주택 임대차

전입하고 며칠 뒤 확정일자를 받았다면 우선변제권은 언제부터 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

전입신고와 입주를 먼저 하고 며칠 뒤 확정일자를 받았다면 우선변제권은 확정일자를 받은 날 생깁니다. 대법원 98다46938 판결에 따르면 확정일자를 입주·전입 당일이나 그 전에 받은 경우에만 전입 다음 날이 기준이 됩니다. 지금은 등기부의 근저당·가압류 날짜를 확정일자와 비교하십시오.

전입신고를 다시 하거나 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 기존 계약서에 확정일자만 받으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 3일 보증금 1억2,000만원에 빌라에 입주해 전입신고를 했지만, 계약서를 챙기지 못해 3월 7일에야 확정일자를 받았습니다. 등기부를 보니 3월 5일 집주인 대출로 근저당이 설정되어 있었습니다. A씨는 자신의 우선변제권이 언제부터 생기는지, 근저당보다 앞서는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정일자를 입주 전이나 같은 날 받으면 언제부터인가요?

입주와 전입신고를 마친 날 또는 그 전에 확정일자를 받았다면 우선변제권은 입주·전입 다음 날 생깁니다. 대법원은 이 경우 우선변제권도 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다고 판단했습니다.

반대로 입주·전입을 먼저 하고 며칠 뒤 확정일자를 받았다면 확정일자를 받은 날 우선변제권이 생깁니다. 예를 들어 3월 3일 전입하고 3월 7일 확정일자를 받았다면 대항력은 3월 4일 0시에, 우선변제권은 3월 7일에 생깁니다. 두 날짜 사이에 들어온 근저당은 대항력으로는 이길 수 있지만 배당 순위로는 앞섭니다. 결국 대항요건을 갖춘 다음 날과 확정일자를 받은 날 중 늦은 날이 기준입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다.

대항력은 왜 전입 다음 날부터 생기나요?

대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생기도록 법이 정하고 있기 때문입니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.

다음 날로 정한 이유는 같은 날 들어온 등기와의 선후를 분명히 하기 위해서입니다. 근저당은 접수한 시각이 등기부에 남지만 전입신고는 시각이 드러나지 않아, 임차인은 다음 날 0시부터 대항력을 갖는 것으로 봅니다. 그래서 입주·전입 당일에 설정된 근저당은 임차인보다 앞섭니다.

확정일자를 받기 전 근저당이 들어오면 어떻게 되나요?

확정일자를 받기 전 근저당이 설정되면 그 근저당은 우선변제 순위에서 임차인보다 앞섭니다. 근저당이 전입 다음 날보다 늦게 설정됐다면 대항력으로는 매수인에게 맞설 수 있지만, 배당 순위는 근저당에 밀립니다.

확정일자를 받은 날 근저당도 설정되었다면 같은 순위로 보고 채권액 비율로 나누어 배당받습니다. 확정일자보다 먼저 가압류가 있으면 그 가압류와는 평등하게 나눕니다. 그래서 입주하는 날 전입신고와 확정일자를 함께 받고, 잔금을 치르기 전 등기부를 다시 떼어 보는 것이 기본입니다.

우선변제권 발생 시기 확인 순서

• 입주·전입일 확인 - 주민등록표 등본에서 전입일을 확인합니다. 그 다음 날이 대항력 발생일입니다.
• 확정일자 확인 - 계약서에 찍힌 확정일자를 확인합니다. 없으면 바로 받습니다.
• 기준일 계산 - 전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 날을 우선변제권 발생일로 적습니다.
• 등기부 대조 - 근저당, 가압류 날짜를 기준일과 비교합니다. 앞서는 권리가 있는지 봅니다.
• 경매 시 배당요구 - 경매가 시작되면 종기까지 배당요구를 합니다. 기준일이 적힌 자료를 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확정일자와 근저당이 같은 날이거나 전입 전에 확정일자를 받아 두고 입주가 크게 늦어진 경우에 해당하면 등기부와 등본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자를 계약한 날 바로 받아도 되나요?
  됩니다. 계약서만 있으면 입주 전에도 확정일자를 받을 수 있습니다. 이 경우 우선변제권은 입주와 전입신고를 마친 다음 날 생깁니다. 입주가 늦어지면 그만큼 기준일도 늦어지므로 입주 날짜와 잔금일을 가깝게 잡습니다.
• 전입신고한 날 근저당이 설정되면 누가 먼저인가요?
  근저당이 먼저입니다. 대항력은 전입 다음 날 0시부터 생기므로 전입 당일 접수된 근저당은 임차인보다 앞섭니다. 잔금을 치르는 날 집주인이 대출을 받지 않도록 계약서에 특약을 넣고, 다음 날 등기부를 다시 확인합니다.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 등기소, 공증인에게서 받을 수 있습니다. 계약서 원본을 가져가 수수료를 내면 계약서에 날짜를 찍어 줍니다. 주택 임대차 신고를 계약서와 함께 하면 확정일자를 받은 것으로 봅니다.
• 이사하면 우선변제권은 어떻게 되나요?
  대항요건은 계속 유지되어야 하므로 보증금을 받기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 이사해야 권리가 유지됩니다.
• 확정일자를 늦게 받으면 불리한가요?
  불리할 수 있습니다. 확정일자를 받기 전에 설정된 근저당이나 가압류가 있으면 우선변제 순위에서 뒤로 밀립니다. 대법원은 대항요건을 먼저 갖추었더라도 확정일자가 가압류보다 늦으면 가압류채권자가 선순위라고 보았습니다.
• 배당받으려면 무엇을 내야 하나요?
  배당요구 종기까지 배당요구서와 함께 확정일자가 찍힌 임대차계약서 사본, 주민등록표 등본을 냅니다. 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해져 공고되므로, 경매개시 사실을 알면 사건번호로 종기를 확인합니다.

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• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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