공인중개사

중개사무소에 맡긴 전세 잔금이 사라지면 공제로 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 중개사가 계약 뒤 보증금 지급이나 인도를 주선하기로 되어 있었다면 그 과정의 사고도 중개행위 중 사고라서 공제로 배상받을 수 있습니다. 계약 체결 뒤 이행 관여도 중개행위의 범주에 포함된다는 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 중개사무소에 걸린 공제증서나 보증보험 증서의 사본부터 받아 두십시오.

계약서에 서명한 뒤의 일이라 중개와 무관하다는 중개사무소의 말만 듣고 공제 청구를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 12월 중개사무소의 중개로 빌라를 보증금 2억 5천만원에 전세로 얻기로 했습니다. 중개사는 잔금일에 보증금을 받아 집주인에게 전달하고 집 인도와 확정일자까지 챙겨 주겠다고 했고, M씨는 잔금 2억 2천5백만원을 중개사무소 직원 계좌로 보냈습니다. 그 직원은 돈을 집주인에게 전달하지 않고 연락이 끊겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 뒤 잔금 전달도 중개행위에 들어가나요?

들어갑니다. 임대차계약을 알선한 중개사가 계약 뒤에도 보증금 지급, 목적물 인도, 확정일자 취득 같은 계약상 의무의 실현에 관여해 원만한 이행을 주선하기로 예정되어 있었다면, 그 행위는 객관적으로 보아 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위에 포함됩니다. 대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

판단 기준은 중개사가 진정으로 거래를 알선하려는 의사가 있었는지가 아니라 행위를 객관적으로 볼 때 사회통념상 중개를 위한 행위인지입니다. 중개사가 잔금을 받아 가로채려는 의도였더라도 겉으로 드러난 행위가 이행 주선이면 중개행위가 됩니다.

공제로 얼마까지 배상받을 수 있나요?

공제 계약의 보장금액 범위에서 배상받습니다. 중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하고, 중개가 완성되면 거래당사자에게 보장금액과 공제사업자를 설명하고 증서 사본을 교부해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공인중개사법」이 정한 의무입니다.

보장금액을 넘는 손해는 중개사 개인에게 청구해야 합니다. 법인이 아닌 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인은 4억원 이상을 보장하는 공제 등에 가입해야 하므로, 전세 보증금처럼 큰 금액은 보장금액을 넘을 수 있습니다. 공제금은 중개사와의 손해배상합의서나 확정 판결문 사본 등을 첨부해 공제사업자에게 청구합니다.

중개보조원이 저지른 사고도 중개사가 책임지나요?

책임집니다. 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보므로, 직원이 잔금 전달 과정에서 저지른 사고도 개업공인중개사의 배상 책임이 되고 공제로 보장됩니다. 다만 잔금을 직원 개인 계좌로 보낸 사정은 과실상계 사유가 되어 배상액이 줄어들 수 있습니다.

잔금 전달 사고 대응 순서

• 송금 기록 확보 - 잔금을 보낸 계좌, 금액, 날짜를 은행 거래내역으로 확보합니다. 손해액의 기본 증거가 됩니다.
• 이행 주선 약속 증명 - 중개사가 잔금 전달과 인도·확정일자를 챙기겠다고 한 문자나 특약을 모읍니다. 중개행위 해당성을 보여 줍니다.
• 공제증서 확인 - 공제사업자, 보장금액, 공제기간을 확인합니다. 청구 상대와 한도가 정해집니다.
• 형사 고소 - 돈을 가로챈 직원이나 중개사를 사기·횡령으로 고소합니다. 수사 기록이 민사 청구 증거가 됩니다.
• 공제금·손해배상 청구 - 공제사업자와 중개사를 상대로 청구하고, 필요하면 중개사 재산을 가압류합니다. 집주인과의 보증금 관계도 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집주인이 잔금을 받지 못했다며 입주를 거부하거나 중개사무소가 이미 폐업했다면 계약서와 등기, 공제 계약 내용을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 중개사고 공제금 청구와 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중개사가 돈을 가로챌 생각이었어도 중개행위인가요?
  중개행위가 될 수 있습니다. 대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결은 중개행위 여부를 중개사의 주관적 의사가 아니라 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위인지로 판단한다고 보았습니다. 겉으로 잔금 전달을 주선한 행위라면 중개행위에 해당합니다.
• 공제증서를 받지 못했다면 어떻게 확인하나요?
  중개사무소와 협회에 요청해 확인합니다. 공인중개사법 제30조 제5항은 중개가 완성되면 중개사가 보장금액과 보증보험회사·공제사업자를 설명하고 관계 증서 사본을 교부하도록 정합니다. 교부받지 못했다면 사무소에 사본을 요구하고, 중개사 등록관청을 통해 가입 기관을 확인할 수 있습니다.
• 공제 보장금액을 넘는 손해는요?
  중개사 개인에게 청구합니다. 공인중개사법 제30조 제1항의 손해배상 책임은 공제 한도와 관계없이 발생한 손해 전부에 미치므로, 공제로 받지 못한 부분은 중개사 재산에서 받아야 합니다. 재산이 흩어지기 전에 가압류를 해 두는 것이 판결 뒤 집행에 도움이 됩니다.
• 직원 개인 계좌로 보낸 게 제 잘못인가요?
  과실로 평가되어 배상액이 줄어들 수 있습니다. 중개사고 손해배상에도 과실상계가 적용되므로, 집주인 계좌가 아닌 직원 개인 계좌로 잔금을 보낸 사정은 감액 사유가 됩니다. 다만 중개사무소가 그 계좌를 안내했다면 그 경위가 과실 비율 판단에 함께 반영됩니다.
• 집주인에게 보증금을 다시 내야 하나요?
  집주인이 돈을 받지 못했다면 원칙적으로 잔금 지급 의무는 남습니다. 중개사무소 직원에게 전달을 맡긴 것은 임차인 측 사정이므로, 민법 제472조에 따라 변제받을 권한 없는 사람에게 한 변제는 집주인이 이익을 받은 한도에서만 효력이 있습니다. 집주인이 그 직원에게 수령을 맡겼다면 결론이 달라질 수 있어 경위를 확인합니다.
• 형사 고소도 함께 해야 하나요?
  함께 하는 편이 낫습니다. 잔금을 가로챈 행위는 사기나 횡령 혐의로 수사 대상이 되고, 수사 과정에서 확인된 송금 흐름과 진술은 공제금·손해배상 소송의 증거로 쓸 수 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 민사 청구와 형사 절차는 따로 진행됩니다.

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