주택 임대차

집주인이 집을 판다는데 세입자가 계약을 해지하고 보증금을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

받을 수 있습니다. 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 지위를 자동으로 승계하지만, 세입자가 양도 사실을 안 뒤 곧바로 이의하면 승계에서 벗어나 계약을 해지하고 종전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 지금은 이의와 해지 의사를 내용증명으로 바로 보내십시오.

새 집주인과 인사를 나누거나 계좌를 받기 전에 먼저 결정하십시오. 새 집주인에게 월세를 보내면 승계를 받아들인 것으로 보일 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 3월 아파트를 보증금 1억5천만원, 2년으로 임차해 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 입주 뒤에야 아파트에 R씨보다 앞선 근저당권이 있다는 것을 알았고, 2025년 9월 집주인이 아파트를 다른 사람에게 판다는 연락을 받았습니다. R씨는 새 집주인이 믿기 어려워 계약기간이 남았더라도 계약을 끝내고 보증금을 돌려받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 집을 팔면 세입자가 계약을 해지할 수 있나요?

승계를 원하지 않는다고 곧바로 이의하면 해지할 수 있습니다. 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 지위를 자동으로 승계하고 세입자의 동의는 필요 없지만, 대법원은 세입자가 원하지 않는 승계를 강요할 수 없으므로 곧 이의를 제기해 승계되는 임대차의 구속에서 벗어나고 종전 집주인과의 임대차도 해지할 수 있다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 이 승계는 세입자에게 알리거나 동의를 받지 않아도 법률상 당연히 일어나므로, 벗어나려면 세입자가 먼저 이의를 해야 합니다.

이의하면 보증금은 누구에게 받나요?

종전 집주인에게 받습니다. 대법원은 세입자가 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의하면 승계되는 임대차의 구속에서 벗어나고, 그 경우 종전 집주인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 해지와 함께 종전 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다.

이의하지 않고 새 집주인과 지내면 어떻게 되나요?

새 집주인이 보증금 반환의무를 지고 종전 집주인은 책임에서 벗어납니다. 새 집주인에게 차임을 보내거나 계약 갱신을 협의하는 등 승계를 전제로 행동하면 나중에 이의했다고 주장하기 어렵습니다. 원안 판결에서도 대법원은 세입자가 승계를 전제로 행동했다며 이의를 인정하지 않았습니다.

선순위 근저당 때문에 불안하면 무엇을 따져야 하나요?

해지할지, 계속 살지 판단하려면 보증금이 안전한지를 봐야 합니다. 선순위 근저당보다 전입이 늦으면 경매 때 매수인에게 대항하지 못하고 확정일자 순위로만 배당받습니다. 새 집주인의 자력이 종전 집주인보다 약하거나 매매로 근저당이 늘어난다면 이의와 해지를 검토할 이유가 큽니다.

집주인 매도 시 이의·해지 대응 순서

• 양도 사실 확인 - 등기부로 매매 여부와 소유권 이전일을 확인합니다. 알게 된 날짜를 기록해 둡니다.
• 보증금 안전성 점검 - 선순위 근저당, 새 집주인의 대출 계획, 매매가를 확인합니다. 해지할지 판단하는 기준입니다.
• 이의·해지 통지 - 승계를 원하지 않는다는 이의와 해지 의사를 종전 집주인에게 내용증명으로 보냅니다. 새 집주인에게도 사본을 보냅니다.
• 새 집주인과 거래 자제 - 이의한 뒤에는 새 집주인에게 차임을 보내지 않습니다. 승계를 받아들인 것으로 보일 수 있습니다.
• 보증금 반환 청구 - 종전 집주인에게 보증금 반환을 청구하고, 거절하면 임차권등기명령과 반환 소송을 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 사실을 안 지 오래 지났거나 새 집주인과 이미 거래를 시작했다면 이의가 인정되는지 문자와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 임차권등기명령 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자 동의 없이 집주인이 바뀌어도 되나요?
  됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 대항력 있는 임차인의 집이 팔리면 새 집주인이 임대인 지위를 법률상 당연히 승계하고, 세입자에게 알리거나 동의를 받을 필요가 없습니다. 다만 세입자는 이의로 승계에서 벗어날 수 있습니다.
• 이의는 언제까지 해야 하나요?
  양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 해야 합니다. 대법원 2001다64615 판결이 제시한 기준이고, 대법원 98마100 결정은 「곧」 이의해야 한다고 표현했습니다. 정해진 일수는 없으므로 알게 된 즉시 내용증명을 보내는 편이 안전합니다.
• 계약기간이 남아 있어도 해지되나요?
  이의로 승계를 거부하면 종전 집주인과의 임대차도 해지할 수 있다는 것이 판례입니다. 대법원 98마100 결정은 임차인이 곧 이의를 제기해 승계되는 임대차의 구속을 면하고 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보았습니다.
• 이의는 누구에게 보내야 하나요?
  종전 집주인에게 보내는 것이 기본이고, 새 집주인에게도 사본을 보내 두면 다툼이 줄어듭니다. 해지 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로 도달 여부를 확인할 수 있는 내용증명으로 보냅니다.
• 새 집주인에게 월세를 보냈는데 이의할 수 있나요?
  어려워질 수 있습니다. 대법원 2001다64615 판결은 임차인이 양수인의 승계를 전제로 행동했다면 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵다고 보았습니다. 이미 월세를 보냈다면 그 경위와 시점을 따져 이의가 가능한지 검토해야 합니다.
• 해지 후 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?
  임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하고 보증금 반환 소송을 낼 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 임차권등기명령의 근거입니다. 등기를 마친 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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