분양·청약
입주가 늦어졌는데 건설사가 중도금을 미뤄 줬다며 지체상금을 깎자고 하면 맞나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
일부는 맞습니다, 건설사가 입주 지연 때문에 중도금 납부일을 미뤄 주었다면 수분양자가 그 기간 이자만큼 이익을 본 것이므로 지체상금을 계산할 때 이를 고려하는 것이 형평에 맞다는 것이 대법원 판단입니다. 대법원은 중도금 연기일수를 입주지연일수에서 빼는 방식도, 지체상금을 감액하는 방식도 현저히 불합리하지 않으면 허용된다고 보았습니다. 지금은 공급계약서의 지체상금 조항과 중도금 연기 통지문의 날짜부터 확인하십시오.
건설사가 입주예정일 변경과 함께 중도금 납부일 연기를 통지했다면, 통지문과 원래 납부일·연기된 납부일, 실제 입주일을 한 장에 정리해 두십시오. 지체상금 계산에서 무엇을 얼마나 빼는지가 이 날짜들로 정해집니다.
중도금을 늦게 냈다고 해서 입주 지연에 대한 지체상금 청구권이 없어지는 것은 아닙니다.
이런 상담이 많습니다
T씨 등 수분양자들은 2023년 3월 아파트를 분양받으며 입주예정일을 2025년 11월로 정한 공급계약을 맺었습니다. 건설사는 인허가와 공사 지연을 이유로 입주예정일을 2026년 3월로 바꾸면서 4·5·6차 중도금 납부일을 각각 2~4개월 늦춰 주겠다고 통지했고, 수분양자들은 늦춰진 날짜에 중도금을 냈습니다. 실제 입주는 2026년 2월 말에 이루어졌고, 건설사는 지체상금에서 중도금 연기일수를 빼야 한다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
입주가 늦어지면 지체상금을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 아파트 공급계약에서 입주예정일에 입주시키지 못하면 지체상금을 주기로 하는 약정은 손해배상액의 예정이고, 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 정할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택공급에 관한 규칙」은 주택공급계약서에 입주예정일과 함께 지체상금의 산정 및 지급방법을 반드시 적도록 정하고 있습니다.
원안 사례의 계약서에는 지체상금 조항 대신 합의되지 않은 사항은 일반관례에 따른다는 조항만 있었습니다. 현행 규칙에서는 공급계약서에 지체상금 산정 방법이 들어가야 하므로 먼저 그 조항을 확인하고, 조항이 없다면 채무불이행 손해배상으로 청구합니다.
중도금 연기일수를 입주지연일수에서 빼는 것이 맞나요?
형평상 고려할 수 있습니다. 대법원 2007. 8. 23. 선고 2005다59475, 59482, 59499 판결은 건설사가 중도금 납부기일을 연기해 주어 수분양자들이 연기된 날에 납부했다면, 그 연기가 건설사 책임의 입주 지연 때문이었더라도 수분양자들이 연기 기간만큼 중도금 이자 상당액의 이익을 얻었으므로 지체상금 산정에서 이를 고려하는 것이 형평에 맞다고 보았습니다.
2023년 3월
분양계약, 입주예정 2025년 11월
변경 통지
입주예정 2026년 3월, 중도금 2~4개월 연기
연기된 납부일
수분양자 중도금 납부
2026년 2월 말
실제 입주
같은 판결은 고려 방법으로 중도금 연기일수를 입주지연일수에서 빼는 방식도 수긍할 수 있지만 반드시 그 방식이어야 하는 것은 아니고, 예정된 지체상금을 감액하는 방식도 경험칙과 공평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하지 않으면 위법하지 않다고 했습니다. 그래서 건설사의 공제 주장 자체는 받아들여질 여지가 있지만, 빼는 일수와 금액이 이자 이익에 비해 지나치면 다툴 수 있습니다.
건설사가 불가항력을 주장하면요?
