매매 계약

잔금 전에 등기를 넘겨준 땅을 해제했는데 매수인이 또 팔았다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

대개 되찾기 어렵습니다. 매매계약을 해제했더라도 원상회복 등기를 하기 전에 해제 사실을 모르고 그 땅을 사서 등기한 제3자에게는 해제를 주장할 수 없어, 그 제3자가 소유권을 취득합니다. 제3자가 해제 사실을 알았다는 점은 해제를 주장하는 매도인이 증명해야 하니, 지금은 매수인을 상대로 한 손해배상 청구와 남은 재산 보전부터 준비하십시오.

해제 통지만 보내 놓고 등기가 저절로 돌아오기를 기다릴 필요는 없습니다. 해제로 소유권은 돌아오지만, 등기를 되돌리기 전까지 생긴 선의의 제3자에게는 대항할 수 없기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 9월 B씨에게 토지를 6억원에 팔면서 계약금과 중도금 4억원을 받았고, B씨가 토지를 담보로 대출받아 잔금을 주겠다고 해 잔금 2억원을 받기 전에 소유권이전등기를 넘겨줬습니다. B씨는 대출을 받고도 잔금을 주지 않았고, A씨는 2026년 3월 기간을 정해 최고한 뒤 계약을 해제했습니다. 그런데 B씨는 2026년 5월 해제 사실을 모르는 C씨에게 토지를 팔고 C씨 명의로 이전등기까지 해 줬고, A씨는 C씨에게서 토지를 되찾기 어려워 B씨에 대한 손해배상 청구로 방향을 정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약을 해제하면 넘겨준 소유권은 어떻게 되나요?

소유권은 매도인에게 당연히 돌아옵니다. 계약이 해제되면 그 이행으로 생긴 물권 변동은 원래대로 돌아가고, 각 당사자는 원상회복 의무를 집니다. 매도인의 원상회복 청구는 소유권에 기한 물권적 청구권이어서 소멸시효에 걸리지 않는다는 것이 판례입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제548조 제1항 단서는 해제로 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 그래서 소유권이 돌아오더라도, 그사이 그 부동산에 새로 이해관계를 맺은 제3자가 있으면 그 사람에게는 해제를 주장하지 못할 수 있습니다.

해제 뒤에 산 사람도 보호받나요?

원상회복 등기 전에 해제 사실을 모르고 산 사람이라면 보호받습니다. 대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다294186 판결은 해제 전에 새로 이해관계를 맺고 등기 등으로 권리를 취득한 제3자뿐 아니라, 해제에 따른 원상회복 등기 등이 이루어지기 전에 계약당사자와 양립하지 않는 법률관계를 맺은 선의의 제3자에게도 해제를 주장할 수 없다고 정리했습니다. 이 사례의 C씨는 해제 뒤 말소등기 전에 해제 사실을 모르고 사서 등기했으므로 소유권을 취득합니다.

제3자가 해제 사실을 알았다는 점은 해제를 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다6341 판결이 이 증명책임을 확인했습니다.

제3자가 해제될 수도 있다는 걸 알았다면요?

해제 전에 권리를 취득했다면 그래도 보호받습니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다57746 판결은 해제 전에 해제와 양립하지 않는 법률관계를 가진 제3자에게는 해제의 효과를 주장할 수 없고, 제3자가 해제 가능성을 알았거나 알 수 있었더라도 달라지지 않는다고 판단했습니다. B씨가 대출받으면서 설정한 근저당권도 해제 전에 생긴 것이므로 A씨는 그 근저당권자에게 해제를 주장할 수 없습니다.

반면 해제 뒤에 산 제3자는 해제 사실 자체를 알았다면 보호받지 못합니다. 해제 전 제3자는 선의·악의를 묻지 않고, 해제 뒤 제3자는 선의일 때만 보호된다는 차이가 있습니다.

되찾지 못하면 무엇을 청구할 수 있나요?

매수인에게 손해배상을 청구합니다. 계약의 해제는 손해배상 청구에 영향을 미치지 않으므로, 매도인은 원상회복이 불가능해진 토지의 가액과 잔금 미지급에 따른 손해를 매수인에게 청구할 수 있습니다. 매수인이 제3자에게 받은 매매대금을 숨기기 전에 예금이나 다른 재산에 가압류를 해 두는 것이 회수에 도움이 됩니다.

해제 후 제3자 전매 대응 순서

• 해제 통지와 가처분 - 해제 통지를 내용증명으로 보내고 같은 날 처분금지가처분을 신청합니다. 이후 생기는 제3자를 막는 조치입니다.
• 제3자 선의 여부 조사 - 제3자가 매수인과 어떤 관계인지, 해제 사실을 들은 적이 있는지 확인합니다. 악의를 증명하면 등기를 되찾을 수 있습니다.
• 말소등기 청구 - 제3자가 악의이거나 가처분 뒤에 산 경우 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 선의 제3자에게는 청구하지 않습니다.
• 손해배상 청구 - 되찾지 못한 토지 가액과 잔금 미지급 손해를 매수인에게 청구합니다. 받은 계약금·중도금 반환 의무와 정산합니다.
• 재산 보전 - 매수인의 예금·다른 부동산에 가압류를 합니다. 판결 뒤 집행을 위한 조치입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인과 제3자가 가족이거나 해제 직후 헐값에 넘겼다면 통정허위표시나 사해행위 여부를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매계약 해제에 따른 소유권이전등기 말소와 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 해제하면 소유권은 자동으로 돌아오나요?
  돌아옵니다. 계약이 해제되면 그 이행으로 변동된 물권은 원래 상태로 복귀하고, 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 원상회복 의무를 집니다. 다만 같은 항 단서에 따라 해제로 제3자의 권리를 해하지 못하므로 등기 회복은 따로 챙겨야 합니다.
• 해제 뒤 산 사람도 보호받나요?
  원상회복 등기 전에 해제 사실을 모르고 샀다면 보호받습니다. 대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다294186 판결은 원상회복 등기 전에 계약당사자와 양립하지 않는 법률관계를 가진 선의의 제3자에게도 민법 제548조 제1항 단서에 따라 해제를 주장할 수 없다고 정리했습니다.
• 제3자가 알았다는 건 누가 증명하나요?
  해제를 주장하는 매도인이 증명합니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다6341 판결은 해제 후 제3자가 해제 사실을 알았다는 점의 주장·증명책임이 계약 해제를 주장하는 사람에게 있다고 봤습니다. 민법 제548조 제1항 단서의 보호를 깨려면 악의를 증명해야 합니다.
• 해제 전에 생긴 근저당은 어떻게 되나요?
  그대로 남습니다. 대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다57746 판결은 해제 전에 해제와 양립하지 않는 법률관계를 가진 제3자에게는 해제 가능성을 알았더라도 해제를 주장할 수 없다고 봤습니다. 매수인이 해제 전에 설정한 근저당권은 민법 제548조 제1항 단서로 보호됩니다.
• 땅을 못 찾으면 무엇을 받을 수 있나요?
  매수인에게 손해배상을 받을 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정하므로, 되찾지 못한 토지 가액 등 손해를 매수인에게 청구합니다. 받은 계약금과 중도금은 반환 의무와 정산합니다.
• 해제 전에 이행 최고를 꼭 거쳐야 하나요?
  원칙적으로 해야 합니다. 민법 제544조는 채무 불이행 시 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때 해제할 수 있다고 정합니다. 매수인이 미리 잔금을 주지 않겠다고 밝혔다면 최고를 하지 않고 해제할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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