상가 임대차

건물주와 계약이 끝난 전대인도 전차인에게 가게를 비우라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물주와의 임대차가 끝났더라도 전대인은 전대차가 끝난 전차인에게 점포 명도와 명도 때까지의 차임 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 임대차는 소유권이나 임대 권한이 있어야 성립하는 계약이 아니어서, 전대인은 계약상 반환청구권을 그대로 가집니다. 지금은 전차인이 점포를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 점유이전금지가처분부터 검토하십시오.

건물주에게서 명도 권한을 따로 위임받을 필요는 없습니다. 전대인은 자기 계약에 근거해 직접 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2022년 건물주에게서 상가를 빌린 뒤 2023년 건물주의 동의를 받아 그 점포를 다른 사람에게 월 300만원에 전대했습니다. 2025년 12월 건물주와의 임대차와 전대차가 모두 끝났지만 전차인은 새 가게를 구할 때까지 버티겠다며 나가지 않았습니다. 건물주는 N씨에게 점포를 돌려달라고 했고, N씨는 소유자도 아닌 자신이 전차인에게 명도와 사용료를 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

내 임대차가 끝났는데 전차인에게 명도를 청구할 수 있나요?

할 수 있습니다. 임대인이 목적물의 소유권이나 임대할 권한이 없어도 임대차는 유효하게 성립하므로, 임대차와 전대차가 모두 끝났더라도 전차인이 아직 점포를 반환하지 않고 있다면 전대인은 전차인에게 명도를 구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 임대차를 사용·수익과 차임 지급의 약정만으로 성립하는 계약으로 정합니다.

전대인은 건물주에게 점포를 돌려줘야 할 의무를 지고 있으므로, 전차인을 내보내지 못하면 건물주에게 지연 책임을 질 수 있습니다. 전차인에 대한 명도 청구는 이 책임을 줄이는 방법이기도 합니다. 건물주에게서 명도 권한을 위임받거나 건물주를 대위할 필요 없이, 전대인이 자기 이름으로 소송을 냅니다. 전대차가 기간 만료로 끝났는지, 차임 연체로 해지했는지에 따라 소장에 적을 종료 사유가 달라지므로 종료 근거 서류를 먼저 챙깁니다.

명도 때까지의 사용료도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 특별한 사정이 없는 한 전차인은 전대인에게 전대차 종료일까지의 연체 차임을 내야 하고, 종료일부터 명도를 마칠 때까지 점포를 사용한 데 따른 차임 상당 부당이득도 반환해야 합니다. 같은 판결이 이 점을 함께 판단했습니다.

건물주가 직접 나서면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 건물주가 전차인에게 직접 점포 반환을 요구해 전차인이 건물주에게 넘겨주었다면, 전대인이 전차인에게 점포를 쓰게 할 의무는 이행불능이 되고 전대차는 그때 끝난 것으로 봅니다. 건물주가 전차인에게 임료 상당액을 직접 청구한 경우에도 전대인의 부당이득 청구와 부딪히는 특별한 사정이 됩니다. 이 경우 전차인은 같은 기간 사용료를 두 번 낼 의무가 없습니다.

그래서 전대인은 소송 전에 건물주가 전차인에게 무엇을 요구했는지 확인해야 합니다. 건물주가 전차인과 새 계약을 맺으려 한다면 전대인이 받을 수 있는 사용료 기간이 짧아지고, 전차보증금 반환 문제만 남을 수 있습니다.

전대인 명도 청구 대응 순서

• 계약 종료 확인 - 건물주와의 임대차와 전대차의 종료일, 종료 사유를 확인합니다. 명도 청구의 요건입니다.
• 점유이전금지가처분 - 소송 전에 가처분을 신청해 점유자를 고정합니다. 집행 불능을 막습니다.
• 명도 소송 제기 - 전차인을 상대로 점포 명도와 부당이득 반환을 함께 청구합니다. 전차보증금이 있으면 공제 후 반환을 제안합니다.
• 건물주와 협의 - 명도 진행 상황을 건물주에게 알리고 인도 일정을 조율합니다. 전대인의 지연 책임을 줄입니다.
• 강제집행 - 판결 뒤 명도 집행을 하고, 부당이득은 전차보증금과 상계하거나 따로 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주가 이미 전차인과 새 계약을 맺었거나 전차인에게 직접 명도 소송을 낸 경우에는 누가 청구할 수 있는지를 계약 관계와 소송 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 명도 소송과 점유이전금지가처분, 부당이득 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물주 동의 없이 전대했어도 청구할 수 있나요?
  전차인에 대한 명도 청구는 할 수 있습니다. 무단 전대라도 전대인과 전차인 사이의 전대차는 유효하므로 전대차가 끝나면 전대인은 계약상 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 건물주는 무단 전대를 이유로 전대인과의 임대차를 해지할 수 있어 건물주와의 관계는 따로 정리해야 합니다.
• 명도 소송은 얼마나 걸리나요?
  전차인이 다투지 않으면 몇 달 안에 판결이 나오기도 하지만, 전차보증금이나 권리금 문제로 다투면 더 길어집니다. 소송 중 점유자가 바뀌지 않도록 점유이전금지가처분을 먼저 해 두는 것이 기간보다 중요합니다. 판결 뒤에는 집행관에게 명도 집행을 신청합니다.
• 사용료는 약정 월세만큼 받나요?
  부당이득은 차임 시세 상당액이며, 실무에서는 종전 월세를 기준으로 삼는 경우가 많습니다. 월 300만원에 4개월 버텼다면 1,200만원이 기준이 됩니다. 전차보증금이 남아 있으면 그 금액에서 공제하고 나머지를 돌려주는 방식으로 정산합니다.
• 건물주가 전차인에게 직접 인도를 받으면요?
  그때 전대차는 이행불능으로 끝난 것으로 봅니다. 대법원 2001. 6. 29. 선고 2000다68290 판결은 진실한 소유자가 임차인에게 인도를 요구해 인도했다면 임대인의 사용·수익 의무가 이행불능이 되어 임대차가 당연히 종료된다고 했습니다. 그 뒤 기간의 사용료는 전대인이 청구하기 어렵습니다.
• 건물주가 저에게 지연 손해를 청구하면요?
  전대인은 건물주에게 점포를 반환할 의무가 있어 반환이 늦어진 손해를 배상해야 할 수 있습니다. 전차인을 상대로 명도를 청구하고 가처분을 신청한 기록이 있으면 협의나 소송에서 책임 범위를 다툴 자료가 됩니다. 전차인에게서 받은 부당이득으로 건물주 손해를 메우는 방식도 가능합니다.
• 전차보증금을 먼저 돌려줘야 나가나요?
  전차보증금 반환과 점포 명도는 동시이행 관계입니다. 전차인은 보증금을 받을 때까지 점포 반환을 거절할 수 있으므로, 전대인은 공제할 금액을 정리해 나머지를 지급할 준비를 하고 명도를 요구해야 합니다. 판결도 보통 동시이행 조건으로 나옵니다.

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