주택 임대차

집주인 동의로 전대받은 소액 세입자도 최우선변제금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집주인 동의를 받고 전대받은 전차인도 원래 임차인이 소액임차인이면 그 최우선변제권을 대위하여 경매에서 먼저 받을 수 있습니다. 대법원은 점유 승계 뒤 곧바로 전입한 전차인에게 최우선변제권 대위 행사를 인정합니다. 지금은 원래 임차인의 보증금이 지역별 소액 기준 이하인지부터 확인하십시오.

최우선변제는 확정일자가 없어도 받을 수 있으므로, 확정일자가 없다는 이유로 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 수도권 과밀억제권역에 있는 다세대주택 방 하나를 원래 임차인 B씨에게서 집주인 동의를 받고 보증금 1억 2,000만원에 전대받아 당일 전입했습니다. B씨는 2023년 8월 같은 보증금으로 집주인과 계약하고 전입신고를 마쳤고, 은행 근저당은 2024년 2월에 설정됐습니다. 2026년 경매가 시작되자 A씨는 확정일자가 없어도 최우선변제금을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전차인도 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 동의를 받은 전대에서 전차인이 점유를 넘겨받고 곧바로 전입했다면, 원래 임차인의 대항력이 이어지고 전차인은 원래 임차인의 최우선변제권도 대위하여 행사합니다. 판례는 확정일자 우선변제와 소액임차인 최우선변제를 함께 대위 대상으로 보았습니다.

대위 행사이므로 소액임차인에 해당하는지는 원래 임차인이 임대인에게 낸 보증금으로 따지는 것이 원칙입니다. 전대 보증금이 원래 보증금과 다르면 따로 따져 봐야 합니다.

최우선변제금은 얼마까지 받을 수 있나요?

지역별로 시행령이 정한 금액까지입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 보증금이 서울특별시 1억6천500만원, 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시 1억4천500만원, 광역시 등 8천500만원, 그 밖의 지역 7천500만원 이하인 임차인이 대상입니다.

최우선으로 받는 금액은 각각 5천500만원, 4천800만원, 2천800만원, 2천500만원까지입니다. 위 사례는 과밀억제권역이고 보증금 1억 2,000만원이 기준 이하라서 4천800만원까지 최우선변제 대상입니다. 다만 일정액의 합계는 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.

최우선변제를 받으려면 언제까지 전입해야 하나요?

경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추어야 합니다. 전차인의 경우 원래 임차인의 전입이 경매신청 등기보다 앞서 있고, 전차인의 전입이 단절 없이 이어져야 합니다. 근저당보다 늦게 전입했더라도 경매신청 등기 전이면 최우선변제 대상이 됩니다.

배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 최우선변제금도 받지 못합니다. 원래 임차인과 누가 배당요구를 할지 미리 정해 두어야 합니다.

소액 기준은 어느 시점 법령으로 정하나요?

집에 설정된 담보물권의 취득 시점을 기준으로 정합니다. 시행령 부칙은 금액을 올린 개정 규정을 존속 중인 임대차에도 적용하되, 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 적용한다고 정합니다. 그래서 선순위 근저당이 언제 설정됐는지에 따라 소액 기준이 달라집니다.

위 사례의 근저당은 2023. 2. 21. 개정 시행령 시행 뒤인 2024년에 설정되어 현행 기준이 적용됩니다. 2023. 2. 21. 전에 설정된 근저당이 있으면 그 근저당과의 관계에서는 종전 금액으로 계산합니다.

전차인 최우선변제 대응 순서

• 소액 해당 확인 - 원래 임차인의 보증금이 지역별 기준 이하인지 봅니다. 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 근저당 설정일 확인 - 선순위 근저당 설정일로 적용할 시행령 기준을 정합니다. 설정일에 따라 금액이 달라집니다.
• 전입 시점 확인 - 원래 임차인과 내 전입이 경매신청 등기보다 앞서는지 초본으로 확인합니다. 늦으면 대상에서 빠집니다.
• 대위 배당요구 - 종기 전에 원래 임차인을 대위하여 배당요구를 합니다. 동의서와 원래 계약서를 붙입니다.
• 인도와 수령 - 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서를 받아 배당금을 받습니다. 남은 보증금은 원래 임차인에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 한 집에 소액임차인이 여러 명이거나 대지와 건물 담보 시점이 다르면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당요구와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자 없이도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제는 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마치면 되고 확정일자는 요건이 아닙니다. 다만 소액 기준을 넘는 부분까지 받으려면 확정일자가 있어야 합니다.
• 소액 기준은 누구 보증금으로 보나요?
  전차인은 원래 임차인의 최우선변제권을 대위하는 구조이므로 원래 임차인이 임대인에게 낸 보증금으로 따지는 것이 원칙입니다. 전대 보증금이 원래 보증금과 다르면 결론이 달라질 수 있어 두 계약서를 함께 확인해야 합니다.
• 최우선변제금이 주택값보다 크면요?
  보증금 중 일정액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 소액임차인이 여러 명이면 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘을 때 각자의 비율로 나눕니다. 다가구주택에서 자주 생기는 문제입니다.
• 가족이 함께 살면 보증금을 합치나요?
  하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 가정공동생활을 하면 이들을 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다. 합산한 금액이 소액 기준을 넘으면 최우선변제 대상이 아닐 수 있습니다.
• 근저당이 오래전에 설정됐다면요?
  선순위 근저당이 금액 기준 개정 전에 설정됐다면 그 근저당권자와의 관계에서는 종전 기준을 적용합니다. 예를 들어 2023. 2. 21. 전 근저당이라면 그 전 시행령 금액으로 소액 여부와 일정액을 계산합니다.
• 원래 임차인이 대신 받아 가면 어떻게 하나요?
  원래 임차인이 받은 최우선변제금 중 전차인이 부담한 보증금에 해당하는 부분은 원래 임차인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 지급 전이면 원래 임차인의 배당금 채권을 가압류하는 방법을 검토합니다.

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