주택 임대차

전입신고를 6개월 늦게 한 사이 저당권이 생겼다면 경매 때 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

전입신고보다 먼저 저당권이 설정됐다면 경매 매수인에게 대항할 수 없고 확정일자 순위도 저당권 뒤로 밀리지만, 소액임차인이면 보증금 중 일정액을 저당권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 최우선변제를 인정합니다. 지금은 보증금이 저당권 설정 당시 소액임차인 기준 이하인지부터 확인해 두십시오.

전입이 늦었다고 보증금을 전부 잃는 것은 아닙니다. 소액임차인 요건과 확정일자 순위를 차례로 따져 봐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 1월 빌라를 보증금 1억5천만원에 빌려 이사했지만 바빠서 전입신고를 7월에야 했습니다. 그 사이인 2025년 4월 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당이 설정됐고, 2026년 8월 은행이 경매를 신청했습니다. 빌라는 서울특별시에 있고 R씨는 입주 때 확정일자를 받아 두었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당권이 먼저면 대항력은 어떻게 되나요?

대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 생기고, 그보다 앞서 등기된 저당권이 있으면 경매 매수인에게 대항하지 못합니다. 가장 앞선 저당권보다 늦은 임차권은 매각으로 소멸하므로, 매수인이 집을 비워 달라고 하면 나가야 합니다. 이때 보증금은 배당으로 받아야 합니다.

확정일자에 따른 우선변제권도 저당권보다 뒤 순위가 됩니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 받지만, 앞선 저당권자가 먼저 채권을 다 가져간 뒤 남는 금액에서 받게 됩니다.

소액임차인이면 얼마를 먼저 받나요?

보증금이 소액임차인 기준 이하라면 보증금 중 일정액을 저당권자보다도 먼저 받습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」은 서울특별시에서 보증금 1억6천500만원 이하 임차인에게 5천500만원까지, 과밀억제권역(서울특별시 제외)·세종특별자치시·용인시·화성시·김포시에서 1억4천500만원 이하 임차인에게 4천800만원까지를 인정합니다.

최우선변제액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 경매신청 등기 전까지만 이사와 전입신고를 마쳤다면 확정일자가 없어도 받을 수 있습니다. 광역시·안산시·광주시·파주시·이천시·평택시는 8천500만원 이하 보증금에 2천800만원, 그 밖의 지역은 7천500만원 이하에 2천500만원입니다.

소액임차인 기준은 언제를 기준으로 보나요?

소액임차인 기준 금액은 개정될 때마다 부칙으로 경과조치를 두어, 그 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 적용해 왔습니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 이 경과조치를 적용할 때 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인과 소액보증금의 범위를 정해야 한다고 보았습니다. 그래서 오래전 설정된 저당권이 있으면 그 당시 기준 금액이 적용될 수 있습니다.

현행 기준 금액은 2023년 2월부터 시행되어 지금까지 바뀌지 않았으므로, 그 뒤에 설정된 저당권이라면 현행 금액으로 판단합니다. 저당권이 그보다 앞서 설정되었다면 설정일 당시 시행령 기준을 찾아 대조해야 합니다.

전입 지연 후 경매 대응 순서

• 날짜 비교 - 등기부의 저당권 접수일과 내 전입신고일을 비교합니다. 저당권이 앞서면 대항력으로는 보호받지 못합니다.
• 소액 해당 확인 - 저당권 설정일 당시 기준 금액과 내 보증금을 비교합니다. 해당하면 최우선변제 대상입니다.
• 확정일자 확인 - 확정일자가 있으면 저당권 다음 순위로 나머지 보증금을 배당받을 수 있습니다. 없다면 지금이라도 받습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 계약서와 주민등록등본을 붙여 배당요구를 합니다. 소액임차인도 반드시 신청합니다.
• 잔액 청구 - 배당으로 받지 못한 보증금은 집주인에게 따로 청구합니다. 판결을 받아 다른 재산에 집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권이 여러 개이거나 다른 소액임차인이 함께 있어 2분의 1 한도를 나눠야 한다면 등기부와 전입세대열람을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 임차보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
  받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 경매신청 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마친 소액임차인에게 보증금 중 일정액의 최우선변제를 인정하고 확정일자를 요건으로 하지 않습니다. 다만 나머지 보증금을 순위대로 받으려면 확정일자가 필요합니다.
• 경매 신청 뒤에 전입하면 어떻게 되나요?
  소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문은 임차인이 주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추도록 정합니다. 경매개시결정 등기가 된 뒤 이사하거나 전입하면 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 보증금이 기준을 조금 넘으면요?
  소액임차인에 해당하지 않아 최우선변제를 받지 못합니다. 주택임대차보호법 시행령 제11조는 보증금이 지역별 기준 금액 이하인 임차인만 소액임차인으로 봅니다. 기준을 넘으면 확정일자에 따른 순위대로만 배당받으므로, 계약 전에 보증금 액수를 기준과 대조해 보십시오.
• 임차인이 여럿이면 어떻게 나누나요?
  합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 비율로 나눕니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제3항은 한 주택에 임차인이 2명 이상이고 각 일정액 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 각 임차인의 일정액 비율로 2분의 1을 나눈 금액을 일정액으로 봅니다. 다가구주택에서 자주 생깁니다.
• 가족과 같이 살면 보증금을 합치나요?
  한 주택에서 가정공동생활을 하는 임차인들은 1명으로 보아 보증금을 합칩니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항이 이렇게 정합니다. 부부가 따로 계약서를 써도 함께 산다면 보증금 합계로 소액임차인 여부를 판단합니다.
• 오래된 저당권이면 기준이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 시행령 부칙의 소액보증금 범위 변경 경과조치를 적용할 때 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 범위를 정해야 한다고 보았습니다. 저당권 설정일 당시 기준 금액을 확인해야 합니다.

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