매매 계약

잔금을 늦추며 계약금과 중도금 포기를 약속했는데 일부라도 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 잔금을 늦춰 받으면서 계약금과 중도금을 포기하기로 한 약정은 손해배상액의 예정이어서 부당히 과다하면 법원이 감액하고 나머지는 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 포기 약정을 손해배상액의 예정으로 보아 감액한 원심 판단을 유지했습니다. 지금은 포기액이 매매대금의 몇 퍼센트인지와 매도인이 부동산을 다시 판 가격부터 확인하십시오.

포기 각서에 서명했다고 계약금과 중도금을 모두 잃는 것으로 끝나지는 않습니다. 법원은 부당히 과다한 부분을 줄일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 9월 아파트를 5억원에 사기로 하고 계약금 5,000만원과 중도금 1억원을 매도인에게 치렀습니다. 2025년 2월 말 잔금일에 대출이 나오지 않아 잔금을 내지 못했고, 매도인의 독촉 끝에 잔금일을 두 달 늦추는 대신 그날까지 못 내면 계약을 해제하고 계약금과 중도금을 모두 포기한다는 각서를 써 주었습니다. A씨는 늦춘 날짜에도 잔금을 마련하지 못했고, 매도인은 몇 달 뒤 같은 아파트를 5억6,000만원에 다른 사람에게 팔았습니다. A씨는 이미 낸 1억5,000만원 중 일부라도 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약금과 중도금을 포기하기로 한 약정도 손해배상 예정인가요?

네, 잔금을 늦춰 받으면서 못 내면 계약금과 중도금 반환청구권을 포기하기로 한 약정은 손해배상액의 예정으로 봅니다. 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 법원은 예정액이 부당히 과다하면 적당히 감액할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.

대법원 1995. 12. 12. 선고 95다40076 판결은 매수인이 잔금 지급기일을 연기받으면서 그 날까지 잔금을 못 내면 매매계약을 해제하고 계약금과 중도금의 반환청구권을 포기하기로 한 사건에서, 그 포기 약정을 손해배상액의 예정으로 보았습니다. 그리고 예정액이 부당히 과다하다며 감액한 원심 판단을 유지했습니다.

법원은 포기한 돈을 얼마까지 줄여 주나요?

법원은 예정액을 그대로 받게 하면 경제적 약자인 매수인에게 부당한 압박이 되어 공정을 잃는다고 볼 때 적당한 금액까지 줄입니다. 판단에는 당사자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 약정한 경위, 매매대금에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액, 거래 관행이 모두 쓰입니다.

95다40076 사건에서 원심은 약정에 이른 경위, 계약 체결부터 해제까지의 기간, 계약금과 중도금이 대금에서 차지하는 비율, 매도인이 해제 뒤 더 비싸게 팔아 이득을 본 점, 매매대금의 10% 정도를 계약금이자 손해배상 예정액으로 정하는 거래 관행을 모두 고려해 2,500만원으로 감액했습니다. 각색 사례처럼 포기액이 대금 5억원의 30%인 1억5,000만원이고 매도인이 6,000만원 비싸게 되팔았다면 감액 주장의 여지가 큽니다. 감액의 폭은 사실심 변론종결 당시를 기준으로 판단합니다.

감액되면 돌려받는 돈에 이자도 붙나요?

네, 감액된 손해배상 예정액을 넘는 부분은 해제에 따른 원상회복으로 반환받고, 반환할 금전에는 매도인이 받은 날부터 이자가 붙습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 집니다.

예를 들어 법원이 손해배상 예정액을 5,000만원으로 감액하면 매도인은 이미 받은 1억5,000만원 중 나머지 1억원을 돌려주어야 합니다. 이 반환청구권은 일반 채권이므로 10년 안에 행사해야 소멸시효에 걸리지 않습니다.

위약벌로 약정했다면 결과가 달라지나요?

