주택 임대차

소액임차인이 이사 가서 전입을 옮기면 최우선변제권을 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 소액임차인이 이사하면서 주민등록을 옮기면 대항요건을 잃어 최우선변제권도 함께 잃습니다. 전세권등기를 따로 해 두었어도 주택임대차보호법상 권리는 유지되지 않는다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 계약이 끝났는지 확인하고 임차권등기를 먼저 마친 뒤 이사하십시오.

전세권등기를 해 두었으니 주민등록은 마음대로 옮겨도 된다고 생각할 필요는 없습니다. 두 권리는 따로 움직입니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2023년 6월 과밀억제권역에 있는 빌라를 보증금 1억원에 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 집주인 요청으로 전세권설정등기도 해 두었습니다. 그 뒤 2024년 집주인이 은행 대출을 받아 근저당이 설정되었습니다. 2026년 4월 계약 만료를 앞두고 직장 때문에 다른 지역으로 이사해야 하는데, 주민등록을 옮기면 소액임차인으로 먼저 받을 수 있는 권리가 사라지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인이 이사 가서 전입을 옮기면 최우선변제권을 잃나요?

잃습니다. 소액임차인의 최우선변제권은 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖추고 유지해야 인정되므로, 주민등록을 옮기면 그때부터 최우선변제권과 확정일자에 따른 우선변제권을 잃습니다. 나중에 다시 전입해도 새 전입일 기준으로 다시 생길 뿐입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」에 따르면 서울특별시를 제외한 과밀억제권역은 보증금 1억 4,500만원 이하 임차인이 4,800만원까지 최우선변제를 받습니다. L씨의 보증금 1억원은 이 범위 안이지만, 주민등록을 옮기면 이 보호가 사라집니다.

전세권등기를 해 두었으면 괜찮지 않나요?

주택임대차보호법상 권리는 지켜지지 않습니다. 대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결은 임차인이 지위를 강화하려고 따로 전세권설정등기를 마쳤더라도 대항요건을 잃으면 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 잃는다고 보았고, 소액보증금 우선변제권도 잃었다고 판단했습니다.

전세권은 민법상 물권이어서 전세권자로서 등기 순위에 따른 우선변제는 따로 받을 수 있습니다. 다만 그 순위는 전세권 등기일 기준이므로, 전세권보다 먼저 설정된 근저당이 있으면 그보다 뒤이고 최우선변제처럼 담보물권자보다 앞서지는 못합니다.

권리를 지키면서 이사하려면 어떻게 하나요?

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사하면 됩니다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.

계약 기간 중이라 임차권등기를 할 수 없다면, 함께 살던 가족의 주민등록을 그 집에 남겨 두는 방법이 있습니다. 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함됩니다.

소액임차인 이사 전 대응 순서

• 계약 종료 확인 - 만료일이 지났는지, 해지 통지가 도달했는지 확인합니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기명령 신청 - 관할 법원에 신청하고 등기부에 등기가 올라간 것을 확인합니다. 결정만 나고 등기가 안 된 상태에서 이사하면 안 됩니다.
• 가족 주민등록 유지 검토 - 계약 중이라 등기가 안 되면 가족 한 사람의 주민등록을 남겨 둡니다. 실제 점유도 이어져야 합니다.
• 전출 신고 - 등기 확인 뒤에 새 주소로 전입신고를 합니다. 순서가 바뀌면 권리를 잃습니다.
• 보증금 반환 청구 - 집주인에게 반환을 요구하고 소송이나 조정을 진행합니다. 임차권등기 비용도 함께 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 근저당이 2023. 2. 21. 전에 설정되었거나 전세권 등기 순위가 복잡하면 등기부와 시행령 부칙을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 소송과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이사 후 다시 전입하면 권리가 살아나나요?
  다시 전입하면 그 전입일을 기준으로 새로 대항력이 생깁니다. 처음 전입일의 순위는 되살아나지 않으므로, 그 사이 설정된 근저당보다 뒤로 밀립니다. 전출 전 순위를 지키려면 임차권등기가 필요합니다.
• 임차권등기명령 결정만 나면 이사해도 되나요?
  결정만으로는 부족하고 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 뒤에 이사해야 합니다. 권리 유지 효과는 임차권등기를 마친 때부터 생기기 때문입니다. 등기부를 떼어 확인한 뒤 전출하십시오.
• 계약 중에 이사해야 하면 방법이 없나요?
  계약 기간 중에는 임차권등기명령을 신청할 수 없으므로, 가족 한 사람의 주민등록과 짐을 남겨 점유를 유지하는 방법을 검토합니다. 가족의 주민등록도 대항요건으로 인정됩니다. 집주인과 합의해 계약을 먼저 끝내고 등기하는 방법도 있습니다.
• 전세권으로는 얼마나 보호받나요?
  전세권자는 전세권 등기 순위에 따라 전세금을 우선변제받을 수 있습니다. 다만 먼저 설정된 근저당보다는 뒤이고, 소액임차인처럼 담보물권자보다 앞서는 최우선변제는 받지 못합니다. 등기부의 순위를 확인해야 합니다.
• 과밀억제권역 소액임차인 기준은 얼마인가요?
  2026. 9. 28. 현재 서울특별시를 제외한 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포는 보증금 1억 4,500만원 이하 임차인이 4,800만원까지 최우선변제를 받습니다. 근저당이 2023. 2. 21. 전에 설정되었다면 그 근저당권자에 대해서는 종전 기준이 적용됩니다.
• 경매가 시작된 뒤에 이사해도 되나요?
  경매신청 등기 전에 대항요건을 갖췄더라도 배당요구 종기까지 대항요건을 유지해야 최우선변제를 받는 것이 실무입니다. 그 전에 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다. 배당요구 종기를 확인하고 움직이십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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