주택 임대차

보증금 잔금을 치르기 전에 근저당이 잡혔는데 경매에서 전액 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 근저당 설정 전에 보증금 액수를 정해 계약하고 입주와 전입을 마쳤다면 잔금을 나중에 냈더라도 보증금 전액으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 대항력은 계약 성립과 주택 인도, 주민등록으로 생기고 보증금 전액 지급을 요건으로 하지 않으며, 대법원 2017다212194 판결도 우선변제권에 관해 같은 기준을 밝혔습니다. 지금은 계약서의 보증금 액수와 잔금 지급일, 근저당 설정일을 나란히 적어 비교해 두십시오.

근저당 설정 전에 보증금을 다 내지 못했다고 해서 잔금 부분을 포기해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2025. 1. 보증금 2억원으로 빌라를 임차하는 계약을 맺고 1억 8천만원을 낸 뒤 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 나머지 2천만원은 임대인 양해를 얻어 2개월 뒤 냈고, 그동안 이자 상당액을 따로 주었습니다. 그런데 잔금을 치르기 전 은행 근저당이 설정됐고 2026. 5. 그 근저당으로 경매가 시작되자, F씨는 매수인에게 2억원 전액을 주장하며 계속 살 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금을 늦게 내도 대항력은 전액에 미치나요?

미칩니다. 대항력은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록으로 결정되고 보증금을 모두 지급할 것을 요건으로 하지 않습니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결은 대항력 요건을 이 세 가지로 정리했습니다. F씨의 보증금 2억원은 근저당 설정 전 계약으로 정해졌으므로 대항력은 계약상 보증금 전액에 미친다고 볼 수 있습니다.

우선변제권도 같은 기준입니다. 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결은 보증금 일부만 지급하고 대항요건과 확정일자를 갖춘 뒤 나머지를 나중에 냈더라도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 보증금 전액에 우선변제권이 있다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 이 판단은 그대로입니다.

근저당 뒤에 보증금을 올린 경우와는 무엇이 다른가요?

보증금 액수가 언제 정해졌는지가 다릅니다. 근저당 설정 뒤 임대인과 합의해 보증금을 올리고 차액을 냈다면, 그 증액 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있고 근저당권자와 그 경매의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결은 증액 전 보증금만 대항할 수 있다고 보았습니다.

F씨는 증액이 아니라 처음 정한 보증금의 잔금을 늦게 낸 것이어서 이 판결과 구별됩니다. 다만 잔금 지급 사실은 F씨가 증명해야 하므로 계좌이체 내역과 이자 지급 기록이 필요합니다.

매수인에게 대항하려면 무엇을 선택해야 하나요?

대항력을 쓰려면 배당요구를 하지 않고 매수인에게 임대차를 주장하는 쪽을 택해야 합니다. F씨의 대항요건이 경매를 신청한 근저당보다 앞서므로 매각으로 임차권이 소멸하지 않고, 매수인은 보증금 반환 의무를 떠안습니다. 반대로 F씨보다 앞선 근저당이 있었다면 그 근저당과 함께 임차권도 소멸해 매수인에게 대항할 수 없습니다.

이 선후 관계는 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결이 밝힌 기준입니다. 후순위 근저당의 경매라도 선순위 근저당이 매각으로 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다. 등기부 전체의 근저당 날짜를 확인해야 하는 이유입니다.

보증금 잔금 대항력 대응 순서

• 날짜 대조표 작성 - 계약일, 입주·전입일, 잔금일, 근저당 설정일을 순서대로 적습니다. 대항력 순위의 기준이 됩니다.
• 지급 증빙 확보 - 계약금·잔금 계좌이체 내역과 이자 지급 기록을 모읍니다. 보증금 전액 지급 사실을 증명합니다.
• 증액 여부 구별 - 계약서가 한 장인지, 근저당 뒤 새 계약서를 썼는지 확인합니다. 증액이면 증액분은 대항하지 못합니다.
• 대항력·배당 선택 - 배당요구의 종기 전에 매수인에게 대항할지 배당받을지 정합니다. 종기 뒤에는 번복이 어렵습니다.
• 매수인 협의·인도 거절 - 매수인이 인도를 요구하면 보증금 전액 반환과 동시이행을 주장합니다. 인도명령 절차에서 의견을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서를 근저당 뒤에 다시 썼거나 잔금을 현금으로 줘 증빙이 없다면 계약서와 입금 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당이의 소송과 매수인의 인도 청구 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 다 내야 대항력이 생기나요?
  아닙니다. 대항력은 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록을 갖추면 그 다음 날부터 생기고 보증금 전액 지급은 요건이 아닙니다. 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결도 대항력 요건을 이 세 가지로 보았습니다. 다만 경매에서 얼마를 대항할지는 계약상 보증금과 실제 지급 사실로 정해집니다.
• 확정일자 우선변제도 전액인가요?
  원칙적으로 전액입니다. 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다212194 판결은 보증금 일부만 지급하고 대항요건과 확정일자를 갖춘 뒤 나머지를 나중에 지급했어도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 보증금 전액에 대해 우선변제권이 있다고 보았습니다.
• 근저당 뒤 보증금을 올리면 어떻게 되나요?
  증액분은 근저당권자와 그 경매의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결은 근저당 설정 뒤 증액 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있다고 보았습니다. 증액분은 증액 계약서에 새로 확정일자를 받아 그 날짜 순위로 배당받는 방법이 있습니다.
• 잔금을 현금으로 줬으면 어떻게 증명하나요?
  영수증, 임대인의 수령 확인 문자, 인출 기록과 날짜가 맞는 자료로 증명합니다. 매수인은 잔금 지급 사실을 다툴 수 있으므로 임대인에게 수령 사실을 확인하는 문자를 받아 두는 것이 좋습니다. 증명하지 못하면 이미 낸 금액만 대항할 수 있다고 판단될 위험이 있습니다.
• 매수인에게 대항하면 배당은 못 받나요?
  대항력을 선택해 배당요구를 하지 않으면 매각대금에서 배당받지 않고 매수인에게 보증금을 받을 때까지 살 수 있습니다. 매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 임차권은 매수인이 인수하기 때문입니다. 어느 쪽을 택할지는 배당요구의 종기 전에 정해야 합니다.
• 나보다 앞선 근저당이 하나라도 있으면요?
  그 근저당이 매각으로 소멸하면 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸합니다. 경매를 신청한 근저당이 후순위라도 마찬가지입니다. 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결이 이 기준을 밝혔으므로 등기부 전체의 근저당 날짜를 확인해야 합니다.

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