 쓰면 이자 청구가 막히나요?
  막힐 수 있습니다. 대전지방법원 2001. 12. 21. 선고 2000나5327 판결은 매매잔대금을 목적으로 한 준소비대차에서 매도인이 건물 일부를 점유하며 사용·수익하는 동안의 이자지급청구가 신의칙에 반한다고 판단했고, 이 판결은 상고기각으로 확정되었습니다.
• 담보용 임대차계약서가 있으면 매도인이 살아도 되나요?
  계약서 작성 경위에 따라 달라집니다. 위 2000나5327 판결은 담보 목적의 임대차계약서가 매수인이 방을 세놓아 갚도록 편의를 주고, 매도인은 그때까지 출입 관리를 하며 임대에 동의할 권한을 갖는다는 뜻일 뿐 매도인에게 사용·수익권까지 준 것은 아니라고 보았습니다.
• 이자를 안 내면 원금도 늦게 갚아도 되나요?
  아닙니다. 원금 상환 의무는 그대로입니다. 위 2000나5327 판결은 대여 원금의 지급의무 자체가 매도인의 명도의무와 동시이행 관계에 있다고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 원금은 변제기에 갚아야 하고, 매도인의 퇴거는 따로 요구해야 합니다.
• 지연손해금도 청구할 수 없나요?
  매도인이 점유하는 동안에는 지연손해금 청구도 부당하다고 본 사례입니다. 위 2000나5327 판결은 매도인이 그 부분을 사용·수익하고 있는 동안에는 차용금에 대한 이자 및 지연손해금을 구할 수 없다고 보았습니다. 민법 제2조 제1항의 신의성실 원칙이 근거입니다.
• 이 판결을 모든 사건에 적용할 수 있나요?
  그대로 적용되지는 않습니다. 이 판결은 대법원이 아닌 하급심 판결이고 신의칙은 사건의 경위에 따라 판단됩니다. 민법 제2조 제1항의 적용 여부는 약정서의 문언, 담보를 잡은 이유, 매도인의 점유 기간과 방식에 따라 달라집니다.

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