주택 임대차

주소를 잘못 전입했는데 은행이 알고도 대출했다면 대항력을 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

은행이 알았다는 것만으로는 부족하고, 임차인을 선순위로 인정해 보증금만큼 줄여 대출해 놓고 나중에 대항력 결여를 주장하는 정도여야 신의칙 위반으로 그 주장을 막을 수 있습니다. 대법원은 근저당권자의 권리행사가 정의관념상 용인될 수 없는 정도라는 구체적 사정을 요구합니다. 지금은 대출 당시 임차인 확인서와 담보평가서가 있는지부터 확인하십시오.

근저당권자가 주소 오류를 알고 있었다는 사실 하나만으로 결론이 나지 않으니, 그 사실만 모으는 데 시간을 쓰지 않아도 됩니다. 대출 당시 임차인을 어떻게 취급했는지가 쟁점입니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024. 3. 경기도의 다세대주택을 보증금 1억8천만원에 빌려 전입했는데, 동 표시를 빠뜨려 다른 동으로 전입이 됐습니다. 2024. 7. 은행 직원이 대출 심사차 방문해 E씨에게 임차인 확인서를 받아 갔고, 은행은 그 뒤 근저당을 설정했습니다. 2026. 6. 경매에서 은행은 E씨의 주민등록이 잘못돼 대항력이 없다며 배당에 이의를 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당권자가 주소 오류를 알고 대출했으면 대항력을 부정 못 하나요?

알고 있었다는 것만으로는 부족합니다. 근저당권자가 임차인의 주민등록 주소가 등기부와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 것만으로는 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 어긋난다고 보지 않습니다. 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결이 이 기준을 세웠습니다.

예외적으로 근저당권자가 주민등록이 잘못된 것을 알면서도 그 임차인을 선순위로 인정하고 보증금만큼 줄인 담보가치로 대출을 해 놓고, 나중에 부당한 이익을 얻으려고 대항력 결여를 주장하는 경우에는 그 주장이 배척됩니다. 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념상 용인될 수 없는 정도에 이르러야 합니다.

신의칙 위반으로 인정받으려면 무엇을 증명해야 하나요?

대출 당시 근저당권자가 임차인의 보증금을 선순위로 보고 대출 한도에서 뺐다는 구체적 사정을 증명해야 합니다. 같은 판결은 근저당권자가 언제 어떤 방법으로 임대차를 조사했는지, 대출 경위와 담보가치 평가 방법, 대출금액이 어떻게 정해졌는지, 이의를 받아들이면 임차인에게 어떤 결과가 생기는지를 심리해야 한다고 보았습니다.

그래서 금융기관의 임대차 조사서, 대출 심사 때 받은 임차인 확인서, 보증금을 차감한 담보평가서가 핵심 자료입니다. 이 자료는 근저당권자가 가지고 있으므로 배당이의 소송에서 문서제출명령을 신청해 받아내는 경우가 많습니다.

주소가 틀린 전입신고는 원래 대항력이 없나요?

원칙적으로 그렇습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 주택 인도와 주민등록을 대항요건으로 정하는데, 주민등록이 등기부와 달라 제3자가 그 집에 임차인이 산다고 알아볼 수 없으면 유효한 공시방법이 되지 못합니다. 그래서 신의칙은 어디까지나 좁은 예외입니다.

주소 오류를 발견하면 바로 정정 전입신고를 하는 것이 먼저입니다. 정정한 주민등록으로는 그 다음 날부터 새로 대항력이 생기므로, 그 뒤에 설정되는 근저당권보다는 앞설 수 있습니다.

근저당권자 신의칙 위반 주장 대응 순서

• 주소 대조 - 주민등록표 등본의 주소와 등기부의 지번·동·호수를 비교합니다. 어느 글자가 다른지부터 정리합니다.
• 정정 전입 - 오류를 발견한 즉시 주소를 바로잡습니다. 정정 다음 날부터 새 대항력이 생깁니다.
• 대출 경위 확인 - 대출 때 금융기관 직원이 방문했는지, 임차인 확인서에 서명했는지 기억과 자료를 모읍니다. 신의칙 주장의 출발점입니다.
• 문서제출명령 - 배당이의 소송에서 담보평가서와 임대차 조사서를 요구합니다. 보증금 차감 여부를 확인합니다.
• 배당이의 절차 준수 - 배당기일 출석과 1주 안 소 제기 증명을 지킵니다. 기간을 넘기면 이의가 없던 것이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대출 당시 임차인 확인서에 서명했거나 금융기관이 보증금을 공제한 흔적이 있다면 대출 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 은행이 주소 오류를 알았으면 이기나요?
  그것만으로는 부족합니다. 대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결은 근저당권자가 주소 불일치를 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없다고 보았습니다.
• 신의칙 위반이 인정되는 경우는 언제인가요?
  근저당권자가 주민등록이 잘못된 것을 알면서 임차인을 선순위로 인정하고 보증금만큼 감액한 담보가치로 대출해 놓고, 부당한 이익을 얻으려고 나중에 대항력 결여를 주장하는 경우입니다. 권리행사가 신의에 반하는 정도여야 합니다.
• 어떤 자료로 증명하나요?
  금융기관의 임대차 조사서, 임차인 확인서, 담보평가서, 대출 한도 산정 자료가 필요합니다. 대부분 은행이 가지고 있으므로 배당이의 소송에서 문서제출명령을 신청해 받아내고, 임차인은 방문일과 서명 기억을 정리해 둡니다.
• 주소가 조금만 달라도 대항력이 없나요?
  제3자가 그 주민등록으로 임차인이 산다고 알아볼 수 있는지가 기준입니다. 동·호수가 달라 다른 집으로 읽히면 대항력이 부정되지만, 단순한 표기 차이로 사회통념상 같은 집임을 알 수 있으면 인정될 여지가 있습니다.
• 배당이의는 언제까지 해야 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 집행법원에 증명해야 합니다. 이 증명이 없으면 이의가 취하된 것으로 보고 배당표대로 배당이 실시됩니다.
• 오류를 알았으면 지금이라도 고칠까요?
  고치는 것이 좋습니다. 정정한 주민등록으로 그 다음 날부터 새 대항력이 생기므로 이후에 설정되는 담보권보다 앞설 수 있습니다. 다만 정정 전에 설정된 근저당권과의 관계는 신의칙 주장 외에는 뒤집기 어렵습니다.

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