공사·하자

자재값이 급등해 공사가 늦어졌다면 지체상금을 안 내도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 자재값 상승이나 자재 수급 차질만으로는 지체상금이 면제되지 않고, 다만 법원에서 감액을 받을 여지는 있습니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이라 불가항력에 준하는 사정이 있어야 면책되고, 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 지금은 늦어진 기간을 자재 문제와 발주자 사정으로 나누어 날짜별 기록을 모아 두십시오.

지체상금은 약정했다고 해서 적힌 금액 그대로 다 내야 하는 것은 아닙니다. 법원은 부당히 과다한 예정액을 줄일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B건설은 2024년 5월 도급금액 10억원, 공사기간 8개월, 지체상금은 하루에 도급금액의 1,000분의 1로 정해 근린생활시설 신축 공사를 맡았습니다. 공사 중 철근과 레미콘 가격이 크게 오르고 납품이 늦어져 준공이 60일 늦어졌습니다. 건축주는 6,000만원을 지체상금으로 공사대금에서 빼겠다고 통보했고, B건설은 자재 파동은 외부 사정이니 책임이 없다고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

자재값이 올라 공사가 늦어지면 지체상금이 면제되나요?

면제되지 않는 것이 원칙입니다. 자재값 상승이나 자재 수급 차질은 천재지변에 준하는 불가항력으로 보지 않으므로, 그 때문에 준공이 늦어졌다는 사정만으로는 지체상금 책임을 벗어나기 어렵습니다. 지체상금 약정은 손해배상액의 예정이고, 수급인에게 귀책사유가 있는 이행지체에 대해 발생합니다.

대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결은 천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동 같은 불가항력으로 준공이 늦어졌다면 지체상금을 낼 의무가 없다고 하면서도, IMF 사태와 그로 인한 자재 수급 차질은 그런 불가항력이 아니라고 보았습니다. 이례적이지 않은 강우도 수급인이 공사기간을 정할 때 미리 감안한다고 보아 면책 사유로 인정하지 않았습니다.

면책은 안 돼도 지체상금을 줄일 수는 있나요?

줄일 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 위 판결도 이상 강우를 면책 사유로는 보지 않으면서 감액 사유로는 삼을 수 있다고 했습니다. 자재 파동처럼 수급인이 통제하기 어려웠던 사정, 발주자의 실제 손해 규모, 지체상금이 도급금액에서 차지하는 비율이 감액 판단에 쓰입니다.

계약서에 「위약금」이라고만 적혀 있어도 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 같은 감액 규정이 적용됩니다.

발주자 사정으로 늦어진 기간도 지체일수에 들어가나요?

들어가지 않습니다. 지체상금은 수급인의 귀책사유로 인한 지체에만 생기므로, 발주자의 설계 변경, 추가 공사 지시, 기성금 지급 지연, 자재 지급 지연으로 늦어진 기간은 지체일수에서 빼야 합니다. 이 기간을 주장하려면 설계 변경 지시서, 추가 공사 요청 문자, 기성금 입금일 같은 기록이 필요합니다.

지체상금 감액 대응 순서

• 계약 조건 확인 - 도급계약서의 준공기한, 지체상금률, 공기 연장 사유 조항을 확인합니다. 공기 연장 사유가 계약서에 적혀 있으면 그 절차를 거쳤는지부터 봅니다.
• 지연 원인 분류 - 늦어진 기간을 자재 문제, 발주자 사정, 날씨로 나눕니다. 발주자 사정 기간은 지체일수에서 빠집니다.
• 기록 수집 - 자재 발주서, 납품 지연 통보, 설계 변경 지시서, 공정 회의록을 모읍니다. 기록이 날짜별로 있어야 기간을 나눌 수 있습니다.
• 감액 주장 서면 - 발주자에게 지체일수 재산정과 감액 의견을 문서로 보냅니다. 발주자가 공사대금에서 공제했다면 그 공제의 근거를 묻습니다.
• 공사대금 소송 대응 - 합의가 안 되면 공사대금 청구소송에서 지체상금 공제 항변에 대해 감액을 다툽니다. 법원은 직권으로도 감액할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 국가나 지방자치단체가 발주한 공공공사이거나 물가변동에 따른 계약금액 조정 조항이 따로 있으면 계약서와 관계 법령을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금과 지체상금 공제를 둘러싼 도급 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 불가항력으로 인정되는 경우는 어떤 것인가요?
  천재지변이나 이에 준하는 경제사정의 급격한 변동처럼 공사기간 안에 도저히 공사를 할 수 없게 만든 사정입니다. 대법원 2001다1386 판결은 IMF 사태에 따른 자재 수급 차질과 이례적이지 않은 강우를 불가항력으로 보지 않았습니다. 수급인이 공사기간을 정할 때 예상할 수 있었던 사정은 면책 사유가 되기 어렵습니다.
• 지체상금은 법원이 알아서 줄여 주나요?
  법원은 손해배상 예정액이 부당히 과다하면 직권으로 감액할 수 있습니다. 다만 법원이 과다하다고 판단할 자료가 기록에 있어야 하므로, 수급인은 발주자의 실제 손해가 작다는 사정, 지연 원인, 도급금액 대비 비율을 주장하고 증거를 내야 합니다. 주장하지 않으면 약정액대로 인정되기 쉽습니다.
• 계약서에 위약금이라고 적혀 있어도 감액되나요?
  감액될 수 있습니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 따라서 명칭이 위약금이어도 부당히 과다하면 같은 조 제2항에 따라 줄일 수 있습니다. 다만 계약서에서 위약벌로 정했다고 인정되면 감액 규정이 적용되지 않으므로 문구를 확인해야 합니다.
• 발주자가 설계를 바꿔서 늦어진 기간은 어떻게 되나요?
  지체일수에서 빠집니다. 지체상금은 수급인의 귀책사유로 인한 지체에만 생기므로, 설계 변경이나 추가 공사 지시, 기성금 지급 지연처럼 발주자 사정으로 늦어진 기간은 수급인의 책임이 아닙니다. 설계 변경 지시서와 공정 회의록으로 그 기간을 날짜별로 증명해야 합니다.
• 지체상금을 약정하면 실제 손해를 따로 청구할 수 없나요?
  원칙적으로 예정액만 청구할 수 있습니다. 손해배상액의 예정이 있으면 발주자는 손해를 증명하지 않고 예정액을 청구할 수 있지만, 다른 약정이 없으면 실제 손해가 더 커도 초과분을 따로 청구하지 못합니다. 예정은 이행 청구나 계약 해제에는 영향을 주지 않습니다.
• 지체상금은 공사대금에서 바로 빼도 되나요?
  발주자는 지체상금 채권으로 공사대금 채권과 상계를 주장할 수 있어, 실무에서는 잔금에서 공제하는 방식이 많습니다. 수급인은 공사대금 청구소송에서 지체일수와 감액을 다툴 수 있고, 법원이 인정한 지체상금만큼만 공제됩니다. 공제 통보를 받으면 산정 근거를 문서로 요구해 두는 편이 좋습니다.

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