위약금이 위약벌로 인정되면 법원은 감액하지 않으므로 결과가 크게 달라집니다. 위약벌은 손해배상과 별개로 채무 이행을 확보하려는 제재로 약정한 돈입니다.

위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약벌이라는 점은 매도인이 증명해야 합니다. 같은 계약서에 실손해를 따로 배상한다는 조항이 있는데 그와 별도로 포기 조항을 두었다면 위약벌로 해석될 수 있으니 각서와 계약서 문구를 함께 봅니다.

계약금·중도금 포기 약정 대응 순서

• 각서와 계약서 확인 - 포기 약정의 문구, 해제 조건, 실손해 배상 조항이 따로 있는지 확인합니다. 위약벌로 볼 문구가 있으면 감액 주장이 막힙니다.
• 포기액 비율 계산 - 포기한 계약금과 중도금 합계가 매매대금의 몇 %인지 계산합니다. 관행인 10%를 크게 넘을수록 부당히 과다하다는 주장이 힘을 얻습니다.
• 재매도 내역 확인 - 등기사항증명서로 매도인이 다시 판 날짜와 가격을 확인합니다. 매도인이 이득을 봤다면 감액 요소가 됩니다.
• 반환 요구 - 감액을 전제로 나머지 금액의 반환을 내용증명으로 요구합니다. 매도인 재산이 처분될 우려가 있으면 가압류를 검토합니다.
• 소송 제기 - 매매대금 반환 소송에서 손해배상 예정액의 감액을 주장합니다. 반환청구권은 10년 안에 행사해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인도 소유권이전 서류를 준비하지 않는 등 잔금 불이행에 매도인 사정이 섞여 있다면 해제가 유효한지부터 계약서와 문자 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 계약금·중도금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 각서에 제가 직접 서명했는데도 감액되나요?
  감액될 수 있습니다. 민법 제398조 제2항은 당사자가 합의한 손해배상 예정액도 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다40076 판결도 매수인이 스스로 한 계약금·중도금 포기 약정을 감액한 판단을 유지했습니다.
• 계약금만 포기하는 약정이었다면요?
  계약금이 매매대금의 10% 정도라면 감액이 어렵습니다. 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다40076 판결 사건에서도 매매대금의 10% 정도를 계약금이자 손해배상 예정액으로 정하는 것이 일반 거래 관행이라는 점이 고려되었습니다. 중도금까지 포기하게 한 부분이 감액의 주된 대상입니다.
• 매도인이 손해가 없다면 전부 돌려받나요?
  전부 돌려받는 것은 아닙니다. 대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결은 손해가 없거나 예정액보다 적다는 것만으로는 부당히 과다하다고 볼 수 없다고 했습니다. 법원은 여러 사정을 함께 보아 적당한 금액까지 줄이므로 통상 관행 수준의 예정액은 남는 경우가 많습니다.
• 돌려받는 돈에 이자는 언제부터 붙나요?
  매도인이 돈을 받은 날부터 이자가 붙습니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 더하도록 정합니다. 감액된 예정액을 뺀 나머지 금액에 대해 계약금과 중도금을 각각 지급한 날부터 이자를 계산합니다.
• 위약벌이라고 쓰여 있으면 포기해야 하나요?
  문구만으로 정해지지는 않습니다. 대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855 전원합의체 판결은 위약금의 성격을 계약서 내용과 체결 경위, 약정 목적을 종합해 판단한다고 했습니다. 위약금은 손해배상 예정으로 추정되므로 위약벌이라는 증명은 매도인이 해야 합니다.
• 반환 소송은 언제까지 낼 수 있나요?
  해제 뒤 10년 안에 청구해야 합니다. 민법 제162조 제1항은 채권의 소멸시효를 10년으로 정합니다. 다만 시간이 지날수록 매도인의 재산 처분 위험이 커지므로 반환 요구와 가압류는 가능한 한 빨리 검토합니다.

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