상가 임대차

보증금을 못 받아 가게 문을 닫고 짐만 둔 기간에도 월세만큼 돌려줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 돌려주지 않아도 됩니다, 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받으려고 점포를 점유만 하고 영업을 하지 않았다면 실질적 이익이 없어 부당이득이 성립하지 않습니다. 대법원 91다45202 판결은 집기를 둔 채 문을 닫은 사안에서 이렇게 보았습니다. 지금은 영업을 중단한 날짜와 보증금 반환을 요구한 기록부터 정리하십시오.

보증금을 받을 때까지 점포를 넘기지 않아도 됩니다. 다만 그동안 영업을 계속하면 차임 상당액을 돌려줘야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년부터 상가 점포를 보증금 3,000만원, 월 차임 150만원에 빌려 식당을 운영했습니다. 2025년 차임을 3기 밀리자 건물주는 계약을 해지하고 점포를 비워 달라는 소송을 냈고, A씨는 밀린 차임을 뺀 보증금을 돌려받을 때까지 조리기구를 둔 채 점포 문을 잠그고 영업을 하지 않았습니다. 건물주는 문을 닫은 이후 기간의 차임 상당액도 부당이득으로 돌려달라고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약이 끝난 뒤 점포에 남아 있으면 불법점유인가요?

아닙니다. 임대차가 끝나면 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무(연체 차임을 뺀 금액)는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인이 동시이행 항변권을 행사해 점포를 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니므로, 불법행위를 이유로 한 손해배상 책임은 생기지 않습니다.

다만 점유하면서 점포를 써서 이익을 얻었다면 그 이익은 부당이득으로 돌려줘야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람에게 반환 의무를 지웁니다.

영업을 하지 않고 문만 닫아 뒀다면 부당이득이 되나요?

되지 않습니다. 부당이득에서 말하는 이득은 실질적인 이익을 뜻합니다. 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다45202, 45219 판결은 임차인이 보증금을 받으려고 점포를 점유했지만 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적 이득이 없으면, 임대인에게 손해가 생겼더라도 부당이득 반환 의무가 성립하지 않는다고 했습니다.

이 판결은 식당 영업에 필요한 집기를 그대로 둔 채 문을 닫은 사실만으로 사용 이득이 있다고 본 원심을 파기했습니다. 집기를 둔 것만으로는 사용·수익으로 보지 않는다는 뜻입니다. 반대로 창고처럼 물건을 보관하는 용도로 쓰거나 잠깐씩 영업을 했다면 그만큼 이득이 인정될 수 있습니다.

밀린 차임은 보증금에서 어떻게 빠지나요?

임대차가 끝나면 보증금에서 연체 차임과 계약 종료 때까지 생긴 채무를 공제한 나머지가 반환 대상입니다. 공제는 임대인이 따로 의사표시를 하지 않아도 당연히 이루어집니다. 상가건물 임대차에서 차임 연체액이 3기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

문을 닫은 뒤 기간에 대해 부당이득이 성립하지 않으면 그 기간의 차임 상당액은 공제할 수 없습니다. 이 기간이 길어질수록 공제액 다툼이 커지므로 영업 중단 시점을 증명할 자료가 필요합니다.

점포 폐쇄 부당이득 대응 순서

• 종료 시점 확인 - 해지 통지가 도달한 날이나 기간 만료일을 확정합니다. 그날부터 동시이행 관계가 시작됩니다.
• 영업 중단 기록 - 문을 닫은 날의 사진, 카드 단말기 매출 내역, 폐업 신고서를 모읍니다. 실질적 이득이 없었다는 증거가 됩니다.
• 반환 요구 - 연체 차임을 뺀 보증금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 동시이행 항변의 기초가 됩니다.
• 공제액 계산 - 연체 차임과 관리비 등 공제 항목을 계산합니다. 문을 닫은 뒤 기간은 공제에서 빼야 합니다.
• 인도와 정산 - 보증금 지급과 동시에 점포를 인도합니다. 판결이 있으면 상환이행으로 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 문을 닫은 뒤에도 물건을 보관하는 용도로 쓰거나 일부 영업을 했다면 사용 형태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 종료에 따른 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 보증금을 못 받으면 점포를 안 비워도 되나요?
  비우지 않아도 됩니다. 임대차 종료 후 임차인의 점포 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계라, 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있고 그 점유는 불법점유가 아닙니다.
• 점유만 하면 부당이득이 되나요?
  되지 않습니다. 부당이득의 이득은 실질적 이익을 말하므로, 점포를 점유했더라도 본래 목적대로 쓰지 않았다면 이익이 없습니다. 대법원 91다45202 판결은 이때 임대인에게 손해가 있어도 반환 의무가 없다고 했습니다.
• 집기를 두고 문만 잠가도 괜찮나요?
  집기를 둔 채 문을 닫은 사실만으로 사용 이득이 있다고 볼 수는 없습니다. 대법원은 이 사정만으로 이득을 인정한 원심을 파기했습니다. 다만 집기 보관 외에 창고로 쓰거나 일부 영업을 했다면 달라집니다.
• 영업을 계속하면 어떻게 되나요?
  계약 종료 후에도 점포에서 영업을 계속했다면 그 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다. 동시이행 항변으로 점유가 적법하더라도 실제 사용 이익은 돌려줘야 하므로 보증금에서 공제됩니다.
• 상가는 몇 달 밀리면 해지되나요?
  상가건물 임대차에서 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 규정은 환산보증금이 기준을 넘는 상가 임대차에도 적용되고, 해지 통지가 도달하면 계약이 끝납니다.
• 영업 중단은 어떻게 증명하나요?
  카드 단말기 매출이 끊긴 내역, 폐업 신고서, 점포 문이 잠긴 사진, 전기·가스 사용량 고지서처럼 날짜가 찍힌 자료로 증명합니다. 영업을 멈춘 날이 부당이득이 끊기는 기준일이 되므로 자료가 구체적일수록 유리합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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