주택 임대차

다가구주택에 전세권을 먼저 등기했지만 전입신고는 늦었다면 누가 먼저 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

건물 대금에서는 전세권을 먼저 등기한 임차인이, 대지 대금에서는 전입신고와 확정일자를 먼저 갖춘 임차인이 먼저 배당받습니다. 대법원 2009다40790 판결이 임차인의 우선변제권과 전세권은 별개의 권리라고 보았습니다. 지금은 배당요구 종기까지 두 지위로 모두 배당요구를 했는지 확인하십시오.

전세권을 등기했다고 전입신고와 확정일자가 필요 없는 것은 아닙니다. 두 권리는 따로 따지므로 둘 다 갖춰 두어야 대지 대금까지 지킬 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 다가구주택 2층을 보증금 2억원에 임차하면서 전세권설정등기를 했지만 전입신고와 확정일자는 바쁘다는 이유로 미뤘습니다. 2024년 1월 B씨가 1층을 보증금 1억8,000만원에 임차하고 바로 전입신고와 확정일자를 받았고, A씨는 그 뒤인 2024년 4월에야 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2026년 집이 경매되자 두 사람 중 누가 먼저 배당받는지가 문제되었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물 매각대금에서는 누가 먼저 받나요?

건물 매각대금에서는 전세권설정등기를 먼저 마친 임차인이 나중에 확정일자를 받은 다른 임차인보다 먼저 받습니다. 전세권자는 전세권의 목적인 건물 전부에 대해 후순위권리자보다 우선변제를 받을 권리가 있고, 그 순위는 등기한 날로 정해집니다.

그래서 원안처럼 한 임차인이 먼저 전세권을 등기하고 전입신고와 확정일자는 늦게 받았다면, 건물 대금에서는 전세권 등기일을 기준으로 다른 임차인보다 앞섭니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 「주택임대차보호법」에서도 이 구조는 같습니다.

대지 매각대금에서는 누가 먼저 받나요?

대지 매각대금에서는 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 먼저 갖춘 임차인이 먼저 받습니다. 주택임차인의 우선변제권은 대지를 포함한 환가대금에 미치지만, 건물에 설정한 전세권은 대지에 효력이 미치지 않기 때문입니다.

대법원은 대지와 건물을 함께 팔아도 대지 권리자는 대지 대금에서, 건물 권리자는 건물 대금에서 따로 배당받아야 한다고 보았습니다. 그래서 전세권만 먼저 등기하고 전입신고와 확정일자를 늦게 받은 임차인은 대지 대금에서는 늦은 날짜 순위로 밀립니다. 법원이 대지 대금까지 전세권 순위로 배당했다면 다른 임차인이 배당이의로 바로잡을 수 있습니다.

전세권과 임차인 지위로 모두 배당요구를 해야 하나요?

그렇습니다. 대법원은 주택임차인의 우선변제권과 전세권자의 우선변제권이 근거와 성립요건이 다른 별개의 권리라고 보고, 임차인 지위로만 배당요구하면 전세권에 관해서는 배당요구가 없는 것으로 판단했습니다.

최선순위 전세권은 배당요구를 하지 않으면 매수인이 인수하고, 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 어느 쪽이 유리한지는 전세권의 순위와 보증금 규모, 매각가격에 따라 달라지므로 배당요구 종기 전에 계산해 결정해야 합니다.

다가구 전세권 임차인 배당 대응 순서

• 두 권리 날짜 정리 - 전세권 등기일, 전입신고일, 확정일자를 따로 적습니다. 건물과 대지 순위가 여기서 갈립니다.
• 대지·건물 등기부 확인 - 대지와 건물 각각의 근저당과 가압류를 확인합니다. 선순위 채권이 어디에 있는지 봅니다.
• 배당요구 방식 결정 - 전세권과 임차인 지위 모두로 배당요구할지, 전세권을 인수시킬지 정합니다. 종기 전에 결정합니다.
• 배당표 대조 - 건물 대금과 대지 대금 배당표를 따로 봅니다. 대지 대금에 전세권 순위가 쓰였는지 확인합니다.
• 배당이의 - 잘못된 부분은 배당기일에 이의를 진술합니다. 1주 안에 배당이의의 소를 낸 사실을 증명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구가 아니라 집합건물인 다세대주택이거나 대지에 먼저 설정된 근저당이 있는 경우에 해당하면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구주택 일부에도 전세권을 설정할 수 있나요?
  설정할 수 있습니다. 건물의 일부인 특정 층이나 호실을 도면으로 특정해 전세권설정등기를 할 수 있습니다. 전세권자는 전세권의 목적인 부동산 전부에 대해 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있어, 건물 전체가 팔리면 건물 대금에서 등기 순위에 따라 배당받습니다.
• 전세권 등기가 있으면 전입신고는 안 해도 되나요?
  전세권만으로도 건물 대금에서는 등기 순위에 따라 우선변제를 받습니다. 그러나 대지 대금까지 우선변제를 받으려면 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춰야 합니다. 두 권리는 별개라서 전입신고와 확정일자도 입주 즉시 해 두는 것이 안전합니다.
• 대지 대금 배당이 잘못되면 누가 다투나요?
  대지 대금에서 더 먼저 받아야 할 임차인이 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 법원에 증명합니다. 대지와 건물 배당표는 각각 다투어야 하므로 어느 대금의 배당이 잘못됐는지 특정해 이의합니다.
• 임차인 지위로만 배당요구했는데 전세권은요?
  대법원은 임차인 지위로만 배당요구를 했다면 전세권에 관해서는 배당요구가 없는 것으로 보았습니다. 그 전세권이 최선순위라면 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 배당요구 종기 전이라면 전세권자로서도 배당요구를 추가할 수 있는지 확인합니다.
• 다세대주택이면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 다세대주택 같은 집합건물은 호실별로 대지권이 등기되는 경우가 많아, 전유부분에 설정한 전세권의 효력이 대지권에도 미치는지가 따로 문제됩니다. 다가구주택처럼 건물과 대지가 하나씩 등기된 경우와 구분해 등기부부터 확인합니다.
• 배당요구 종기는 어떻게 확인하나요?
  법원은 압류 효력이 생긴 뒤 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 정해 공고하고, 전세권자와 법원에 알려진 채권자에게 고지합니다. 경매 사건번호로 법원 경매 정보에서 종기를 확인하고, 그 전에 배당요구서를 내야 합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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