주택 임대차

전세 잔금을 못 내 사흘 만에 해제했는데 계약금 위약금을 줄일 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세 계약금을 위약금으로 약정했다면 해제까지 걸린 기간이 짧았다는 사정만으로는 위약금 감액을 받기 어렵습니다. 계약금을 위약금으로 정한 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 대법원은 예정액이 경제적 약자에게 부당한 압박이 될 때만 감액합니다. 지금은 계약금이 보증금의 몇 퍼센트인지와 임대인이 새 임차인을 들였는지부터 확인하십시오.

계약금을 포기했다고 해서 임대인의 다른 손해까지 따로 물어 줄 필요는 없습니다. 손해배상액을 미리 정했으면 실제 손해가 더 커도 임대인은 초과분을 청구하지 못합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 전세보증금 3억원에 아파트 임대차계약을 맺으면서 계약금 3,000만원을 임대인에게 건넸습니다. 계약서에는 임차인이 잔금을 치르지 못하면 계약금을 위약금으로 임대인이 갖는다는 특약이 있었습니다. 잔금일인 4월 30일이 되었지만 전세대출 승인이 나지 않았고, A씨는 사흘 뒤 계약금을 포기한다는 문자를 보내고 계약을 해제했습니다. A씨는 계약을 맺고 두 달도 안 되어 끝났고 해제도 잔금일 사흘 만에 했으니 계약금 일부라도 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약금을 위약금으로 정하면 손해배상 예정이 되나요?

네, 계약금을 위약금으로 하기로 약정했다면 법은 이를 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 손해배상액의 예정은 채무불이행이 생기면 채무자가 낼 배상액을 미리 정해 두는 약정입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같습니다.

손해배상액을 예정하면 임대인은 실제 손해를 증명하지 않고 예정액을 받습니다. 반대로 대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결은 다른 특약이 없으면 통상손해와 특별손해가 모두 예정액에 포함되어 초과분을 따로 청구할 수 없다고 보았습니다. 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있습니다.

잔금일 사흘 만에 해제했으면 위약금이 감액되나요?

아니요, 계약을 맺고 해제하기까지의 기간이 짧았다는 사정만으로는 감액되지 않습니다. 대법원은 손해가 없다거나 실제 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부당히 과다하다고 볼 수 없다고 했습니다.

주택 임대차에서 보증금의 10% 정도를 계약금으로 정하고 이를 위약금으로 삼는 것은 일반적인 거래 관행입니다. 전세보증금 3억원에 계약금 3,000만원이면 이 관행 범위 안에 있습니다. 임차인이 잔금을 치르지 못한 것은 임차인 쪽 사정이므로 해제 시기가 이르다는 점은 감액 사유로 크게 작용하지 않습니다.

법원이 위약금을 줄여 주는 경우는 언제인가요?

법원은 예정액을 그대로 받게 하는 것이 경제적 약자인 채무자에게 부당한 압박이 되어 공정을 잃는 경우에만 감액합니다. 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 예정한 경위, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액, 당시 거래 관행을 모두 봅니다.

예를 들어 잔금 기일을 연기받으면서 계약금에 더해 중도금까지 포기하기로 약정한 사건에서, 대법원은 그 약정을 손해배상액의 예정으로 보고 부당히 과다하다며 감액한 판단을 유지했습니다. 매도인이 해제 뒤 같은 부동산을 훨씬 비싸게 팔아 이득을 본 사정도 함께 고려되었습니다. 부당히 과다한지는 계약 당시가 아니라 사실심 변론종결 당시를 기준으로 판단합니다.

잔금일 전에 계약금을 포기하고 해제하는 것과는 무엇이 다른가요?

잔금일 전에 임대인이 이행에 착수하지 않았다면 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 이때는 손해배상 문제가 따로 생기지 않습니다. 매매의 해약금 규정은 임대차 같은 유상계약에도 준용됩니다.

