주택 임대차

전세권자로 배당요구했다가 소액임차인 몫만 받았다면 전세권은 남나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 경매에서 전세권자로도 배당요구를 했다면 전세권으로는 배당을 받지 못하고 소액임차인으로만 받았더라도 그 전세권은 매각으로 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제4항 단서는 전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 매각으로 소멸한다고 정하고, 전세권은 그 집에만 붙는 권리여서 집주인의 다른 주택 경매에서 전세권자로 배당요구를 할 수도 없습니다. 지금은 남은 전세금을 집주인에게 청구할 판결이나 공정증서가 있는지부터 확인해 보십시오.

앞선 경매에서 소액임차인으로 받은 돈을 돌려줄 필요는 없습니다. 이미 받은 배당금은 그대로 두고 남은 전세금만 따로 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 보증금 1억 원에 빌라를 임차하면서 전세권설정등기까지 마쳤습니다. 2025년 그 빌라가 경매에 넘어가자 전세권자와 임차인으로 함께 배당요구를 했지만, 앞선 근저당권 때문에 소액임차인 몫 일부만 받았습니다. 마침 집주인 소유의 다른 주택도 경매가 진행 중이어서, A씨는 거기서 다시 전세권자로 배당요구를 해 남은 돈을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권으로 배당을 못 받았는데도 전세권이 없어지나요?

전세권자로 배당요구를 했다면 없어집니다. 최선순위 전세권은 원래 매수인이 떠안지만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 저당권이나 압류채권 등에 대항할 수 없는 후순위 전세권은 배당요구와 관계없이 매각으로 소멸합니다. 어느 경우든 전세권으로 실제 배당을 받았는지는 소멸 여부를 바꾸지 않습니다.

반대로 임차인 지위로만 배당요구를 하고 전세권자로서는 배당요구를 하지 않았다면, 최선순위 전세권은 소멸하지 않고 매수인이 떠안습니다. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결은 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권과 전세권자의 우선변제권은 근거와 요건이 다른 별개의 권리여서, 임차인으로서 한 배당요구를 전세권에 관한 배당요구로 볼 수 없다고 보았습니다.

집주인의 다른 주택 경매에서 전세권자로 배당요구할 수 있나요?

할 수 없습니다. 전세권은 전세금을 내고 특정 부동산을 쓰며 그 부동산에서 우선변제를 받는 물권이어서, 집주인의 다른 주택에는 효력이 미치지 않습니다. 앞선 경매로 소멸한 전세권을 다른 주택 경매에서 다시 내세울 수도 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」과 「민사집행법」도 같은 구조입니다.

다만 받지 못한 전세금은 집주인에 대한 금전채권으로 남습니다. 이 채권으로 다른 주택 경매에 참여하려면 집행력 있는 정본, 곧 판결이나 집행증서를 갖춘 채권자로 배당요구를 하거나, 경매개시결정 등기 뒤에 가압류를 한 채권자로 배당요구를 해야 합니다. 이때는 우선순위 없이 일반채권자로 배당받습니다.

남은 전세금은 어떻게 받나요?

집주인을 상대로 전세금 반환 소송을 내 판결을 받은 뒤 다른 재산에 강제집행을 합니다. 소송 전에 다른 주택이나 예금을 가압류해 두면 그 주택 경매에서 가압류채권자로 배당을 받을 수 있습니다.

전세권 소멸 후 남은 전세금 대응 순서

• 앞선 경매 배당표 확인 - 전세권자와 임차인 중 어떤 지위로 배당요구를 했는지 확인합니다. 전세권 소멸 여부가 여기서 정해집니다.
• 남은 금액 계산 - 전세금에서 소액임차인으로 받은 금액을 뺍니다. 청구할 채권액이 됩니다.
• 가압류 - 집주인의 다른 주택이나 예금을 가압류합니다. 다른 경매에서 배당받을 자격이 생깁니다.
• 전세금 반환 소송 - 판결을 받아 집행권원을 갖춥니다. 공정증서가 있으면 소송 없이 집행할 수 있습니다.
• 배당요구 - 다른 주택 경매의 배당요구 종기까지 배당요구를 합니다. 일반채권자 순위로 안분 배당받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞선 경매에서 전세권자로 배당요구를 했는지 기록이 분명하지 않거나 전세권이 두 주택에 공동으로 설정돼 있었다면 경매기록과 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당과 가압류·강제집행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권자로 배당요구하면 무조건 소멸하나요?
  매각으로 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제4항 단서는 최선순위 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다고 정합니다. 전세권으로 실제 배당을 받았는지와 관계없이 적용되므로, 배당요구 전에 그 결과를 따져 보아야 합니다.
• 임차인으로만 배당요구하면 전세권이 남나요?
  최선순위 전세권이라면 남습니다. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결은 임차인 지위에서 한 배당요구를 전세권에 관한 배당요구로 볼 수 없다고 보았으므로, 그 전세권은 매수인이 떠안습니다. 후순위 전세권은 배당요구와 관계없이 소멸합니다.
• 후순위 전세권은 어떻게 되나요?
  매각으로 소멸합니다. 민사집행법 제91조 제3항은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 이 경우 전세권자는 순위에 따라 배당을 받고, 모자라는 금액은 집주인에게 일반채권으로 청구합니다.
• 다른 주택 경매에 어떻게 참여하나요?
  집행력 있는 정본을 가진 채권자나 경매개시결정 등기 뒤 가압류를 한 채권자로 배당요구를 합니다. 민사집행법 제88조 제1항이 배당요구를 할 수 있는 채권자를 이렇게 정합니다. 판결이 없다면 먼저 가압류를 하고 배당요구 종기 전에 신청합니다.
• 소액임차인으로 받은 돈은 전세금에서 빠지나요?
  빠집니다. 같은 보증금을 두고 받은 배당이므로 받은 만큼 채권이 줄어듭니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 소액임차인으로 받은 금액을 전세금에서 뺀 나머지를 집주인에게 청구합니다.
• 전세권 소멸 후에도 집주인에게 청구할 수 있나요?
  있습니다. 전세권이라는 담보가 없어졌을 뿐 전세금 반환 채권은 남습니다. 민사집행법 제276조 제1항에 따라 집주인의 다른 재산을 가압류하고 소송으로 판결을 받아 강제집행을 합니다. 다만 우선순위는 없고 일반채권자로 배당받습니다.

비슷한 상황

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