공사·하자
지체상금 종기를 정하지 않았으면 수급인은 언제까지 지체상금을 내나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 생기고, 공사를 계속하면 원칙적으로 완성할 때까지 쌓이지만 계약이 해제되는 경우에는 도급인이 다른 업자에게 맡겨 완성할 수 있었던 시점에서 멈춥니다. 수급인이 책임질 수 없는 사유로 늦어진 기간은 빼야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 공사가 늦어진 날마다 그 원인을 공사일지에 적어 두십시오.
기상 악화나 자재 공급 지연으로 작업을 못 한 날은 그날 바로 공사일지와 사진으로 남기고, 도급인 쪽 설계변경이나 지시 대기 때문에 멈춘 날은 공문으로 확인을 받아 두십시오. 이 기록이 지체일수에서 빠질 날을 정합니다.
지체상금이 끝없이 쌓인다고 겁먹을 필요는 없습니다. 법원은 수급인이 책임질 수 없는 기간을 빼고, 과다한 금액은 감액할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
B사는 2025년 봄 상가 신축공사를 도급받으면서 2025. 9. 1.까지 완공하고, 늦으면 하루마다 공사대금의 일정 비율을 지체상금으로 내기로 약정했습니다. 계약서에는 지체상금을 언제까지 계산하는지에 대한 조항이 없었습니다. B사는 준공일을 넘겼고, 가을 장마와 자재 수급 사정 때문에 마무리 공사가 몇 달 더 걸릴 상황이 되자 지체상금을 언제까지 내야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지체상금은 언제부터 계산하나요?
약정 준공일 다음 날부터 계산합니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결은 수급인이 완공기한 내에 공사를 완성하지 못한 경우 지체상금 발생의 시기는 완공기한 다음 날이라고 했습니다. 준공일이 2025. 9. 1.이면 2025. 9. 2.부터 지체상금이 생깁니다.
2025. 9. 1.
약정 준공일
2025. 9. 2.
지체상금 발생 시작
수급인 무책 지연
그 기간은 공제
완성 또는 대체 시공 가능 시점
지체상금 종기
지체상금 약정은 공사 완성을 지체한 데 대한 손해배상액의 예정입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제398조도 손해배상액 예정과 과다한 예정액의 감액을 원안 당시와 같이 정합니다.
종기를 정하지 않았으면 언제까지 쌓이나요?
공사를 계속한다면 원칙적으로 완성할 때까지입니다. 지체상금은 완성을 지체한 날수만큼 생기므로, 계약이 유지되고 수급인이 공사를 계속하는 한 실제로 완성할 때까지 계산되는 것이 원칙입니다. 다만 수급인이 책임질 수 없는 사유로 늦어진 기간은 빠집니다.
| 상황 | 시기 | 종기 |
|---|---|---|
| 공사 계속 후 완성 | 준공일 다음 날 | 완성 시(무책 기간 공제) |
| 공사 중단 후 계약 해제 | 준공일 다음 날 | 대체 시공 완성 가능 시점 |
| 연장 합의 있음 | 연장 준공일 다음 날 | 위와 같음 |
- 공사 계속 후 완성
- 시기: 준공일 다음 날
- 종기: 완성 시(무책 기간 공제)
- 공사 중단 후 계약 해제
- 시기: 준공일 다음 날
- 종기: 대체 시공 완성 가능 시점
- 연장 합의 있음
- 시기: 연장 준공일 다음 날
- 종기: 위와 같음
출처 - 대법원 2001다1386 판결, 대법원 2009다41137 판결
계약이 해제되면 종기가 달라집니다. 대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다41137, 41144 판결은 수급인이 완공기한 내에 공사를 마치지 못한 채 중단해 계약이 해제된 경우, 지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 생기되 그 종기는 도급인이 계약을 해제할 수 있었을 때(실제로 해제한 때가 아님)부터 다른 업자에게 맡겨 공사를 완성할 수 있었던 시점까지라고 했습니다. 수급인이 책임질 수 없는 사유로 지연된 기간은 이 경우에도 공제해야 합니다.
지체일수에서 빠지는 날은 무엇인가요?
수급인이 책임질 수 없는 사유로 늦어진 날입니다. 도급인의 설계변경, 도급인이 공급하기로 한 자재의 지연, 천재지변에 준하는 이례적 기상 등이 대표적입니다. 반면 위 2001다1386 판결은 경제위기에 따른 자재 수급 차질이나 통상의 강우는 면책사유가 아니라고 했습니다. 장마나 자재 사정만으로는 빠지기 어렵다는 뜻입니다.
지체상금이 공사대금에 비해 지나치게 커지면 법원이 감액할 수 있습니다. 실제 손해와 지체상금액의 차이, 지체상금을 정한 동기, 거래관행 등을 함께 봅니다.
지체상금 기간 대응 순서
- 준공일 확인 - 계약서의 준공일과 연장 합의가 있는지 봅니다. 지체상금 시작일이 정해집니다.
- 지연 원인 기록 - 날마다 작업 불가 사유를 공사일지에 적습니다. 공제될 날을 증명합니다.
- 도급인 책임 확인 - 설계변경·지시 대기 공문을 모읍니다. 수급인 무책 기간의 근거입니다.
- 연장 협의 - 공사기간 연장 합의를 서면으로 요청합니다. 합의되면 지체상금 시작일이 늦춰집니다.
- 감액 자료 준비 - 도급인의 실제 손해를 추정할 자료를 모읍니다. 과다한 지체상금 감액 주장의 근거입니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 지체상금 상한이나 별도의 종기 조항이 있거나 공공공사 계약조건이 편입되었다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사도급 지체상금과 공사대금 정산 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
수급인들은 「종기를 정하지 않았으니 지체상금이 끝없이 쌓인다」거나 반대로 「장마 때문이니 괜찮다」고 생각합니다. 판례는 시작일은 준공일 다음 날로 못 박고, 해제되면 대체 시공이 가능했던 시점에서 멈추며, 수급인 책임 없는 기간은 뺍니다. 통상의 장마는 여기서 빠지지 않습니다.
결국 날짜별 기록이 금액을 정합니다. 공사일지의 작업 불가 사유, 도급인의 설계변경 요청일과 회신일, 연장 협의 공문, 공사 완성과 인도일을 모두 남겨야 합니다. 나중에 기억으로 재구성한 기록은 법원에서 믿기 어렵다고 봅니다.
소송에서는 이 기록으로 공제 일수와 최종 지체일수가 정해지고, 그 결과가 감액 여부 판단으로 이어집니다. 도급인이 남은 공사대금에서 지체상금을 공제하겠다고 하면, 공제 전 단계에서 기록을 제시해 일수를 다투는 것이 가장 효과가 큰 대응입니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 공사도급 지체상금과 공사대금 정산 분쟁을 수행해 왔으며, 지체상금의 시기와 종기, 수급인 무책 기간을 날짜별로 확정한 뒤 감액 가능성을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 하도급분쟁조정협의회 대응
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 대리점법 위반 손해배상 소송 대응
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
공사도급계약서·공사일지·설계변경과 연장 협의 공문·도급인의 지체상금 공제 통지를 준비해 주시면, 지체상금의 시기와 종기·공제될 수급인 무책 기간·감액 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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