개명한 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하면요?

다시 쓸 의무는 없습니다. 개명은 이름만 바뀌는 것이라 종전 계약은 그대로 효력이 있습니다. 꼭 새로 쓴다면 종전 계약을 이어 간다는 문구를 넣고, 종전 계약서와 확정일자 도장이 찍힌 원본은 따로 보관해 우선변제 순위를 지킵니다.

새 계약서에 확정일자를 받으면 순위가 바뀌나요?

새 계약서만 내세우면 바뀔 수 있습니다. 우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점으로 정해지므로, 새 확정일자 날짜로 순위가 매겨지면 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤가 됩니다. 종전 계약서와 확정일자를 함께 내면 처음 날짜로 순위를 주장할 수 있습니다.

등기부의 집주인 이름이 계약서와 다르면요?

개명 때문이라면 문제 되지 않습니다. 등기부 갑구의 등기명의인 표시변경 기록에 개명 전후 이름이 나오므로 동일인임을 확인할 수 있습니다. 경매나 소송에서 이 기록과 기본증명서 사본을 함께 제출하면 계약 당사자가 같은 사람이라는 점을 보여 줄 수 있습니다.

종전 확정일자가 남아 있는지 확인할 수 있나요?

확인할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제3항에 따라 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자 부여기관에 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보를 요청할 수 있습니다. 주민센터나 온라인 확정일자 조회로 종전 기록을 확인해 두십시오.

개명한 집주인이 집을 팔면 보증금은요?

대항력이 있다면 새 소유자에게 받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 개명 여부와 관계없이 전입신고일이 매수인의 소유권이전등기보다 앞서면 매수인이 보증금 반환 의무를 이어받습니다.

임차인이 개명한 경우도 같나요?

같습니다. 임차인이 개명하면 주민등록에 새 이름이 반영되고, 같은 사람의 주민등록이 이어지므로 대항력은 끊기지 않습니다. 다만 경매 배당요구 때는 계약서의 옛 이름과 현재 이름이 같은 사람임을 보여 주는 기본증명서를 함께 내는 것이 안전합니다.

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주택 임대차

집주인이 개명했는데 전세계약서와 확정일자를 다시 받아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 집주인이 개명했더라도 같은 사람이면 전세계약서를 새로 쓰거나 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다. 계약 당사자는 이름이 아니라 사람으로 특정되고, 이미 갖춘 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 지금은 집주인의 개명 전후 이름이 함께 나오는 기본증명서나 등기부의 변경 기록을 한 부 받아 두십시오.

그 자리에서

집주인이 개명 사실을 알려 오면, 개명 전후 이름이 함께 적힌 기본증명서(상세) 사본이나 등기부의 등기명의인 표시변경 기록을 받아 계약서와 같이 보관하십시오. 경매 때 동일인임을 보여 주는 자료가 됩니다.

집주인 이름이 바뀌었다고 해서 계약서의 임대인 이름을 고쳐 쓰거나 새로 도장을 받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024. 5. 아파트를 보증금 3억원에 전세로 얻어 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 2025. 10. 집주인이 개명했다며 「계약서를 새 이름으로 다시 쓰자」고 연락해 왔습니다. 그 사이 집에는 2025. 3. 은행 근저당권이 새로 설정돼 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대인이 개명하면 계약을 다시 해야 하나요?

아닙니다. 개명은 같은 사람의 이름만 바뀌는 것이어서 계약 당사자가 바뀌지 않습니다. 종전 계약서는 개명 후에도 그대로 효력이 있고, 보증금 반환 의무도 개명한 임대인에게 그대로 남습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 생기고, 임대인의 이름이 바뀌어도 이 요건은 달라지지 않습니다. 계약서에 적힌 옛 이름과 등기부의 새 이름이 달라 보여도, 주민등록번호와 개명 기록으로 같은 사람임이 확인되면 계약의 효력에는 영향이 없습니다. 보증금을 돌려받을 때도 개명한 이름으로 영수증을 받으면 됩니다.

