주택 임대차

집주인 동의로 다른 사람을 살게 했는데 새 집주인에게 보증금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집주인의 승낙을 받아 전대하고 그 전차인이 입주와 전입신고를 마쳤다면 임차인 본인이 살지 않았어도 대항력을 가져 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 있습니다. 대법원은 승낙받은 전차인의 입주와 전입을 임차인의 대항요건으로 봅니다. 지금은 전차인의 전입일이 새 집주인의 소유권 이전일보다 빠른지 확인하십시오.

임차인 본인 명의로 꼭 전입해야 보호받는 것은 아닙니다. 집주인이 승낙한 전차인의 입주와 전입도 임차인의 대항요건이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2024년 4월 보증금 1억원에 빌라를 빌리기로 계약했습니다. 마침 R씨가 판 아파트의 매수인이 이사 갈 곳을 구하지 못해, R씨는 집주인 동의를 받아 그 매수인을 빌라에 살게 했고 매수인은 곧바로 전입했습니다. 2025년 집주인이 빌라를 다른 사람에게 팔았는데, 새 집주인은 R씨가 한 번도 살지 않았다며 보증금 반환을 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제가 직접 살지 않았는데도 대항력이 생기나요?

네. 임차인이 직접 살지 않고 자기 주민등록도 옮기지 않았더라도, 임대인의 승낙을 받아 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마쳤다면 그때부터 임차인이 제3자에게 대항력을 갖습니다. 전차인의 입주와 전입으로 그 집이 임대차의 목적이라는 사실이 충분히 공시되기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 대항력의 요건을 주택의 인도와 주민등록으로 정하고, 인도는 직접점유뿐 아니라 승낙받은 전차인을 통한 간접점유로도 갖출 수 있습니다. 다만 전차인이 이사해 나가 전입이 끊기면 대항력도 사라지므로 전차인의 거주가 계속되어야 합니다.

전대와 임차권 양도는 어떻게 다른가요?

전대는 임차인이 임차인 지위를 유지한 채 다른 사람을 살게 하는 것이고, 임차권 양도는 임차인 지위 자체를 넘기는 것입니다. 양도하면 보증금 반환 채권도 양수인에게 넘어가므로 원래 임차인은 새 집주인에게 보증금을 청구할 수 없게 됩니다. 어느 쪽이든 임대인의 동의가 있어야 합니다.

원안 사례는 질문에서 임차권을 양도했다고 적었지만 결론은 전대 판례에 따라 원래 임차인이 보증금을 청구할 수 있다고 보았습니다. 실제로 누가 임차인으로 남기로 했는지는 집주인에게 받은 동의의 내용과 보증금을 누가 냈는지로 정해지므로, 이 글은 원래 임차인이 임차인으로 남은 전대를 전제로 설명합니다.

새 집주인에게 보증금을 청구하려면 무엇이 필요한가요?

전차인이 전입한 날이 집의 소유권이 새 집주인에게 넘어간 날보다 빨라야 합니다. 이 요건을 갖추면 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받고 보증금 반환 의무도 함께 넘어오므로, 원래 임차인은 새 집주인에게 보증금을 청구합니다.

새 집주인은 원래 임차인이 직접 살지 않았다는 이유로 거절하는 경우가 많습니다. 집주인의 동의 문자나 계약서 특약, 전차인의 주민등록초본, 보증금 송금 내역을 함께 내면 이 주장을 넘을 수 있습니다. 보증금을 돌려받을 때까지 전차인이 계속 거주하게 해야 대항력이 유지됩니다.

간접점유 임차인의 보증금 청구 순서

• 동의 자료 확보 - 집주인이 다른 사람의 거주를 승낙한 문자나 특약을 찾습니다. 없으면 당시 대화 경위를 정리합니다.
• 전차인 전입일 확인 - 전차인의 주민등록초본으로 전입일을 확인합니다. 새 집주인 소유권 이전일보다 빨라야 합니다.
• 거주 유지 - 보증금을 받을 때까지 전차인이 전출하지 않도록 합니다. 기간이 끝났다면 임차권등기명령을 검토합니다.
• 새 집주인에게 통지 - 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 동의 자료와 전입 자료를 함께 붙입니다.
• 반환 청구 소송 - 돌려주지 않으면 새 집주인을 상대로 보증금 반환 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전차인에게서 전대 보증금을 받았거나 임차권을 양도한 것으로 볼 사정이 있다면 계약서와 송금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제 주민등록을 옮기지 않았는데 대항력이 있나요?
  집주인 승낙을 받아 전대하고 전차인이 입주와 전입을 마쳤다면 그때부터 임차인에게 대항력이 생깁니다. 임차인 본인의 주민등록이 없어도 전차인의 입주와 전입으로 임대차 사실이 공시되기 때문입니다.
• 집주인 승낙이 없었다면요?
  승낙 없는 전대라면 전차인의 입주와 전입으로 임차인이 대항력을 얻을 수 없습니다. 오히려 임대인은 승낙 없는 전대를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다. 승낙은 문자나 특약처럼 남는 방법으로 받아 두어야 합니다.
• 임차권을 넘긴 것이면 결과가 다른가요?
  다릅니다. 임차권을 양도하면 보증금 반환 채권도 양수인에게 넘어가 원래 임차인은 보증금을 청구할 수 없습니다. 원래 임차인이 보증금을 받으려면 자신이 임차인으로 남고 다른 사람을 살게 한 전대여야 합니다.
• 새 집주인이 보증금을 줘야 하나요?
  전차인의 입주와 전입이 소유권 이전보다 빨랐다면 새 집주인이 임대인 지위를 이어받아 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 합니다. 이전 집주인의 보증금 반환 의무는 소멸하므로 새 집주인에게 청구합니다.
• 전차인이 먼저 이사 가면 어떻게 되나요?
  대항력은 점유와 주민등록이 계속되어야 유지됩니다. 전차인이 보증금을 받기 전에 전출하면 대항력이 끊길 수 있으므로, 기간이 끝났다면 임차권등기명령으로 대항력을 굳힌 뒤 이사하게 합니다.
• 가족이 대신 산 경우도 같나요?
  배우자나 자녀 등 가족이 전입한 경우에는 전대가 아니라 임차인 본인의 주민등록으로 봅니다. 대법원은 대항요건인 주민등록에 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함된다고 봅니다.

비슷한 상황

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