주택 임대차

전대하고 이사한 뒤에도 소액임차인으로 경매 배당을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임대인 승낙을 받았거나 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있는 전대라면 전차인의 점유와 주민등록으로 대항요건이 유지돼, 이사한 임차인도 소액임차인으로 경매 배당을 받을 수 있습니다. 대법원은 부도난 임대인에게 보증금을 못 받아 전대한 사안에서 이 사정을 심리하라고 했습니다. 지금은 보증금 반환을 요구한 기록과 전차인의 전입일을 확인하십시오.

내가 그 집에 살지 않는다고 소액임차인 배당을 포기할 필요는 없습니다. 전차인의 점유와 주민등록으로 대항요건이 이어질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2023년 2월 임대사업자 법인에게서 아파트를 보증금 9천만원에 임차해 살았습니다. 2025년 계약이 끝났지만 법인이 부도나 보증금을 받지 못했고, 지방 발령을 받은 O씨는 확정일자를 받은 뒤 지인에게 집을 전대하고 이사했습니다. 지인은 이사 당일 전입신고를 마쳤는데, 2026년 경매 배당표에서 O씨는 이사 간 임차인이라는 이유로 빠져 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전대하고 나가도 소액임차인 배당을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 임대인의 승낙을 받았거나 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 전대라면, 전차인이 집을 넘겨받아 주민등록을 마친 것으로 임차인의 대항요건이 유지·존속하고 소액임차인 우선변제도 인정됩니다.

대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 임대차가 끝난 뒤 임대인 회사의 부도로 보증금을 받지 못한 임차인이 생업 때문에 이사하면서 집을 전대한 사안이었습니다. 대법원은 이런 경우 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있는지를 심리해야 한다며, 동의가 없었다는 이유만으로 배당이의를 기각한 원심을 파기했습니다.

이사 직전에 받은 확정일자도 효력이 있나요?

효력이 있습니다. 확정일자에 따른 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때부터 생기므로, 전대 직전에 확정일자를 받았더라도 전차인의 점유와 주민등록으로 대항요건이 이어지는 한 그 날짜 기준으로 순위를 가집니다.

다만 순위는 확정일자를 받은 날로 정해져서, 그 전에 설정된 근저당보다는 뒤에 배당받습니다. 소액임차인 최우선변제는 확정일자와 상관없이 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 인정되므로, 전대 후 소액임차인 배당에서는 확정일자보다 대항요건의 유지가 먼저 문제 됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 두 권리를 따로 정합니다.

배신적 행위가 아니라는 사정은 어떻게 보여 주나요?

전대하게 된 경위와 임대인에게 불이익이 없었다는 사정을 보여 줍니다. 임대인이 부도나 연락이 끊긴 사정, 보증금 반환을 먼저 요구한 기록, 전차인에게 원래 계약과 같은 용도로 쓰게 한 점이 대표적입니다.

임대차는 당사자의 신뢰를 기초로 하므로 원칙적으로 임대인 동의 없는 전대는 해지 사유입니다. 그래서 동의를 받지 못했다면 동의를 요청한 흔적과 연락이 닿지 않은 사정을 문서로 남겨야 합니다.

전대 후 경매 배당 대응 순서

• 반환 요구 기록 - 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환을 요구한 문자·내용증명을 모읍니다. 전대가 불가피했다는 근거가 됩니다.
• 동의 요청 기록 - 임대인에게 전대 동의를 요청한 기록과 답이 없었던 사정을 정리합니다. 배신적 행위가 아니라는 사정을 보여 주는 첫 자료입니다.
• 전차인 전입 확인 - 전차인의 주민등록초본으로 전입일을 확인합니다. 내 전출일과 사이가 벌어지지 않았는지 봅니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 내 이름으로 배당요구를 합니다. 전차인이 아니라 임차인이 배당받을 사람입니다.
• 배당이의 - 배당에서 빠졌다면 배당기일에 이의를 진술하고 1주 이내에 소 제기 증명을 냅니다. 소송에서 위 기록을 증거로 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전차인과의 계약 내용이 원래 임대차와 크게 다르거나 전대 뒤 임대인이 해지 통지를 보냈다면 계약서와 통지를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전차인이 전입하면 제 대항요건이 이어지나요?
  임대인 승낙을 받은 전대라면 이어집니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 전대가 임대인에 대해서도 적법·유효하면 임차인의 대항요건이 전차인의 직접 점유와 주민등록으로 유지·존속한다고 보았습니다.
• 임대인 동의가 없으면 어떻게 되나요?
  원칙적으로 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 동의가 없었다는 이유만으로 해지할 수 없고, 그 전대는 임대인에게도 주장할 수 있다는 것이 판례입니다.
• 전대 직전에 받은 확정일자로 순위가 정해지나요?
  정해집니다. 확정일자 우선변제는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 하므로, 대항요건이 전차인을 통해 유지된다면 확정일자를 받은 날이 순위의 기준입니다. 그보다 먼저 설정된 근저당보다는 뒤에 받습니다.
• 소액임차인 최우선변제는 확정일자와 관계없나요?
  관계없습니다. 소액임차인은 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 전대한 경우에는 전차인의 점유와 주민등록으로 이 요건이 유지되는지가 쟁점입니다.
• 전출과 전입 사이가 며칠 비면 문제가 되나요?
  문제가 될 수 있습니다. 대항요건은 계속 유지돼야 하므로 공백 동안 설정된 근저당 등보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 판례는 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일부터 주민등록법상 전입신고기간 안에 전입하면 대항력이 이어진다고 보았습니다.
• 전대 대신 쓸 수 있는 방법은 없나요?
  임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사할 수 있습니다. 등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되고, 임대인 동의도 필요 없습니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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