주택 임대차

등기부 지번의 「산」자를 빼고 전입신고했는데 대항력이 인정되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

인정되지 않습니다, 실제 지번 「산 ○○번지」에서 「산」자를 빼고 전입신고한 주민등록은 대항요건으로 유효하지 않다는 것이 판례입니다. 대법원 2000다8069 판결은 그런 주민등록으로는 제3자가 그 주택에 임차인이 있다고 알 수 없다고 보았습니다. 지금은 주민등록초본과 등기부 지번을 글자까지 대조하고 틀렸으면 바로 정정하십시오.

전입신고 때 공무원이 주소를 잘못 입력한 것인지, 임차인이 잘못 적은 것인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 잘못이 누구에게 있는지부터 따져 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024. 6. 도시 외곽 산자락의 단독주택을 보증금 1억 2천만원에 임차해 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2026. 5. 이 집에 경매가 시작된 뒤에야, 등기부상 지번은 「산 ○○번지」인데 자신의 주민등록에는 「산」자가 빠진 「○○번지」로 올라가 있다는 것을 알았습니다. F씨는 전입신고를 잘못한 것 때문에 보증금을 먼저 받지 못하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

「산」자가 빠진 지번으로 전입신고하면 대항력이 없나요?

없다고 봅니다. 대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결은 실제 지번 「산 53의6」이나 등기부상 지번 「산 53」과 다른 「53의6」으로 된 주민등록은 제3자가 그 주택에 임차인이 산다고 인식할 수 없어 대항요건으로 유효하지 않다고 보았습니다. 「산」이 붙은 임야 지번과 붙지 않은 토지 지번은 전혀 다른 곳을 가리키기 때문입니다.

주민등록이 대항요건이 되려면 일반 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 주소를 가진 사람으로 등록돼 있다고 알 수 있어야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 보는데, 그 신고 내용이 실제 주택을 제대로 가리켜야 합니다.

대항력이 없으면 확정일자 우선변제도 못 받나요?

받지 못합니다. 확정일자에 따른 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되므로, 주민등록이 무효면 확정일자가 있어도 순위 배당을 받지 못합니다. 소액임차인 최우선변제도 주택 인도와 주민등록을 요건으로 하므로 마찬가지입니다.

지금 주소를 고치면 대항력이 생기나요?

정정한 날의 다음 날부터 새로 대항력이 생깁니다. 다만 소급하지 않으므로, 정정 전에 이미 설정된 근저당권이나 경매개시결정 기입등기보다는 뒤가 됩니다. 경매개시결정 기입등기 뒤에 정정하면 소액임차인 최우선변제 요건도 갖추지 못합니다.

공무원이 주소를 잘못 입력했다면 결론이 다른가요?

다를 수 있습니다. 임차인이 신고서에 정확한 지번을 적었는데 담당 공무원이 입력을 잘못했다면, 판례는 임차인이 올바른 전입신고를 한 것으로 보아 대항력을 인정하는 경향이 있습니다. 이 경우 전입신고서 원본을 주민센터에서 열람·발급받아 임차인이 무엇을 적었는지 확인하는 것이 먼저입니다.

전입 지번 오류 대응 순서

• 서류 대조 - 주민등록초본과 등기부의 지번, 부번, 동·호수를 글자 단위로 대조합니다. 「산」 누락처럼 다른 곳을 가리키면 대항력이 부정됩니다.
• 전입신고서 원본 확인 - 주민센터에서 신고서를 열람합니다. 임차인이 바르게 적었는데 입력 오류라면 다툴 여지가 있습니다.
• 즉시 주소 정정 - 정정 신고를 합니다. 정정일 다음 날부터 새 대항력이 생깁니다.
• 등기부 순위 확인 - 정정일 전후로 설정된 근저당권과 경매개시결정 기입등기를 확인합니다. 순위가 배당액을 정합니다.
• 보증금 잔액 청구 준비 - 배당에서 받지 못하는 보증금은 임대인에게 청구합니다. 소송이나 지급명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입신고서를 누가 어떻게 작성했는지, 건물에 다른 지번이 병기돼 있는지에 따라 결론이 달라지므로 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매의 배당이의와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지번 한 글자만 틀려도 대항력이 없나요?
  틀린 내용이 다른 장소를 가리키면 없습니다. 대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결은 「산 53의6」 대신 「53의6」으로 된 주민등록이 대항요건으로 유효하지 않다고 보았습니다. 판단 기준은 사회통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 산다고 알 수 있는지입니다.
• 주민등록 유효 여부는 어떤 기준으로 보나요?
  대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549 판결은 주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소나 거소를 가진 자로 등록돼 있다고 인식할 수 있는지에 따라 정한다고 보았습니다. 등기부 표시와의 일치가 출발점입니다.
• 확정일자를 받았으면 괜찮지 않나요?
  괜찮지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 주민등록이 대항요건으로 무효면 확정일자만으로는 순위 배당을 받지 못합니다.
• 주소를 고치면 처음 전입일로 소급되나요?
  소급되지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하므로, 올바른 주소로 정정한 날의 다음 날부터 새로 대항력이 생깁니다. 그 전에 설정된 근저당권보다는 뒤 순위가 됩니다.
• 경매 시작 뒤 정정하면 소액임차인 보호는요?
  받기 어렵습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 소액임차인이 경매신청의 등기 전에 주택 인도와 주민등록 요건을 갖추어야 한다고 정합니다. 경매개시결정 기입등기 뒤에 주소를 정정했다면 이 요건을 갖추지 못한 것이 됩니다.
• 동·호수가 틀린 경우도 같나요?
  원칙적으로 같습니다. 다세대주택처럼 등기부에 동·호수가 표시된 건물은 그 표시와 다른 동·호수로 된 주민등록이면 제3자가 임차인을 알아볼 수 없어 대항력이 부정될 수 있습니다. 판단 기준은 대법원 2000다1549 판결의 사회통념상 인식 가능성입니다.

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