주택 임대차

전입과 확정일자를 다 갖췄는데 경매에서 배당요구를 따로 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 전입과 확정일자를 갖춘 임차인도 경매법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 보증금을 배당받고, 그냥 살고 있기만 하면 배당에서 빠집니다. 민사집행법 제148조가 배당받을 채권자의 범위를 정합니다. 지금은 경매 통지서에서 배당요구 종기 날짜부터 확인하십시오.

경매 통지를 받았다고 곧바로 이사 갈 곳을 알아볼 필요는 없습니다. 배당요구 종기까지는 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 보증금 2억3,000만원에 아파트를 임차하고 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 8월 법원에서 경매개시결정 통지와 함께 10월 말까지 배당요구를 하라는 안내를 받았습니다. A씨는 확정일자가 있으니 가만히 있어도 순서대로 보증금이 나올 것이라고 생각하고 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자까지 받았는데 배당요구를 따로 해야 하나요?

네, 전입과 확정일자를 갖춘 임차인도 경매에서 보증금을 배당받으려면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 그 집에 살고 있다는 사실만으로는 법원이 배당에 넣어 주지 않습니다.

배당받을 채권자는 경매신청 채권자, 종기까지 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자와 담보권자 등으로 정해져 있습니다. 확정일자 임차인의 우선변제권은 등기되지 않은 권리이므로 배당요구를 해야 이 범위에 들어옵니다.

원안 사례는 경매개시결정 등기 뒤에 압류등기를 한 국가도 교부청구를 해야 배당받는다는 판례를 들어 같은 원리를 설명했습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 등기부에 드러나지 않는 권리는 배당요구가 필요하다는 구조가 같습니다.

배당요구는 언제까지, 어떻게 하나요?

배당요구 종기는 경매개시결정으로 압류의 효력이 생긴 뒤 1주 이내에 법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하고, 알려진 임차인에게는 고지합니다. 법원 경매정보에서 사건번호로도 확인할 수 있습니다.

신청은 경매법원에 권리신고 겸 배당요구 신청서를 내는 방식입니다. 임대차계약서 사본, 주민등록표 등본, 확정일자가 찍힌 면을 붙입니다. 종기까지 거주와 주민등록을 유지해야 우선변제 요건이 유지됩니다.

대항력이 근저당권보다 앞서는 임차인이라면 배당요구를 하지 않고 매수인에게 대항하는 방법도 있습니다. 어느 쪽이 나은지는 종기 전에 정해야 하고, 대항력 있는 임차인의 배당요구는 종기 뒤 철회하지 못합니다.

배당요구를 하지 않아도 되는 임차인도 있나요?

첫 경매개시결정 등기 전에 임차권등기명령으로 임차권등기를 마친 임차인은 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 속합니다. 판례가 이 임차인을 등기된 담보권자에 준해 보았기 때문입니다.

경매개시결정 등기 뒤에 임차권등기를 했다면 이 예외가 적용되지 않으므로 배당요구를 따로 내야 합니다. 등기 날짜를 등기사항증명서로 확인해 두고, 헷갈리면 배당요구를 내 두는 편이 안전합니다.

경매 통지 받은 임차인 대응 순서

• 통지서 확인 - 경매 통지서와 법원 공고에서 배당요구 종기를 확인합니다. 날짜를 달력에 적어 둡니다.
• 순위 확인 - 전입 다음 날, 확정일자, 첫 근저당권 설정일을 비교합니다. 대항력 유무에 따라 선택지가 달라집니다.
• 배당요구 신청 - 종기 전에 권리신고 겸 배당요구 신청서를 냅니다. 계약서 사본과 등본을 붙입니다.
• 거주 유지 - 종기까지 그 집에 살며 주민등록을 유지합니다. 가족 한 사람만 남아도 됩니다.
• 배당기일 출석 - 배당표를 확인하고 틀렸으면 이의합니다. 배당금을 받으려면 매수인의 인도확인서를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대항력이 근저당권보다 앞서 배당요구 여부를 선택해야 하거나 임차권등기 시점이 경매개시결정과 가까운 경우에 해당하면 등기와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구 종기를 놓치면 어떻게 되나요?
  배당에서 빠집니다. 확정일자 순위가 앞서도 종기까지 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당받을 채권자에 들어가지 않습니다. 대항력이 있다면 매수인에게 대항하는 길이 남지만, 대항력이 없다면 임대인에게 청구하는 수밖에 없습니다.
• 소액임차인도 배당요구를 해야 하나요?
  해야 합니다. 소액임차인의 최우선변제도 배당요구로 행사합니다. 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추고 종기까지 유지한 뒤 종기 안에 배당요구를 해야 보증금 중 일정액을 먼저 받습니다.
• 배당요구서에는 무엇을 붙이나요?
  임대차계약서 사본, 주민등록표 등본, 확정일자를 받은 면을 붙입니다. 보증금을 증액했다면 증액 계약서와 그 확정일자도 함께 냅니다. 법원이 서류로 순위를 판단하므로 날짜가 잘 보이게 복사합니다.
• 대항력이 있으면 배당요구를 안 해도 되나요?
  대항력이 근저당권보다 앞서면 배당요구 없이 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 매수인이 보증금을 떠안아 매각가가 낮아지거나 유찰될 수 있어, 배당으로 받는 편이 빠른지 비교해 보고 종기 전에 정합니다.
• 임차권등기를 했는데도 배당요구가 필요하나요?
  첫 경매개시결정 등기 전에 임차권등기를 마쳤다면 배당요구 없이 배당받습니다. 경매개시결정 등기 뒤에 등기했다면 배당요구를 따로 해야 합니다. 등기 순서를 등기사항증명서로 확인하고, 불확실하면 배당요구를 내 둡니다.
• 배당요구를 하면 바로 나가야 하나요?
  배당요구만으로 바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 배당기일까지는 살 수 있고, 배당금을 실제로 받으려면 매수인에게 집을 인도해야 합니다. 보증금 전액을 받지 못하는 대항력 있는 임차인은 잔액을 받을 때까지 대항할 수 있습니다.

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