쉽게 면책되지 않습니다. 같은 판결은 입주 지연이 불가항력이었다는 이유로 지체상금 책임을 면하려면 지연 원인이 사업자의 지배영역 밖에서 생긴 사건이고, 통상의 수단을 다했어도 막을 수 없었어야 한다고 보았습니다. 택지 보상 지연이나 공기 지연처럼 사업자가 예상하고 관리해야 할 사정은 불가항력으로 보기 어렵습니다. 계약금을 지체상금 산정 대상에서 빼는 약관 조항을 무효로 본 부분도 함께 확인해 둘 만합니다.
입주지연 지체상금 대응 순서
- 계약 조항 확인 - 공급계약서의 입주예정일, 지체상금 산정 방법, 연체료 조항을 확인합니다. 계산의 출발점입니다.
- 날짜 정리 - 원래와 변경된 입주예정일, 중도금 원래 납부일과 연기일, 실제 입주 가능일을 정리합니다. 공제 일수의 근거입니다.
- 이자 이익 계산 - 중도금 연기로 얻은 이자 상당액을 계산합니다. 건설사 공제 주장이 과한지 판단하는 기준입니다.
- 불가항력 주장 검토 - 건설사가 든 지연 사유가 지배영역 밖의 사건인지 봅니다. 면책 요건은 엄격합니다.
- 공동 청구 검토 - 같은 단지 수분양자들과 함께 청구할지 정합니다. 계약 조항이 같으면 증거를 함께 쓸 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 계약서의 지체상금 조항이 약관으로서 부당하게 불리하거나 입주지정기간과 사용승인일이 엇갈리는 경우에는 계약서와 공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 아파트 분양계약의 지체상금과 분양대금 분쟁을 수행합니다.
| 방식 | 내용 | 허용 |
|---|---|---|
| 일수 공제 | 연기일수를 지연일수에서 뺌 | 가능 |
| 금액 감액 | 예정 지체상금을 줄임 | 현저히 불합리하지 않으면 가능 |
| 고려하지 않음 | 약정대로 전액 | 형평에 맞지 않을 수 있음 |
- 일수 공제
- 내용: 연기일수를 지연일수에서 뺌
- 허용: 가능
- 금액 감액
- 내용: 예정 지체상금을 줄임
- 허용: 현저히 불합리하지 않으면 가능
- 고려하지 않음
- 내용: 약정대로 전액
- 허용: 형평에 맞지 않을 수 있음
출처 - 대법원 2005다59475 판결, 민법 제398조
실무상 착안점
수분양자들은 입주가 늦어졌으니 지체상금은 약정대로 다 받아야 한다고 생각하고, 건설사는 중도금을 미뤄 줬으니 그만큼 빼는 것이 당연하다고 봅니다. 법원은 중도금 연기로 수분양자가 얻은 이자 이익을 고려하되, 방법과 정도는 공평의 관점에서 따집니다. 어느 쪽 주장도 그대로 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.
계산은 날짜에서 시작합니다. 원래 입주예정일과 변경된 날, 중도금 원래 납부일과 연기된 납부일, 입주지정기간 시작일과 실제 입주일, 연기 통지문이 도착한 날이 모두 문서로 남아 있어야 합니다. 통지문은 수분양자 전원에게 같은 내용으로 갔는지도 확인해 둡니다.
이 기록은 지체상금 청구 소송에서 공제 일수와 감액 폭을 다투는 자료입니다. 건설사가 불가항력을 주장하면 지연 경위를 보여 주는 공정 자료와 인허가 일정도 필요하므로, 입주자모집공고문과 공사 진행 안내문도 함께 보관합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 아파트 분양계약의 지체상금과 분양대금 분쟁을 수행해 왔으며, 입주예정일·중도금 연기·실제 입주일을 먼저 대조한 뒤 공제 주장과 불가항력 항변의 타당성을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
주택공급계약서·입주예정일과 중도금 연기 통지문·중도금 납부 내역을 준비해 주시면, 지체상금 산정 방식·중도금 연기일수 공제의 적정성·불가항력 항변의 타당성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성