잔금일이 지난 뒤에는 임차인의 채무불이행이 되어 위약금 약정이 적용됩니다. 어느 쪽이든 계약금 3,000만원을 잃는 결과는 같지만, 채무불이행으로 해제된 경우에만 부당히 과다하다는 감액 주장을 할 수 있습니다. 위약금이 손해배상 예정이 아니라 위약벌로 약정된 것이면 법원이 감액하지 않습니다.

전세 계약금 위약금 대응 순서

• 계약서 특약 확인 - 계약금을 위약금으로 한다는 문구와 별도 손해배상 조항이 있는지 봅니다. 위약벌로 해석되면 감액이 막힙니다.
• 해제 경위 정리 - 잔금을 못 낸 이유와 임대인에게 알린 날짜, 해제 문자를 모아 둡니다. 채무불이행 해제인지 해약금 해제인지가 여기서 갈립니다.
• 예정액 비율 계산 - 계약금이 보증금의 몇 %인지 계산합니다. 10% 안팎이면 감액이 어렵고, 크게 넘으면 다툴 여지가 있습니다.
• 임대인 손해 확인 - 임대인이 곧바로 같은 조건이나 더 좋은 조건으로 다른 임차인을 들였는지 확인합니다. 감액 판단의 한 요소가 됩니다.
• 반환 청구 또는 조정 - 감액 사유가 있으면 내용증명을 보내고 민사조정이나 소송으로 반환을 청구합니다. 감액 여부는 변론종결 당시 기준으로 판단됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약금 외에 중도금까지 몰수하는 특약이 있거나 임대인의 사정으로 잔금을 못 치른 것이라면 계약서와 문자 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 계약금과 위약금 반환을 둘러싼 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없으면요?
  특약이 없으면 계약금은 해약금으로 추정될 뿐 당연히 위약금이 되지는 않습니다. 이때 임대인은 실제 손해를 증명해 배상을 청구해야 하고, 계약금에서 증명된 손해를 뺀 나머지는 돌려받을 대상이 됩니다. 계약서의 위약금 문구 유무를 먼저 확인합니다.
• 임대인이 손해가 없으면 돌려받을 수 있나요?
  손해가 없다는 것만으로는 부족합니다. 대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결은 손해가 없거나 예정액보다 적다는 사정만으로는 감액할 수 없고, 경제적 지위와 예정 경위, 거래 관행을 함께 보아 공정을 잃는 경우에만 감액한다고 보았습니다.
• 계약금이 보증금의 30%였다면 다른가요?
  통상 관행인 10%를 크게 넘으면 감액 주장의 여지가 커집니다. 민법 제398조 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고, 대법원은 채무액에 대한 예정액의 비율을 판단 요소로 봅니다. 다른 사정과 함께 판단되므로 비율만으로 결론이 나지는 않습니다.
• 위약벌로 약정했다면 감액되나요?
  감액되지 않습니다. 대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855 전원합의체 판결은 위약벌에 손해배상 예정 감액 규정을 유추적용할 수 없다고 했습니다. 다만 위약금은 손해배상 예정으로 추정되므로 위약벌이라는 점은 임대인이 증명해야 합니다.
• 임대인이 계약금 외에 손해를 더 청구하면요?
  다른 특약이 없으면 추가 청구는 인정되지 않습니다. 대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결은 손해배상액을 예정한 경우 통상손해와 특별손해가 모두 예정액에 포함되어 초과분을 따로 청구할 수 없다고 보았습니다. 계약서에 실손해 배상 조항이 따로 있는지 확인합니다.
• 감액은 언제를 기준으로 판단하나요?
  사실심 변론종결 당시를 기준으로 판단합니다. 대법원 2017. 8. 18. 선고 2017다228762 판결은 예정액이 부당한지와 감액 범위를 법원이 판단하는 때를 기준으로 본다고 했습니다. 해제 뒤 임대인이 새 임차인을 들인 사정도 이 시점까지 드러나면 고려됩니다.

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