권리금

전 임차인에게 낸 권리금을 계약 끝나면 건물주에게 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 전 임차인에게 낸 권리금은 계약이 끝나도 건물주에게 돌려 달라고 할 수 없는 것이 원칙입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금 계약을 신규임차인과 기존 임차인 사이의 계약으로 보고, 건물주에게는 권리금 회수를 방해하지 않을 의무만 지웁니다. 지금은 계약 종료일까지 남은 기간과 다음 임차인을 찾을 수 있는지부터 확인하십시오.

계약이 끝날 때 건물주에게 권리금 반환을 요구하는 내용증명부터 보낼 필요는 없습니다. 먼저 다음 임차인을 찾을 수 있는 기간이 남았는지를 보는 편이 실익이 큽니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2022년 6월 서울의 상가를 보증금 5,000만원, 월세 250만원에 빌리면서 전 임차인에게 권리금 4,000만원을 주고 분식점을 넘겨받았습니다. 2026년 5월 계약이 끝나 가게를 비우게 되자, 처음 낸 권리금 4,000만원을 건물주에게 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전 임차인에게 준 권리금을 건물주에게 달라고 할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이어서, 그 돈을 받은 사람은 전 임차인이지 건물주가 아닙니다. 건물주는 권리금 계약의 당사자가 아니므로 임대차가 끝났다는 이유만으로 권리금을 돌려줄 의무를 지지 않습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」도 권리금을 건물주가 돌려주는 제도를 두지 않았습니다. 법이 보호하는 것은 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 회수할 기회입니다.

건물주에게 직접 권리금을 줬다면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 건물주에게 권리금을 직접 주면서 일정 기간 영업을 보장받기로 약정했는데, 건물주 사정으로 계약이 중도에 끝나 보장 기간을 채우지 못했다면 남은 기간에 해당하는 권리금을 돌려받을 수 있습니다. 보장 기간을 다 채웠다면 반환 의무는 없습니다.

이때 반환 범위는 지급한 권리금을 지난 기간과 남은 기간으로 나눠 남은 기간 몫만 계산합니다. 5년 보장 약정으로 5,000만원을 냈는데 2년 만에 건물주 사정으로 계약이 끝났다면 남은 3년 몫인 3,000만원이 계산의 출발점이 됩니다.

그러면 낸 권리금은 어떻게 회수하나요?

다음 임차인을 주선해 그 사람에게서 권리금을 받는 것이 기본 방법입니다. 건물주는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하거나 과도한 조건을 내세워 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

건물주가 이를 어겨 권리금을 받지 못하게 되면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

전 임차인에게 낸 금액이 곧 배상액이 되지는 않습니다. 종료 당시 권리금은 그 시점의 영업 가치를 감정해 정하므로, 매출이 줄었다면 처음 낸 금액보다 낮게 나올 수 있습니다.

권리금 회수 대응 순서

• 지급 상대방 확인 - 권리금 영수증과 계약서에서 돈을 받은 사람을 확인합니다. 건물주가 받은 경우에만 반환 청구를 검토합니다.
• 보장 약정 확인 - 건물주와 영업 기간 보장 약정이 있었는지 봅니다. 중도 종료 시 남은 기간 몫의 반환 근거가 됩니다.
• 신규임차인 물색 - 종료 6개월 전부터 다음 임차인을 찾습니다. 이 기간의 주선이 법의 보호를 받습니다.
• 주선 사실 통지 - 신규임차인의 인적 사항과 자력 정보를 건물주에게 문자나 내용증명으로 알립니다. 거절 여부가 기록으로 남습니다.
• 손해배상 청구 - 건물주가 정당한 사유 없이 거절하면 종료일부터 3년 안에 소송을 냅니다. 종료 당시 권리금 감정을 함께 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 권리금 반환 특약이나 영업 보장 기간 약정이 있으면 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 권리금 손해배상·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리금을 건물주가 돌려줘야 한다는 법 조항이 있나요?
  없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하는 계약으로 정의할 뿐, 건물주의 반환 의무를 두지 않습니다. 법은 임차인이 다음 임차인에게서 권리금을 회수할 기회를 보호하는 방식을 택했습니다.
• 건물주에게 권리금을 줬는데 보장 기간을 다 채웠어요.
  이 경우 반환받기 어렵습니다. 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결 취지에 따르면 권리금이 일정 기간 이용의 대가로 지급된 경우 약정한 기간 동안 이용이 이루어졌다면 반환 의무가 없습니다. 반환은 건물주 사정으로 중도에 끝난 경우 남은 기간 몫에 한정됩니다.
• 신규임차인을 언제부터 구해야 보호받나요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 주선한 신규임차인이 보호 대상입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항이 이 기간 동안 건물주의 방해 행위를 금지합니다. 원안 상담 당시에는 3개월이었으나 2018. 10. 16. 개정으로 6개월로 늘었습니다.
• 건물주가 가게를 직접 쓰겠다며 새 임차인을 거절하면요?
  원칙적으로 정당한 사유가 되지 않습니다. 제10조의4 제2항이 정한 거절 사유는 신규임차인의 자력 부족, 의무 위반 우려, 1년 6개월 이상 영리목적 미사용, 건물주가 고른 신규임차인의 권리금 지급입니다. 직접 사용하겠다는 이유로 거절 의사를 명확히 밝혔다면 주선 전이라도 손해배상을 다툴 수 있습니다.
• 손해배상을 받으면 처음 낸 권리금 전부를 받나요?
  그렇지 않습니다. 제10조의4 제3항은 배상액이 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 종료 당시 권리금은 그 시점 영업 가치를 감정하므로, 처음 낸 금액보다 낮을 수도 높을 수도 있습니다.
• 권리금 손해배상은 언제까지 청구할 수 있나요?
  임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간이 지나면 시효로 소멸한다고 정합니다. 가게를 비운 날짜가 기산점 판단의 기초가 되므로 명도 확인서나 가게를 넘긴 날의 문자를 보관해 두십시오.

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