주택 임대차

잔금 전 매수인에게 집을 빌렸는데 매매가 해제되면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 매매가 해제되기 전에 매수인에게서 집을 빌려 입주와 전입신고를 마쳤다면 원래 집주인인 매도인에게도 대항할 수 있습니다. 대법원 2003다12717 판결은 이런 임차인을 민법 제548조 제1항 단서의 제3자로 보았습니다. 지금은 전입신고일과 해제 통지가 매수인에게 도달한 날을 비교해 보십시오.

소유권이전등기를 아직 넘겨받지 못한 매수인과 맺은 임대차라고 해서 그 자체로 무효가 되는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025년 2월 잔금 지급 전 먼저 입주한 매수인에게서 아파트를 보증금 3억원에 빌려 같은 달 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 매도인은 매수인에게 잔금 전 입주를 허락했었습니다. 그런데 2025년 9월 매수인이 잔금을 내지 못하자 매도인이 매매계약을 해제했고, 이듬해 봄 B씨에게 집을 비우라는 내용증명을 보냈습니다. B씨는 매수인과 맺은 계약만 믿고 계속 살 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인에게서 집을 빌렸는데 매매가 해제되면 나가야 하나요?

아니요. 매매계약의 이행으로 집을 인도받은 매수인에게서 해제 전에 집을 빌려 입주와 전입신고를 마친 임차인은, 계약 해제로도 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당합니다. 그래서 해제로 소유권을 되찾은 매도인에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.

대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결은 이런 임차인이 민법 제548조 제1항 단서의 제3자로서 새 소유자인 매도인에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다.

대항할 수 있다는 것은 매도인이 임대인의 지위를 승계한다는 뜻입니다. 임차인은 계약기간 동안 살 수 있고, 기간이 끝나면 매도인에게 보증금 반환을 청구합니다.

매수인이 임대할 권한이 있었는지는 어떻게 따지나요?

주택임대차보호법은 소유자와 맺은 임대차에만 적용되지 않고, 적법하게 임대할 권한을 가진 사람과 맺은 임대차에도 적용됩니다. 매매계약에 따라 집을 넘겨받은 매수인은 그 집을 사용·수익할 수 있는 지위에 있으므로 다른 사람에게 적법하게 임대할 수 있습니다.

확인할 것은 매수인이 실제로 집을 인도받았는지, 매도인이 매수인의 입주나 임대를 허락했는지입니다. 매도인이 잔금 전 입주를 허락하면서 임대를 금지하는 특약을 두었다면 다툼이 생길 수 있어 매매계약서 특약을 봐야 합니다.

대항요건을 갖추기 전에 매매가 해제되면 어떻게 되나요?

해제보다 늦게 대항요건을 갖추면 보호받기 어렵습니다. 계약 해제의 제3자 보호는 해제 전에 새로운 권리를 취득하고 대항요건까지 갖춘 사람에게 인정되기 때문입니다. 전입신고를 미루다가 그사이 해제 통지가 매수인에게 도달하면 매도인에게 대항하지 못할 수 있습니다.

해제의 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 그래서 해제 통지가 매수인에게 언제 도달했는지가 기준이 되고, 매도인이 보낸 내용증명의 도달일을 확인해야 합니다. 대항하지 못하게 되면 임차인은 임대인인 매수인에게 보증금 반환과 손해배상을 청구하게 됩니다.

매매 해제 후 임차인 대항 대응 순서

• 날짜 비교 - 입주일·전입신고일과 해제 통지 도달일을 나란히 적습니다. 대항요건이 먼저면 매도인에게 대항할 수 있습니다.
• 인도 경위 확인 - 매수인이 잔금 전 입주 허락을 받았는지, 매매계약서에 임대 금지 특약이 있는지 확인합니다. 임대 권한의 근거가 됩니다.
• 확정일자 확인 - 확정일자를 받아 두었다면 매도인 쪽 채권자의 경매에서도 순위를 주장할 수 있습니다. 없다면 지금이라도 받습니다.
• 매도인에게 통지 - 매도인에게 임차인의 존재와 계약 내용을 문서로 알립니다. 승계된 임대인이 누구인지 분명해집니다.
• 보증금 반환 상대 정리 - 기간이 끝나면 매도인에게 반환을 청구하되, 매수인에게 준 돈의 흐름을 계좌내역으로 남깁니다. 반환 다툼의 증거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 인도받기 전 임대했거나 매매계약에 임대 금지 특약이 있으면 매매계약서와 등기 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수인 명의로 등기가 안 넘어간 상태여도 되나요?
  됩니다. 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결은 매매계약 이행으로 집을 인도받은 매수인은 등기 전이라도 그 집을 적법하게 임대할 수 있다고 보았습니다. 핵심은 등기가 아니라 매수인이 실제로 집을 넘겨받아 사용·수익할 지위에 있었는지입니다. 매도인이 입주를 허락한 문자나 특약을 확인합니다.
• 매도인이 명도소송을 걸면 어떻게 방어하나요?
  해제 전에 입주와 전입신고를 마친 사실로 민법 제548조 제1항 단서의 제3자라고 주장합니다. 임대차계약서, 전입일이 표시된 주민등록초본, 입주일을 보여 주는 이사 영수증이나 관리비 내역, 해제 통지 도달일을 증거로 냅니다. 날짜가 앞서면 매도인의 인도 청구는 받아들여지기 어렵습니다.
• 보증금은 매도인과 매수인 중 누구에게 받나요?
  대항할 수 있다면 매도인에게 받습니다. 매도인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 보증금 반환채무도 매도인에게 넘어갑니다. 다만 승계를 원하지 않는 임차인은 이를 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 매수인에게 반환을 구하는 방법도 판례상 인정됩니다.
• 해제 통지 도달 뒤에 전입했다면 방법이 없나요?
  매도인에게 대항하기는 어렵습니다. 이때는 임대인인 매수인에게 계약상 책임을 묻습니다. 매수인은 임차인이 목적물을 계속 쓰게 해 줄 의무를 지므로 그 의무를 다하지 못한 데 따른 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인의 재산이 불안하면 가압류를 먼저 검토합니다.
• 확정일자가 없으면 대항력도 없나요?
  아닙니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록만으로 생기고 확정일자는 필요하지 않습니다. 확정일자는 경매나 공매 때 후순위권리자보다 먼저 배당받는 우선변제권의 요건입니다. 매도인 쪽 채권자가 집을 경매에 넘길 가능성에 대비하려면 확정일자도 받아 두는 편이 안전합니다.
• 매수인이 잔금을 안 내서 해제된 경우도 같나요?
  같습니다. 해제 사유가 매수인의 잔금 미지급이든 다른 사유든, 해제 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 제3자로 보호됩니다. 해제의 원인은 매도인과 매수인 사이 문제이므로 임차인의 대항력에 영향을 주지 않습니다. 다만 매수인과 짜고 허위로 임대차를 꾸민 경우는 보호받지 못합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
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• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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