주택 임대차
집을 팔고 그 집에 세입자로 계속 살면 대항력은 언제부터 생기나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신
집을 팔면서 다시 임차해 계속 사는 매도인은 매수인 명의 소유권이전등기가 된 다음 날부터 임차인으로서 대항력을 가집니다. 대법원 98다32939 판결은 등기 전까지는 매도인의 주민등록이 소유자로서의 점유로 보여 임차권을 공시하지 못한다고 보았습니다. 지금은 매수인 명의 등기일과 근저당 설정일의 선후를 등기부로 확인하십시오.
등기부에서 매수인 명의 소유권이전등기일과 근저당설정등기일을 확인하십시오. 대항력은 소유권이전등기 다음 날부터 생기므로, 근저당이 그 전에 들어왔다면 경매 매수인에게 대항하기 어렵습니다.
오래 살아 온 집이라는 사정이나 잔금일 약정만으로 대항력 시점이 앞당겨지지는 않습니다.
이런 상담이 많습니다
M씨는 10년 넘게 살던 아파트를 2024. 8. 매도하면서 매수인에게서 다시 보증금 3억원에 임차해 계속 살기로 했습니다. 잔금일은 2024. 10.로 정했지만 매수인이 잔금을 마련하지 못해, 매수인이 그 아파트를 담보로 은행 대출을 받아 잔금을 치르기로 하고 2024. 12. 근저당이 설정됐습니다. 매수인 명의 등기는 2025. 1.에야 마쳐졌고 2026. 2. 경매가 시작되자, M씨는 매수인(낙찰자)의 인도 요구를 거절할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
원래 살던 집이면 전입일부터 대항력이 있지 않나요?
없습니다. 대항력의 요건인 주택 인도와 주민등록은 임차인의 지위에서 갖춘 것이어야 합니다. 주민등록이 임대차를 공시하려면 그 점유가 임차권을 매개로 한 점유임을 제3자가 알 수 있어야 하는데, 매수인 명의 등기 전에는 등기부상 소유자가 여전히 매도인이어서 제3자는 그 주민등록을 소유자의 거주로 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 대항력은 공시 요건을 갖춘 다음 날 생깁니다.
대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결은 M씨와 같은 사안에서 매수인 명의 소유권이전등기가 된 날 비로소 주민등록이 임대차를 공시하는 효력을 갖고, 그 다음 날부터 대항력이 생긴다고 보았습니다. 잔금 지급일에 임차인으로 바뀌기로 약정했어도 결론은 같습니다.
매수인 등기 전에 설정된 근저당보다 앞설 수 있나요?
앞서지 못합니다. M씨의 대항력은 매수인 명의 등기 다음 날인 2025. 1. 이후 생겼고, 근저당은 그보다 앞선 2024. 12.에 설정됐습니다. 그 근저당에 기한 경매에서 매각되면 근저당과 함께 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 소멸하므로 M씨는 매수인의 인도 요구를 거절할 수 없습니다. 확정일자를 받았다면 그 순위에 따라 배당을 받는 방법이 남습니다.
2024. 8.
매도·재임차 약정
2024. 10.
약정 잔금일(대항력 없음)
2024. 12.
근저당 설정
2025. 1.
매수인 명의 등기, 다음 날 대항력
2026. 2.
근저당 경매, 대항 불가
처음부터 소유자 아닌 사람에게 세 든 경우와는 어떻게 다른가요?
처음부터 소유자가 아닌 임대인에게서 빌려 전입했다면 임대인이 소유권을 취득하는 즉시 대항력이 생긴다는 판례가 있습니다. 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026, 58033 판결은 전입 때부터 소유자 아닌 사람이 사는 것으로 나타나 제3자가 임차권을 알 수 있었다고 보았습니다. M씨는 소유자로 전입했던 사람이어서 이 판결과 구별됩니다.
| 유형 | 대항력 발생 |
|---|---|
| 매도 후 재임차 | 매수인 등기 다음 날 |
| 처음부터 비소유자에게 임차 | 임대인 소유권 취득 즉시 |
- 매도 후 재임차
- 대항력 발생: 매수인 등기 다음 날
- 처음부터 비소유자에게 임차
- 대항력 발생: 임대인 소유권 취득 즉시
출처 - 대법원 98다32939 판결, 대법원 2000다58026 판결
매도 후 임차 대항력 대응 순서
- 등기일 확인 - 매수인 명의 소유권이전등기일과 모든 근저당 설정일을 등기부로 확인합니다. 대항력 발생일의 기준입니다.
- 확정일자 확인 - 임대차계약서에 확정일자를 받았는지, 언제 받았는지 봅니다. 대항력이 밀려도 배당 순위를 확보합니다.
- 배당요구 - 매수인에게 대항하기 어렵다면 배당요구의 종기까지 배당요구를 합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
- 거래 구조 재점검 - 앞으로 같은 거래를 할 때는 근저당 설정 전에 매수인 명의 등기를 마치거나 보증금 반환 보증을 요구합니다.
- 임대인 상대 청구 - 배당으로 부족한 보증금은 임대인(매수인)에게 반환 청구를 합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 근저당권자가 매도인의 임대차를 알고 대출했거나 매도인 대신 가족이 임차인으로 계약한 경우라면 대출 서류와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 배당이의 소송과 매수인의 인도 청구 대응을 수행합니다.
실무상 착안점
집을 팔고 그대로 세 사는 매도인은 「10년을 산 집이니 내 대항력이 가장 앞선다」고 생각합니다. 판례는 전입일이 아니라 임차인으로 바뀐 사실이 등기부로 드러난 날을 봅니다. 매수인 명의 등기 전까지는 소유자의 거주로 보일 뿐입니다.
그래서 이런 거래에서는 등기 순서를 계약서에 적어 두는 것이 가장 중요한 기록입니다. 매수인이 매매대금을 대출로 마련하면 근저당이 소유권이전과 같은 날이나 그 전에 들어오기 쉽고, 그러면 매도인 겸 임차인의 보증금은 은행보다 뒤로 밀립니다. 잔금·등기·근저당 날짜를 한 표로 관리해야 합니다.
경매에서는 이 날짜가 인도명령과 배당을 정합니다. 매수인은 대항력 발생일이 근저당보다 늦다는 등기부만으로 인도명령을 받고, 매도인 겸 임차인에게 남는 것은 확정일자 순위의 배당과 임대인에 대한 반환 청구입니다. 확정일자가 없으면 배당도 받지 못합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 매도 후 임차 거래에서 생긴 대항력·배당 분쟁을 수행해 왔으며, 잔금·소유권이전·근저당 등기의 날짜를 먼저 확정해 임차인의 대항 가능성과 배당 순위를 가리는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·임대차계약서·등기사항전부증명서와 경매 매각물건명세서를 준비해 주시면, 대항력 발생 시점, 근저당과의 선후, 배당요구와 임대인 상대 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결
- 주택임대차보호법 제3조의5
- 주택임대차보호법 제3조 제1항
- 대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026
- 58033 판결
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성