주택 임대차

전입신고·확정일자 다음 날 근저당이 설정되면 누가 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임차인이 먼저 배당받습니다. 입주·전입신고·확정일자를 같은 날 마쳤다면 우선변제권은 다음 날 오전 0시에 생기고, 근저당권설정등기는 그날 등기소 업무 시간에 이루어지므로 임차인이 앞섭니다. 지금은 입주일·전입일·확정일자와 근저당 접수일을 나란히 적어 보십시오.

근저당이 하루 늦게 들어왔다고 은행에 따로 이의를 제기할 필요는 없습니다. 순위는 법이 날짜와 시간으로 정하므로, 경매가 열렸을 때 배당요구만 제대로 하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2024년 9월 빌라를 보증금 2억원에 빌려 입주한 날 전입신고와 확정일자를 함께 마쳤습니다. 그런데 집주인은 바로 다음 날 은행에서 2억원을 대출받으며 근저당을 설정했고, 2026년 대출이 연체되어 경매가 시작되었습니다. J씨는 하루 차이로 은행과 같은 순위가 되는 것은 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전입·확정일자 다음 날 근저당이 잡히면 누가 먼저인가요?

임차인이 먼저입니다. 입주와 전입신고를 마친 날 확정일자도 받았다면 우선변제권은 그 다음 날 0시에 생깁니다. 근저당권설정등기는 등기소가 문을 연 뒤에 접수되므로 같은 날짜여도 임차인보다 늦습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매 시 임차주택과 대지의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 받는다고 정합니다. 다음 날 설정된 근저당은 여기서 말하는 후순위권리자입니다.

대항력이 생기는 다음 날은 몇 시부터인가요?

다음 날 오전 0시부터입니다. 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기는데, 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결은 이를 다음 날 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 뜻으로 보았습니다.

이 판결 사안에서는 전입신고 다음 날 낮에 설정된 저당권에 기한 경락인에게 임차인이 대항할 수 있다고 판단했습니다. 대항력과 우선변제권은 같은 기준으로 발생 시점을 정하므로, 확정일자를 전입일과 같은 날 받았다면 우선변제권도 다음 날 0시에 생깁니다.

배당에서 임차인이 먼저 받으려면 무엇을 해야 하나요?

권리신고 겸 배당요구를 배당요구의 종기까지 하십시오. 우선변제청구권이 있는 임차인은 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 됩니다. 이때 전입일과 확정일자를 증명하는 주민등록초본과 계약서 사본을 붙입니다.

배당을 받으려면 매수인에게 집을 넘겨야 합니다. 경매가 끝날 때까지 전입과 점유를 유지해야 우선변제권이 이어지고, 배당금은 매수인의 명도확인서를 내야 받을 수 있습니다. 이 사례의 임차인은 선순위라 대항력도 있으므로 배당요구 대신 매수인에게 보증금을 청구하는 선택도 할 수 있습니다.

전입 다음 날 근저당 배당 순위 대응 순서

• 날짜 확인 - 입주일·전입신고일·확정일자와 근저당 접수일을 나란히 적습니다. 근저당이 다음 날 이후면 임차인이 앞섭니다.
• 선순위 여부 판단 - 등기부에 내 전입보다 앞선 권리가 없는지 봅니다. 없으면 대항력과 우선변제권을 모두 가진 선순위입니다.
• 권리 선택 - 배당요구로 우선변제를 받을지, 대항력으로 매수인에게 받을지 정합니다. 예상 매각가를 보고 고릅니다.
• 배당요구 - 종기 전에 권리신고 겸 배당요구를 합니다. 초본과 계약서를 붙입니다.
• 배당·인도 - 배당기일에 순위를 확인하고 명도확인서를 받아 배당금을 찾습니다. 순위가 틀리면 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고일과 실제 입주일이 다르거나 근저당이 전입과 같은 날 접수되었다면 등기 접수 시각과 입주 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고와 입주 날짜가 다르면요?
  둘 가운데 늦은 날의 다음 날 0시가 기준입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 때 그 다음 날부터 효력이 생긴다고 정합니다. 입주가 늦었다면 입주 증명 자료가 중요합니다.
• 확정일자를 전입보다 늦게 받았으면요?
  우선변제권은 확정일자를 받은 때 생깁니다. 대법원 97다22393 판결 취지에 따라 확정일자를 전입과 같은 날 또는 그 전에 받으면 다음 날 0시가 기준이고, 더 늦게 받으면 확정일자 받은 날이 기준입니다. 그 사이 근저당이 있으면 뒤로 밀립니다.
• 근저당이 전입 당일 설정되었다면요?
  근저당권자가 먼저입니다. 대법원 97다22393 판결은 인도·주민등록과 같은 날 등기된 권리자를 우선시켰습니다. 임차인의 권리는 다음 날 0시에 생기므로 같은 날 낮의 등기보다 늦습니다.
• 선순위 임차인도 배당요구를 해야 하나요?
  우선변제를 받으려면 해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구로 배당에 참가합니다. 배당요구를 하지 않으면 대항력으로 매수인에게 보증금을 청구하게 됩니다.
• 배당금은 언제 받을 수 있나요?
  매수인에게 집을 넘긴 뒤 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 실무에서는 매수인의 명도확인서와 인감증명서를 법원에 냅니다.
• 대지 매각대금에서도 먼저 받나요?
  받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차주택에 대지를 포함한다고 명시하므로, 건물과 대지를 함께 매각한 대금 전체에서 후순위 근저당권자보다 먼저 배당받습니다. 대지에만 따로 설정된 권리가 있으면 순위를 따로 따집니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성