주택 임대차

이사한 뒤 전입신고를 미룬 사이 근저당이 잡히면 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대항력은 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날 생기므로 이사 후 전입신고를 미룬 사이 설정된 근저당권자에게는 대항할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항이 두 요건을 함께 요구합니다. 지금은 확정일자를 받았는지와 근저당 채권액부터 확인하십시오.

이사를 먼저 했다는 사실이 근저당보다 앞서는 근거가 되지는 않습니다. 기준은 두 요건을 모두 갖춘 날입니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2025년 1월 3일 보증금 2억원에 아파트를 넘겨받아 이사했지만, 바쁜 일정 때문에 전입신고는 1월 9일에야 했습니다. 등기부를 다시 떼어 보니 그 사이인 1월 4일 집주인이 은행 근저당을 설정해 두었습니다. T씨는 먼저 이사했으니 근저당권자보다 앞선다고 주장할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이사 후 전입신고를 미룬 사이 근저당이 잡히면 대항할 수 있나요?

대항할 수 없습니다. 주택임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 인도만으로는 대항력이 생기지 않습니다.

T씨는 1월 9일 전입신고를 했으므로 대항력은 1월 10일 0시부터 생깁니다. 근저당은 1월 4일 설정되었으니 근저당권자가 앞섭니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

근저당보다 뒤이면 어떤 불이익이 있나요?

그 근저당에 기한 경매로 집이 팔리면 매수인에게 대항할 수 없어 집을 비워 주어야 합니다. 임차권은 경매 매각으로 소멸하고, 예외는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권뿐인데 후순위 임차인은 여기에 해당하지 않습니다.

확정일자를 받았다면 매각대금에서 근저당 채권을 먼저 뺀 나머지로 후순위권리자보다 먼저 배당받습니다. 근저당 채권이 크면 보증금 일부를 받지 못할 수 있고, 부족분은 임대인에게 따로 청구해야 합니다. 임대인에게 다른 재산이 있다면 판결 전이라도 가압류로 묶어 두는 편이 회수에 유리합니다.

소액임차인이라면 달라지나요?

보증금이 소액임차인 기준 이하면 근저당보다 뒤에 대항요건을 갖췄어도 일정액은 근저당권자보다 먼저 받습니다. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 됩니다. 다만 T씨의 보증금 2억원은 서울특별시 기준 1억 6,500만원도 넘으므로 해당하지 않습니다.

같은 날 전입신고와 근저당 설정이 있었다면 어떨까요. 대항력은 전입 다음 날 생기므로 그날 설정된 근저당이 앞섭니다. 이 하루 차이 때문에 잔금일과 전입일을 맞추고, 잔금 직전 등기부를 다시 떼어 보는 것이 실무의 기본입니다. 계약서에 「잔금일 다음 날까지 임대인은 담보권을 설정하지 않는다」는 특약을 넣어 두면, 이를 어긴 임대인에게 계약 해지와 손해배상을 주장할 근거가 생깁니다. 특약이 없으면 임대인의 근저당 설정 자체를 위법하다고 보기는 어렵습니다.

전입신고 지연 대응 순서

• 등기부 재확인 - 근저당 설정일과 채권액을 확인합니다. 내 대항력 발생일과 비교합니다.
• 확정일자 확인 - 확정일자를 아직 받지 않았다면 바로 받습니다. 이후 생길 권리보다는 앞서게 됩니다.
• 임대인과 협의 - 근저당을 설정한 경위를 묻고, 대출 상환이나 보증금 일부 반환 같은 조치를 요구합니다. 협의 내용을 문자로 남깁니다.
• 보증금 반환보증 검토 - 가입 요건을 충족하는지 확인합니다. 선순위 채권이 크면 가입이 제한될 수 있습니다.
• 계약 해지·손해배상 검토 - 계약서에 근저당 설정 금지 특약이 있었다면 위반을 이유로 해지와 손해배상을 검토합니다. 특약 문구가 기준입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 잔금 전 근저당 설정을 금지하는 특약이 있거나 가족이 먼저 전입신고를 해 두었다면 결론이 달라지므로 계약서와 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고를 이사보다 먼저 하면 되나요?
  전입신고를 먼저 해도 대항력은 인도까지 마친 다음 날 생깁니다. 두 요건 가운데 늦은 날이 기준이므로, 잔금일에 현관 키를 받고 같은 날 전입신고를 하는 방법이 대항력을 가장 빨리 얻는 길입니다. 온라인 전입신고도 접수일이 기준입니다.
• 확정일자만 먼저 받으면 순위가 앞서나요?
  확정일자만으로는 우선변제권이 생기지 않습니다. 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 하므로, 확정일자를 먼저 받았어도 대항요건을 갖춘 때가 기준이 됩니다. 셋 다 같은 날 처리하는 것이 안전합니다.
• 근저당보다 뒤면 보증금을 전혀 못 받나요?
  전혀 못 받는 것은 아닙니다. 확정일자가 있으면 매각대금에서 근저당 채권을 먼저 뺀 나머지로 후순위권리자보다 먼저 받습니다. 남는 돈이 부족하면 일부만 받고, 나머지는 임대인에게 청구합니다.
• 경매되면 집을 비워야 하나요?
  근저당에 기한 경매로 집이 팔리면 후순위 임차인의 임차권은 매각으로 소멸하므로 매수인에게 집을 비워 주어야 합니다. 배당받지 못한 보증금이 있어도 매수인에게 대항할 수 없고, 버티면 인도명령과 강제집행이 이어집니다.
• 소액임차인이면 근저당보다 먼저 받나요?
  보증금이 소액임차인 기준 이하면 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추는 한 일정액을 근저당권자보다 먼저 받습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하·5,500만원까지입니다. 근저당이 2023. 2. 21. 전 설정이면 종전 기준입니다.
• 가족이 먼저 전입신고를 했으면 달라지나요?
  달라집니다. 대항요건인 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 함께 사는 배우자나 자녀의 주민등록도 포함됩니다. 가족이 이사 당일 먼저 전입신고를 했다면 그 다음 날부터 대항력이 생기므로, 그 뒤 설정된 근저당보다 앞설 수 있습니다. 가족의 주민등록초본으로 전입일을 확인하십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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