매매 계약

잔금을 제3자가 대신 내기로 했는데 매수인에게만 최고하고 해제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 잔금을 제3자가 매도인에게 직접 내기로 하는 보증적 채무인수가 있었다면 매수인에게만 최고하고 한 해제는 효력이 다투어질 수 있습니다. 재판례는 매도인이 인수인에게 이행을 제공하며 잔금 지급을 최고했는지를 심리해야 한다고 봅니다. 지금은 인수인과 매수인 모두에게 기간을 정한 이행최고를 다시 보내 두십시오.

매수인에게 이미 보낸 해제 통보를 철회하고 처음부터 다시 해야 하는지 걱정할 필요는 없습니다. 효력이 의심되면 인수인과 매수인 모두에게 다시 최고한 뒤 새로 해제하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 상가 건물을 B씨에게 7억원에 팔고 중도금까지 받았습니다. 잔금 3억원은 B씨의 사업 동업자 C씨가 A씨에게 직접 지급하기로 세 사람이 문자로 합의했습니다. 2025년 잔금일이 지나도 돈이 들어오지 않자 A씨는 B씨에게만 두 차례 독촉한 뒤 해제를 통보했는데, B씨는 C씨에게 최고한 적이 없다며 해제가 무효라고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잔금을 제3자가 대신 내기로 했으면 누구에게 이행최고를 해야 하나요?

잔금을 직접 내기로 한 인수인에게 최고를 해야 합니다. 매수인의 잔대금 채무를 제3자가 매도인에게 직접 지급하기로 하는 보증적(병존적) 채무인수가 있었다면, 매도인은 인수인에게 자기 채무의 이행을 준비·제공하면서 잔금 지급을 최고했는데도 인수인이 지체했는지를 따져 해제권을 행사해야 한다는 것이 재판례입니다.

이 판결은 매도인이 원래 매수인에게만 최고하고 해제한 사안에서, 인수인에 대한 이행제공과 최고를 했는지 여부를 심리하지 않은 원심을 파기했습니다. 현행 민법 시행 전의 판결이지만, 이행지체 해제에 상당한 기간을 정한 이행최고가 필요하다는 구조는 지금도 같습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민법」 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있다고 정합니다.

매수인에게만 최고를 하고 해제하면 효력이 없나요?

효력이 다투어질 수 있습니다. 병존적 채무인수는 채권자로 하여금 인수인에 대해 새로운 권리를 취득하게 하는 것이어서, 인수인에게 잔금을 청구할 수 있는 이상 인수인에게 이행 기회를 주지 않은 해제는 해제권 요건을 갖추지 못했다는 반박을 받습니다.

매매계약은 쌍무계약이어서 매도인도 소유권이전등기 서류를 준비해 이행을 제공해야 상대방을 지체에 빠뜨릴 수 있습니다. 최고서에 등기서류 준비 완료와 교부 장소·일시를 함께 적어야 합니다.

해제 통보가 효력이 없으면 매도인은 무엇을 할 수 있나요?

인수인과 매수인 모두에게 상당한 기간을 정해 다시 최고하고, 그 기간이 지나면 새로 해제 통지를 보냅니다. 해제 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 내용증명으로 보내고 도달일을 확인하십시오.

해제 대신 잔금 청구를 택할 수도 있습니다. 병존적 채무인수인과 원래 매수인 모두에게 잔금 지급을 청구할 수 있고, 판결을 받아 둘 중 재산이 있는 쪽에 집행하면 됩니다.

잔금 채무인수 후 해제 대응 순서

• 인수 약정 확인 - 제3자가 잔금을 매도인에게 직접 내기로 한 약정서나 문자를 확인합니다. 병존적 채무인수인지 이행인수인지가 여기서 갈립니다.
• 이행제공 준비 - 소유권이전등기 서류를 준비하고 교부 일시·장소를 정합니다. 매도인의 이행제공이 해제의 전제입니다.
• 양쪽에 이행 독촉 - 인수인과 매수인 모두에게 상당한 기간을 정해 잔금 지급 최고를 보냅니다. 기간은 보통 1~2주로 잡습니다.
• 해제 통지 - 최고서에 정한 기간이 지나도 잔금이 없으면 두 사람에게 해제를 통지합니다. 도달일을 기록합니다.
• 원상회복·손해배상 - 해제 뒤 받은 계약금·중도금을 이자와 함께 돌려주고 손해배상을 청구합니다. 위약금 약정이 있으면 그에 따릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 대납 약정이 매수인과 제3자 사이의 이행인수에 불과하거나 계약서에 해제 절차 특약이 있는 경우에는 약정서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 소유권이전등기 말소·근저당권 말소 등 부동산 등기 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증적 채무인수가 무엇인가요?
  원래 채무자는 그대로 채무를 지고, 제3자가 같은 채무를 함께 지기로 하는 병존적(중첩적) 채무인수의 한 형태입니다. 대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결은 병존적 채무인수가 채권자로 하여금 인수인에 대해 새로운 권리를 취득하게 하는 제3자를 위한 계약의 하나라고 보았습니다.
• 해제하려면 최고를 꼭 해야 하나요?
  원칙적으로 해야 합니다. 민법 제544조는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있다고 정합니다. 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 의사를 분명히 밝힌 경우에는 최고를 거치지 않고 해제할 수 있습니다.
• 인수인에게도 최고를 해야 하는 이유는 무엇인가요?
  인수인이 매도인에게 직접 잔금을 내기로 한 이상 인수인에게도 이행 기회를 줘야 해제 요건을 갖췄다고 볼 수 있기 때문입니다. 대법원 1948. 4. 2. 선고 4281민상298 판결은 인수인에 대한 이행제공과 최고를 했는지 여부를 심리하지 않은 원심을 파기했습니다.
• 매도인도 뭔가 준비해야 하나요?
  해야 합니다. 매매는 쌍무계약이어서 민법 제536조 제1항에 따라 매도인이 등기서류를 준비해 이행을 제공해야 상대방을 이행지체에 빠뜨릴 수 있습니다. 최고서에 등기서류 준비 완료 사실과 교부 일시·장소를 적어 두십시오.
• 상당한 기간은 며칠인가요?
  법에 정해진 일수는 없고 잔금을 마련해 지급하는 데 통상 필요한 기간이면 됩니다. 실무에서는 1주에서 2주 정도로 정합니다. 기간이 너무 짧아도 상당한 기간이 지난 뒤 해제하면 효력이 인정되는 것이 일반적이지만, 다툼을 줄이려면 넉넉히 잡으십시오.
• 해제 대신 잔금을 받을 수도 있나요?
  받을 수 있습니다. 병존적 채무인수라면 매수인과 인수인 모두 잔금을 낼 의무가 있으므로 두 사람을 상대로 잔금 지급을 청구하고 판결로 집행할 수 있습니다. 이 경우 매도인도 소유권이전등기 의무를 이행해야 하며, 두 의무는 동시이행 관계입니다.

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