주택 임대차

원래 세입자 전입 뒤 생긴 근저당보다 전차인인 제가 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 원래 임차인이 근저당보다 먼저 전입과 확정일자를 마쳤고 집주인 동의로 전대받아 곧바로 전입했다면 전차인도 근저당보다 먼저 받을 수 있습니다. 대법원은 전차인이 원래 임차인의 우선변제권을 대위하여 행사한다고 봅니다. 지금은 원래 임차인의 전입일·확정일자와 근저당 설정일을 나란히 비교해 보십시오.

근저당 설정 뒤에 전입했다는 이유만으로 은행보다 뒤라고 단정할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

원래 임차인 B씨는 2021년 11월 보증금 1억 8,000만원으로 아파트를 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 집주인은 2022년 5월 은행 대출을 받으며 근저당을 설정했습니다. A씨는 2024년 4월 집주인 동의를 받고 B씨에게서 같은 보증금으로 전대받아 당일 전입하고 전대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 2026년 은행이 경매를 신청하자 A씨는 은행보다 먼저 보증금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

배당 순위는 누구의 전입일로 따지나요?

원래 임차인의 전입일과 확정일자로 따집니다. 동의를 받은 전대에서 전차인이 점유를 넘겨받고 곧바로 전입했다면, 원래 임차인의 대항력은 같은 권리로 이어지고 전차인은 원래 임차인의 우선변제권을 대위하여 행사합니다.

위 사례에서 B씨의 대항력과 확정일자는 2021년 11월이고 근저당은 2022년 5월이므로, A씨는 B씨의 우선변제권을 대위해 은행보다 먼저 배당받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서도 우선변제의 요건은 대항요건과 확정일자 두 가지입니다.

전차인이 받은 확정일자는 어디에 쓰이나요?

전대 날짜와 보증금을 증명하는 자료로 쓰입니다. 배당 순위는 원래 임차인의 확정일자로 정해지므로, 전대차계약서의 확정일자가 은행보다 앞서는 근거가 되지는 않습니다.

다만 원래 임차인과 전차인 사이에서 전대 보증금이 얼마였는지 다툼이 생기면 확정일자 있는 전대차계약서가 가장 확실한 증거입니다. 원래 임차인에게 차액을 청구할 때도 이 서류를 씁니다.

근저당보다 앞서면 경매 매수인에게도 대항하나요?

대항합니다. 원래 임차인의 대항력이 근저당보다 앞서면 그 임차권은 경매로 소멸하지 않고, 매수인은 임대인 지위를 승계합니다. 배당요구를 해서 전액을 받지 못했다면 나머지 보증금을 받을 때까지 매수인에게 집을 비워 주지 않아도 됩니다.

배당요구를 하지 않고 매수인에게 보증금 전액을 청구하는 방법도 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 매각가격과 매수인의 자력을 보고 정합니다.

대항력이 끊겼다고 다투면 무엇을 내야 하나요?

원래 임차인의 전출일과 전차인의 전입일이 드러난 주민등록초본을 냅니다. 은행은 배당이의에서 전입 공백을 이유로 대항력이 끊겼다고 다투는 일이 많습니다.

대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 전입 공백이 길어 끊긴 것으로 보면 전차인 본인의 전입일 다음 날이 새 기준이 됩니다. 이 경우 은행 근저당보다 뒤가 됩니다.

전차인 근저당 순위 대응 순서

• 날짜 표 만들기 - 원래 임차인 전입일·확정일자, 근저당 설정일, 내 전입일을 한 장에 적습니다. 순위 판단의 출발점입니다.
• 동의 증빙 확인 - 집주인의 전대 동의 서류를 찾습니다. 동의가 없으면 대위 주장이 어렵습니다.
• 대위 배당요구 - 종기 전에 원래 임차인을 대위하여 배당요구를 합니다. 원래 임차인 계약서와 초본을 붙입니다.
• 배당표 확인 - 은행보다 뒤로 잡혀 있으면 배당기일에 이의를 합니다. 1주 안에 배당이의 소송을 냅니다.
• 잔액 처리 - 못 받은 보증금은 매수인에게 대항하거나 원래 임차인에게 청구합니다. 대항력 순위에 따라 방법이 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 원래 임차인이 전대 전에 이미 전출해 공백이 있거나 근저당 설정일이 원래 임차인 전입일과 같은 날이면 등기부와 초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당과 원래 임차인 전입이 같은 날이면요?
  대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로 같은 날 설정된 근저당이 앞섭니다. 이 경우 원래 임차인의 대항력은 근저당보다 뒤이고, 확정일자 우선변제도 근저당 다음 순위가 됩니다. 날짜를 정확히 확인하십시오.
• 은행이 전입세대 열람에 없었다고 다투면요?
  전입세대 열람 시점에 원래 임차인의 전입이 있었다면 은행은 그 존재를 알 수 있었습니다. 전차인은 원래 임차인의 전입이 근저당보다 앞섰다는 초본과, 전대 뒤 공백 없이 전입했다는 자료를 내면 됩니다.
• 원래 임차인이 확정일자가 없었다면요?
  확정일자 우선변제는 대위할 수 없습니다. 다만 원래 임차인의 대항력이 근저당보다 앞섰다면 매수인에게 대항할 수 있고, 원래 보증금이 소액 기준 이하라면 최우선변제를 대위할 수 있습니다.
• 배당받으려면 집을 비워야 하나요?
  확정일자 우선변제로 배당금을 받으려면 매수인에게 집을 넘겨야 합니다. 대항력이 있어 잔액을 매수인에게 청구할 수 있다면, 잔액을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있습니다. 명도확인서는 매수인에게 받습니다.
• 은행과 순위 다툼은 어디서 하나요?
  배당기일에 이의를 하고 그날부터 1주 안에 배당이의 소송을 제기해야 합니다. 소송에서는 원래 임차인의 날짜와 전대 동의, 전입 공백 여부가 쟁점이 됩니다. 기간을 넘기면 배당표대로 지급되므로 서류를 미리 준비해 두십시오.
• 동의 없이 전대받았다면 어떻게 되나요?
  동의 없는 전대는 원칙적으로 임대인에게 대항하지 못하므로 원래 임차인의 순위를 대위하기 어렵습니다. 전차인 본인의 전입일 기준으로 판단되어 근저당보다 뒤가 됩니다. 원래 임차인에게 보증금 반환을 청구하는 방법이 남습니다.

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