주택 임대차

소액임차인이 보증금 판결로 직접 경매를 넣으면 최우선변제 배당요구도 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

확정일자 우선변제권은 따로 배당요구를 하지 않아도 인정되지만, 최우선변제는 종기 전에 권리신고와 배당요구를 해 두는 편이 안전합니다. 대법원은 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 보증금 판결로 스스로 강제경매를 신청하면 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 보아 별도 배당요구가 필요 없다고 했지만, 소액임차인 최우선변제를 직접 다룬 판결은 아닙니다. 지금은 경매 사건의 배당요구 종기와 매각물건명세서의 임차인 기재 내용을 확인하십시오.

경매를 신청하기 전에 집부터 비울 필요는 없습니다. 임차인이 보증금 판결로 경매를 신청할 때는 집을 넘겨주는 반대의무를 먼저 이행하지 않아도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 9월 서울의 다세대주택을 보증금 1억3천만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2024년 9월 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 소송을 냈고, 2025년 승소 판결이 확정되자 그 판결로 집에 강제경매를 신청했습니다. A씨는 소액임차인으로 먼저 받으려면 배당요구를 따로 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

직접 경매를 신청한 임차인도 배당요구를 해야 하나요?

확정일자 우선변제권만 놓고 보면 필요 없습니다. 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금반환 확정판결로 임차주택에 강제경매를 신청하면 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 보고, 배당요구의 종기까지 별도 배당요구를 하지 않아도 된다고 보았습니다.

경매를 신청한 압류채권자는 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자입니다. 판결은 여기서 한 걸음 더 나아가, 집행관 현황조사와 매각물건명세서에 우선변제권이 적힌 채로 매각됐다면 일반채권자보다 먼저 배당해야 한다고 보았습니다.

소액 보증금 최우선변제도 같은가요?

같은 논리가 적용될 여지는 크지만, 판결이 직접 다룬 것은 확정일자 우선변제권입니다. 소액임차인의 최우선변제는 보증금이 대통령령이 정한 기준 이하이고 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 갖춘 사실을 전제로 하므로, 경매법원이 그 요건을 확인할 자료가 기록에 있어야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다. 기준은 첫 담보물권 설정일 당시 시행령으로 판단하므로, 등기부를 보고 어느 기준이 적용되는지 배당요구서에 적어 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

집을 비우지 않고도 경매를 신청할 수 있나요?

네, 가능합니다. 원래 반대의무와 동시이행 관계에 있는 판결로 강제집행을 하려면 채권자가 반대의무를 이행하거나 이행을 제공해야 하지만, 임차인이 보증금반환 판결로 임차주택 경매를 신청할 때는 이 요건이 적용되지 않습니다.

다만 배당금을 실제로 받으려면 집을 매수인에게 넘겨야 합니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없으므로, 배당기일 무렵 이사 일정을 맞춰야 합니다.

소액임차인 직접 경매 신청 대응 순서

• 보증금 판결 확정 - 보증금반환 소송에서 승소 판결을 받고 확정시킵니다. 이 판결이 강제경매의 집행권원입니다.
• 강제경매 신청 - 임차주택에 강제경매를 신청합니다. 집을 먼저 비우지 않아도 됩니다.
• 현황조사 확인 - 현황조사보고서와 매각물건명세서에 대항요건·확정일자·보증금이 적혔는지 봅니다. 빠졌다면 바로 보정을 요청합니다.
• 권리신고·배당요구 - 소액임차인 최우선변제를 주장한다면 종기 전에 신청서를 냅니다. 확정일자 우선변제만 있어도 서류를 내 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 인도와 배당금 수령 - 배당기일에 배당표를 확인하고 매수인에게 집을 넘깁니다. 명도확인서를 받아 배당금을 찾습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 신청 뒤 전출했거나 다른 채권자가 먼저 경매를 신청해 사건이 합쳐진 경우에는 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환 소송과 임차주택 강제경매 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 우선변제권이 인정되려면 무엇이 기록에 있어야 하나요?
  집행관 현황조사와 매각물건명세서에 우선변제권이 적혀 있어야 합니다. 대법원 2013다27831 판결은 경매신청채권자인 임차인의 대항요건과 확정일자가 현황조사보고서와 매각물건명세서에 기재된 상태에서 매각됐다면 후순위권리자나 일반채권자보다 우선 배당해야 한다고 보았습니다.
• 경매 신청 뒤에 이사해도 되나요?
  배당이 끝날 때까지는 이사와 전출을 미루는 편이 안전합니다. 우선변제권과 최우선변제권은 대항요건을 유지해야 존속하므로, 배당요구 종기 전에 전출하면 권리를 잃을 수 있습니다. 부득이 이사해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 먼저 받아 두어야 합니다.
• 최우선변제액은 얼마인가요?
  첫 담보물권 설정일 당시 시행령 기준입니다. 2026. 9. 28. 기준 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항은 서울특별시 5천500만원, 과밀억제권역 등 4천800만원, 광역시 등 2천800만원, 그 밖의 지역 2천500만원으로 정합니다. 주택가액의 2분의 1을 넘을 수는 없습니다.
• 나머지 보증금은 어떻게 받나요?
  확정일자를 갖췄다면 최우선변제액을 뺀 나머지는 확정일자 순위에 따라 배당받습니다. 그래도 남는 금액은 판결에 따라 임대인의 다른 재산에 집행합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권과 제8조의 최우선변제권은 함께 행사할 수 있습니다.
• 다른 채권자가 먼저 경매를 신청했다면요?
  그 경우에는 임차인이 배당요구를 해야 합니다. 민사집행법 제148조는 경매를 신청한 압류채권자와 종기까지 배당요구를 한 채권자 등을 배당받을 채권자로 정합니다. 임차인이 경매신청채권자가 아니라면 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠질 수 있습니다.
• 배당금은 언제 받을 수 있나요?
  배당기일에 배당표가 확정되고 매수인에게 집을 넘긴 뒤 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정하므로, 실무에서는 매수인의 명도확인서를 제출해야 배당금을 내줍니다.

비슷한 상황

• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성