주택 임대차

전세금을 올려 줬는데 증액분도 우선변제권이 자동으로 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 전세금 증액분은 우선변제권이 자동으로 생기지 않고 증액분 계약서에 확정일자를 따로 받아야 그 날부터 순위가 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 보증금에만 우선변제권을 인정합니다. 지금은 증액 직전 등기부에 새 근저당이 들어왔는지 확인하십시오.

처음 계약서에 받아 둔 확정일자는 그대로 효력이 있으니, 기존 보증금 부분 때문에 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 보증금 2억원에 아파트 전세 계약을 하고 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 2월 계약을 갱신하면서 집주인 요청으로 보증금을 1천만원 올려 주었는데, 문자로만 합의하고 변경계약서는 쓰지 않았습니다. 그 사이 2025년 가을 집주인이 대출을 받아 근저당이 설정돼 있었고, A씨는 늘어난 1천만원도 처음 확정일자로 보호되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 증액분 확정일자는 따로 받아야 하나요?

네, 증액분은 별도 확정일자를 받아야 그 날부터 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 우선변제권은 대항요건(주택 인도·전입신고)과 임대차계약증서상 확정일자를 함께 갖춘 보증금에 인정되기 때문입니다. 처음 계약서의 확정일자는 처음 약정한 보증금만 덮습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

실무에서는 증액 금액·증액일·새 보증금 총액을 적은 변경계약서(또는 재계약서)를 작성하고, 그 계약서에 새로 확정일자를 받습니다. 결국 한 임차인이 순위가 다른 두 개의 보증금을 갖게 됩니다. 기존 보증금은 처음 확정일자 순위, 증액분은 새 확정일자 순위로 배당받습니다.

증액분 확정일자는 어디서 받나요?

주택 소재지의 읍·면사무소나 동 주민센터, 지방법원·지원·등기소, 공증인에게 받을 수 있습니다. 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 받는 방법도 있습니다. 수수료를 내야 합니다.

확정일자를 받는 날짜가 곧 증액분의 순위가 되므로, 돈을 보낸 날과 같은 날 받는 편이 안전합니다. 계약서 작성과 송금, 확정일자 신청을 하루에 끝내면 그 사이에 다른 권리가 끼어들 틈이 줄어듭니다.

증액 전에 근저당이 설정됐다면 증액분은 어떻게 되나요?

처음 계약 뒤 근저당이 설정된 상태에서 보증금을 올렸다면, 증액분은 그 근저당권자에게 대항하지 못합니다. 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결은 저당권 설정 뒤의 증액 합의는 임대인과 임차인 사이에서만 효력이 있다고 보았습니다. 그 근저당에 따른 경매로 집을 산 매수인에게는 증액 전 보증금을 돌려받을 때까지만 집을 비워 주지 않겠다고 주장할 수 있습니다.

증액분에 확정일자를 받아 두면, 경매 배당에서 그 확정일자보다 뒤에 생긴 권리보다는 먼저 배당받습니다. 다만 앞선 근저당 채권액을 먼저 채우고 남는 돈이 있어야 증액분에 배당이 돌아옵니다. 그래서 증액 전에는 등기부 을구에 적힌 근저당 설정 금액과 집값을 함께 비교해 보아야 합니다.

증액분 확정일자 대응 순서

• 등기부 확인 - 증액 직전 등기사항증명서를 떼어 새 근저당·가압류가 있는지 봅니다. 새 권리가 있으면 증액분 회수 순위가 뒤로 밀립니다.
• 변경계약서 작성 - 증액 금액과 날짜, 새 보증금 총액을 적은 계약서를 씁니다. 확정일자를 받을 대상 문서가 됩니다.
• 송금 기록 남기기 - 증액분은 임대인 명의 계좌로 이체합니다. 배당요구 때 증액 사실을 증명하는 자료가 됩니다.
• 확정일자 받기 - 송금한 날 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받습니다. 받은 날부터 증액분 순위가 생깁니다.
• 전입 유지 - 이사나 세대 전출을 하지 않습니다. 대항요건이 끊기면 기존 보증금과 증액분 모두 순위를 잃습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증액 전후로 근저당·가압류가 섞여 있거나 이미 경매가 진행 중이면 등기부와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증액분 확정일자를 안 받으면 증액분은 날리나요?
  증액분 반환채권 자체가 없어지지는 않습니다. 임대인에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 경매·공매에서 증액분은 우선변제를 받지 못하고 일반채권자로 배당에 참가하게 되어, 앞선 담보권자에게 배당하고 남는 돈이 없으면 회수가 어렵습니다.
• 재계약서 전체에 확정일자를 받으면 기존분 순위가 늦어지나요?
  아니요, 기존 보증금은 처음 계약서의 확정일자 순위를 그대로 유지합니다. 새 계약서의 확정일자는 늘어난 부분에만 새 순위를 줍니다. 그래서 처음 계약서 원본은 버리지 말고 새 계약서와 함께 보관해야 경매 때 두 순위를 모두 증명할 수 있습니다.
• 보증금을 올리면서 월세를 줄였는데도 확정일자가 필요한가요?
  보증금이 늘었다면 필요합니다. 우선변제권은 보증금에 대한 권리이므로 월세 감액과 관계없이 늘어난 보증금 부분은 새 확정일자를 받아야 순위가 생깁니다. 변경계약서에 새 보증금과 새 월세를 함께 적고 확정일자를 받으면 됩니다.
• 확정일자는 인터넷으로도 받을 수 있나요?
  네, 받을 수 있습니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증인 등 확정일자부여기관이 부여하며 대법원 인터넷등기소에서도 신청할 수 있습니다. 계약서 사본 파일을 올리고 수수료를 내면 되고, 부여일이 증액분의 순위 기준일이 됩니다.
• 증액 전에 근저당이 생겼다면 올려 주지 말아야 하나요?
  올려 주는 것 자체는 자유이지만 증액분은 그 근저당보다 뒤 순위가 됩니다. 판례는 저당권 설정 뒤 증액 합의는 저당권자에게 대항할 수 없다고 봅니다. 근저당 설정 금액과 시세를 비교해 남는 몫이 적다면 증액 대신 월세 전환이나 계약 종료를 검토하는 편이 안전합니다.
• 증액분에 대해서도 전입신고를 다시 해야 하나요?
  아니요, 다시 할 필요는 없습니다. 대항요건인 주택 인도와 전입신고는 계속 유지되고 있으면 충분합니다. 증액분에 필요한 것은 새 확정일자뿐입니다. 다만 그 사이 전출했다가 다시 전입했다면 대항력은 재전입 다음 날부터 새로 생깁니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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