등기·명의신탁
땅을 산 뒤 지료 연체가 1년이면 전 주인 때 밀린 것까지 합쳐 지상권을 없앨 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
아니요, 땅을 새로 산 사람은 전 주인 때 밀린 지료를 합쳐 2년을 채울 수 없고 자기에게 밀린 지료가 2년분 이상이어야 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. 대법원은 지료 연체가 땅 양도 전후에 걸친 경우 양수인에 대한 연체기간만 따진다고 봅니다. 지금은 땅 소유권이전등기일 이후 몇 개월분 지료가 밀렸는지 따로 계산해 두십시오.
소멸청구는 지상권자가 밀린 지료를 갚아 연체가 2년분 미만으로 줄기 전에 해야 합니다. 이의 없이 일부를 받아 연체가 2년분 아래로 내려가면 그 전의 연체를 이유로 소멸을 청구할 수 없습니다.
전 주인이 받은 지료 판결을 새로 다시 받으려고 소송부터 낼 필요는 없습니다. 판결 내용과 연체 기간 계산부터 확인하면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025. 3. 창고 부지를 사서 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 땅에는 법정지상권을 가진 B씨의 창고가 있었고, 전 주인은 2024. 3. B씨를 상대로 지료를 월 60만원으로 정하는 판결을 받았지만 B씨는 그 뒤로 한 번도 지료를 내지 않았습니다. 2026. 3. A씨는 「전 주인 때 1년, 제가 산 뒤 1년이 밀렸으니 2년이 넘었다」며 지상권 소멸을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
전 주인 때 밀린 지료도 합산해 2년을 채울 수 있나요?
합산할 수 없습니다. 지상권자가 땅의 특정 소유자에게 2년분 이상의 지료를 내지 않았을 때 그 소유자가 소멸을 청구할 수 있다는 것이 대법원의 기준입니다. 연체가 땅 양도 전후에 걸쳐 있으면 새 소유자에게 밀린 기간이 2년이 되지 않는 한 새 소유자는 소멸을 청구하지 못합니다.
| 전 주인 때 연체 | 12개월 |
|---|---|
| 새 소유자 취득 후 연체 | 12개월 |
| 소멸청구에 필요한 연체 | 24개월 |
단순 예시 계산 - 새 소유자 취득 후 연체만 24개월을 채워야 함
2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 「지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때」 지상권설정자가 소멸을 청구할 수 있다고만 정합니다. 대법원은 이 규정이 특정 토지소유자의 이익을 지키려는 것이라서, 전 주인에게 밀린 기간을 새 주인이 물려받아 쓸 수는 없다고 보았습니다.
지료 판결 확정 전후 연체는 합칠 수 있나요?
같은 소유자라면 합칠 수 있습니다. 법정지상권의 지료가 판결로 정해진 경우 판결 확정 전후에 걸쳐 밀린 지료가 2년분 이상이면 토지소유자는 소멸을 청구할 수 있고, 판결 확정일부터 2년이 지나야만 하는 것은 아닙니다. 다만 이것도 같은 소유자에게 밀린 지료를 기준으로 합니다.
지료가 합의나 법원 결정으로 정해지지 않았다면 애초에 연체로 보지 않습니다. 또 지료 약정은 등기해야 새 소유자에게 효력이 있고, 법원의 지료 결정은 당사자의 지료결정청구에 따른 판결이어야 새 소유자에게도 효력이 미칩니다. 전 주인이 받은 판결이 단순한 지료 지급 판결인지 지료결정 판결인지 확인해야 합니다.
밀린 지료를 일부 받으면 소멸청구가 막히나요?
막힐 수 있습니다. 소멸을 청구하기 전에 지상권자가 연체 지료 일부를 내고 땅 주인이 이의 없이 받아 연체가 2년분 미만이 되면, 그 전에 2년분이 밀렸다는 이유로는 소멸을 청구할 수 없습니다. 이 기준은 법정지상권에도 똑같이 적용됩니다. 일부를 받더라도 소멸청구권을 유보한다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두어야 합니다.
- 1
취득일 확인
새 소유자 기준 연체 시작
- 2
지료 효력 확인
지료결정 판결·등기 여부
- 3
연체 2년분 확인
일부 수령 시 유보 표시
- 4
소멸 통지
내용증명 도달일 기록
지상권 소멸청구 대응 순서
- 취득일 확정 - 땅 소유권이전등기 접수일을 확인합니다. 이날부터 새 소유자에 대한 연체기간이 시작됩니다.
- 지료 근거 확인 - 전 주인의 판결이 지료결정 판결인지, 지료 약정이 등기되었는지 봅니다. 새 소유자에게 효력이 있어야 연체를 따질 수 있습니다.
- 연체표 작성 - 취득일 이후 월별 지료와 입금 내역을 표로 만듭니다. 2년분이 찼는지 한눈에 보여야 합니다.
- 유보 의사 표시 - 일부 입금이 들어오면 소멸청구권을 유보한다고 알립니다. 이의 없이 받으면 청구가 막힐 수 있습니다.
- 소멸 통지와 소송 - 2년분이 차면 소멸청구 의사를 내용증명으로 보내고 건물철거·토지인도 소송을 냅니다. 도달일이 소멸 시점 다툼의 기준이 됩니다.
여기까지는 일반 기준이고, 지료가 재판상 화해로 정해졌거나 지료 증감 청구가 있었다면 판결문과 화해조서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법정지상권 지료 청구와 지상권 소멸에 따른 건물철거·토지인도 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
땅을 산 사람은 「전 주인 때부터 지료를 한 번도 안 냈으니 곧바로 내보낼 수 있다」고 생각합니다. 대법원은 그렇게 보지 않습니다. 새 소유자에게 밀린 지료만 2년분을 채워야 하고, 전 주인의 판결이 새 소유자에게 효력이 있는지도 따로 따져야 합니다.
그래서 날짜 기록이 결론을 정합니다. 땅 소유권이전등기 접수일, 지료 판결 확정일, 매달 지료 지급일과 입금액, 일부 입금을 받은 날과 그때 보낸 유보 문자를 모두 남겨야 합니다. 이의 없이 한 번 받은 입금이 2년분 연체를 무너뜨릴 수 있습니다.
이 연체표와 유보 기록은 소멸청구 소송에서 요건 사실을 그대로 증명하고, 소멸 후 건물철거·토지인도 판결을 받아 강제집행할 때의 기초가 됩니다. 반대로 지상권자 쪽에서는 같은 기록으로 연체 기간이 모자란다는 점을 다툽니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 법정지상권 지료 청구와 지상권 소멸청구에 따른 건물철거 소송을 수행해 왔으며, 소유권 취득일 기준 연체표와 지료 결정의 효력 범위를 먼저 정리한 뒤 소송 방향을 정해 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
토지 등기부등본, 전 주인이 받은 지료 판결문과 확정증명, 지료 입금 내역, 지상권자와 주고받은 문자나 내용증명을 준비해 주시면, 새 소유자 기준 연체기간과 지료 판결의 효력, 소멸청구 시점을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결
- 대법원 2014. 8. 28. 선고 2012다102384 판결
- 민법 제287조
- 대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결
- 민법 제366조
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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