주택 임대차

전입신고 지번을 잘못 적었다가 직권정정되면 대항력은 언제 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

임차인이 착오로 다른 지번에 전입했다면 대항력은 처음 전입일이 아니라 공무원이 직권정정해 주민등록이 정리된 뒤에 생깁니다. 대법원 87다카1573 판결이 이렇게 판단했습니다. 지금은 오류가 내 신고 잘못인지 공무원 기재 잘못인지부터 확인하십시오.

지번이 틀렸다고 해서 계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 달라지는 것은 제3자에게 대항할 수 있는 시점입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 2월 보증금 1억8천만원에 단독주택 2층을 임차하고 전입신고를 하면서 번지를 한 자리 틀리게 적었습니다. 2025년 7월 주민센터가 이를 발견해 실제 번지로 직권정정했는데, 그 사이 2025년 5월 집주인이 근저당을 설정했습니다. A씨는 대항력이 처음 전입한 날부터 인정되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잘못된 지번으로 전입신고하면 대항력이 생기나요?

임차인이 착오로 실제와 다른 지번에 전입신고를 했다면 그 주민등록으로는 대항력이 생기지 않고, 공무원이 실제 지번으로 직권정정해 주민등록이 정리된 뒤에야 대항력을 취득합니다. 정리 전의 전입일로 소급하지 않습니다.

대법원은 주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지를 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록되어 있음을 알 수 있는지로 판단합니다. 지번이 다른 주민등록은 이 기준을 채우지 못합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기므로, 직권정정으로 주민등록이 정리된 다음 날이 기준이 됩니다. 그 사이 근저당이 설정되었다면 그 근저당보다 후순위가 됩니다.

공무원이 주소를 잘못 적은 경우도 같은가요?

다릅니다. 임차인이 전입신고서에 실제 지번을 올바르게 적었는데 담당 공무원의 착오로 주민등록표에 지번이 다소 틀리게 기재되었다면 대항력은 전입신고 때 생깁니다.

그래서 누가 틀렸는지가 결론을 가릅니다. 전입신고서 사본이나 신고 당시 접수증을 보관해 두면 내가 올바른 지번을 적었다는 점을 입증할 수 있습니다. 온라인으로 전입신고를 했다면 신고 화면이나 처리 결과 문자를 저장해 둡니다. 이런 자료가 없으면 공무원의 착오를 입증하기 어려워 임차인 착오로 판단될 수 있습니다.

전입신고 주소가 맞는지는 어떻게 확인하나요?

주민등록표 초본의 주소와 등기부의 소재지 표시를 대조합니다. 지번뿐 아니라 다세대주택이나 아파트라면 동과 호수까지 일치해야 합니다. 건축물대장의 표시와 다른 경우도 있으니 등기부와 건축물대장을 함께 봅니다.

오류를 발견하면 주민센터에 정정을 신청하고, 정정된 초본을 다시 발급받아 정정일을 확인합니다. 정정 전에 근저당이나 가압류가 들어왔다면 순위가 바뀌므로 등기부를 같은 날 발급받아 비교합니다.

지번 오류 전입 대항력 대응 순서

• 초본 대조 - 전입 당일 주민등록표 초본을 떼어 등기부 표시와 비교합니다. 지번, 동, 호수를 모두 봅니다.
• 오류 원인 확인 - 내가 잘못 적었는지 공무원이 잘못 기재했는지 확인합니다. 대항력 발생일이 여기서 갈립니다.
• 신고서 보관 - 전입신고서 사본이나 온라인 처리 결과를 보관합니다. 올바르게 신고했다는 증거가 됩니다.
• 정정 신청 - 주민센터에 정정을 신청하고 정정된 초본을 발급받습니다. 정정일이 새 기준일이 될 수 있습니다.
• 순위 재점검 - 정정 전후로 등기부를 확인해 새 권리가 들어왔는지 봅니다. 순위가 바뀌었다면 대응 방법을 다시 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오류가 정정되기 전에 근저당이 설정되었거나 경매가 시작된 경우에 해당하면 전입신고서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지번이 한 자리만 틀려도 대항력이 없나요?
  임차인이 잘못 신고했다면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 대법원은 실제 지번과 명백히 불일치한 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 보았습니다. 사회통념상 그 건물에 사는 사람으로 알아볼 수 있는지가 기준입니다.
• 직권정정되면 처음 전입일로 돌아가나요?
  돌아가지 않습니다. 임차인의 착오로 다른 지번에 전입했다가 관계 공무원이 직권정정해 실제 지번으로 정리되었다면, 주민등록이 정리된 이후에 비로소 대항력을 취득합니다. 그 다음 날이 대항력 발생일이 됩니다.
• 공무원이 잘못 입력했으면 어떻게 되나요?
  임차인이 전입신고를 올바른 지번으로 했다면 그때 대항력이 생깁니다. 대법원은 담당 공무원의 착오로 주민등록표에 지번이 다소 틀리게 기재되었더라도 대항력에 영향이 없다고 보았습니다. 올바르게 신고했다는 증거를 보관해야 합니다.
• 대항력은 전입한 날부터 생기나요?
  전입한 날의 다음 날부터 생깁니다. 주택 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 지번 오류가 정정된 경우에는 정리된 날이 기준입니다.
• 지번 오류로 우선변제 순위도 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 합니다. 대항요건을 갖춘 날이 정정일로 늦춰지면 그 전에 설정된 근저당보다 뒤에 배당받게 됩니다. 확정일자를 일찍 받았어도 마찬가지입니다.
• 다세대 호수가 틀린 경우도 같은가요?
  다세대주택은 동과 호수까지 일치해야 공시방법으로 인정되는 것이 원칙이어서 호수가 틀리면 대항력이 문제될 수 있습니다. 전입신고 뒤 초본의 호수를 확인하고, 틀렸다면 바로 정정을 신청해 정정일을 기록해 둡니다.

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