확정일자를 새로 받으면 오히려 불리한가요?

불리해질 수 있습니다. 우선변제 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 정해집니다. 종전 계약서를 버리고 새 계약서의 확정일자만 내세우면 그 날짜로 순위가 매겨져, 그 사이 설정된 근저당권보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.

새 확정일자만 내세울 때 순위가 밀리는 경우

2024. 5.
입주·전입신고·확정일자(종전 계약)
2025. 3.
은행 근저당권 설정
2025. 10.
개명 후 새 계약서·새 확정일자
경매 배당
새 확정일자만 내면 근저당권보다 뒤

출처 - 주택임대차보호법 제3조의2 제2항(단순 예시)

위 사례에서 C씨가 2025. 10. 새 계약서에 확정일자를 받고 종전 계약서를 없앴다면, 2025. 3. 설정된 은행 근저당권이 C씨보다 먼저 배당받게 될 수 있습니다. 새 계약서를 꼭 써야 한다면 종전 계약서와 확정일자를 함께 보관하고, 내용이 같은 계약을 이어 가는 것임을 계약서에 적어 두십시오.

개명한 사실은 어떻게 확인하나요?

집주인의 기본증명서(상세)나 등기부로 확인합니다. 개명한 소유자는 등기명의인 표시변경등기를 하게 되므로, 등기부 갑구에서 개명 전후 이름과 변경 원인을 볼 수 있습니다. 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 정보를 요청해 종전 확정일자가 남아 있는지도 확인할 수 있습니다.

개명 뒤 집이 팔리거나 경매되면요?

그대로 보호받습니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하고, 경매 때는 종전 계약서와 확정일자로 배당요구를 하면 됩니다. 배당요구서에 개명 전 이름이 적힌 계약서와 동일인임을 보여 주는 서류를 함께 냅니다.

임대인 개명 대응 순서

개명 증빙 확보 - 개명 전후 이름이 함께 적힌 서류 사본을 받습니다. 경매·소송에서 동일인 증명에 씁니다.
등기부 확인 - 등기명의인 표시변경 여부와 새 근저당권 설정일을 봅니다. 순위 판단의 출발점입니다.
종전 계약서 보관 - 원본 계약서와 확정일자 도장을 그대로 둡니다. 우선변제 순위가 이 날짜로 정해집니다.
새 계약서 요구 대응 - 꼭 써야 하면 종전 계약을 이어 간다는 문구를 넣습니다. 종전 서류는 버리지 않습니다.
배당요구 준비 - 경매가 시작되면 두 서류를 모두 붙여 배당요구 종기 전에 냅니다. 종기가 지나면 배당을 못 받을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 개명과 함께 집주인이 바뀌었거나 보증금 조건을 바꿔 새로 계약했다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

집주인이 개명하면 임차인들은 계약서의 이름이 틀려졌으니 다시 써야 안전하다고 생각합니다. 법은 이름이 아니라 사람을 기준으로 계약 당사자를 봅니다. 종전 계약서가 오히려 가장 강한 자료이고, 새로 쓰는 계약서가 순위를 늦추는 일이 생깁니다.

순위 다툼에서 쓰이는 것은 날짜입니다. 전입신고일, 확정일자 도장이 찍힌 날, 그 사이 근저당권이 설정된 날을 나란히 놓고 봅니다. 새 계약서를 쓰면서 종전 계약서를 집주인에게 돌려주거나 버린 경우 원래 날짜를 증명할 방법이 확정일자부 조회밖에 남지 않습니다.

경매 배당 단계에서 법원은 배당요구서에 붙은 서류를 기준으로 순위를 정합니다. 종전 계약서와 동일인 증빙이 함께 들어가야 처음 확정일자로 배당을 받고, 순위가 뒤로 밀렸다면 배당표 확정 전에 배당이의로 다툴 근거도 이 서류들입니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서 원본·확정일자 기록·등기사항증명서·개명 증빙 서류를 준비해 주시면, 계약서 재작성 필요 여부·우선변제 순위·경매 배당요구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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