주택 임대차

집이 팔린 뒤 제가 주소를 옮겼다면 보증금은 누구에게 달라고 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

새 집주인인 양수인에게 청구합니다. 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔리면 양수인이 임대인 지위를 승계하고 보증금반환채무도 넘어가며, 그 뒤 임차인이 주민등록을 옮겨도 이미 넘어간 채무는 없어지지 않는다는 것이 판례입니다. 지금은 집이 팔린 날과 내 전출일 중 무엇이 먼저인지부터 확인하십시오.

종전 집주인과 새 집주인 모두에게 소송을 걸 필요는 없습니다. 날짜 선후만 확인하면 청구 상대가 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 7월 오피스텔을 보증금 2억원에 임차해 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 2025년 10월 집주인 B씨가 오피스텔을 C씨에게 팔았고, 계약이 끝난 2026년 1월 A씨는 보증금을 받지 못한 채 새 직장 근처로 주소를 옮겼습니다. B씨와 C씨가 서로 보증금은 상대방이 줄 돈이라고 하자, A씨는 누구에게 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집이 팔리면 보증금반환채무는 누구에게 넘어가나요?

대항력을 갖춘 임차인이 있는 집의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 판례는 이 승계를 법률상 당연승계로 보아, 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 종전 집주인은 임대차관계에서 빠진다고 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」에서는 이 규정이 제3조 제4항입니다.

그래서 이 사례에서 보증금을 돌려줄 사람은 새 집주인 C씨입니다. 종전 집주인 B씨는 매매 대금에서 보증금을 공제했는지와 관계없이 임차인에 대해서는 채무를 면합니다. 매매 당사자끼리의 정산은 둘 사이의 문제입니다.

양도 뒤에 주소를 옮기면 보증금 채무가 없어지나요?

없어지지 않습니다. 판례는 양수인이 보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다고 해서 이미 발생한 보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니라고 보았습니다. 대항력은 양수인에게 채무가 넘어가는 시점에 있으면 충분합니다.

다만 주소를 옮기면 그 뒤 새로 생기는 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 새 집주인이 그 뒤 집에 근저당권을 설정했거나 집이 다시 팔렸다면, 그 사람들에게는 보증금을 주장하기 어렵습니다. 보증금 회수 가능성을 생각하면 이사 전에 임차권등기를 해 두는 편이 안전합니다.

양도 전에 주소를 옮겼다면 어떻게 되나요?

결론이 반대가 됩니다. 집이 팔리기 전에 이미 주민등록을 옮겨 대항력을 잃었다면 새 집주인은 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 이때는 종전 집주인에게 보증금을 청구해야 합니다.

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 옮기는 방법이 있습니다. 등기를 마치면 이후 주소를 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.

집 매도 후 보증금 청구 대응 순서

• 날짜 확인 - 소유권 이전 접수일과 내 전출일을 비교합니다. 이전이 먼저면 새 집주인이 채무자입니다.
• 청구 통지 - 새 집주인에게 계약 종료와 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 도달일을 기록해 둡니다.
• 재산 확인 - 새 집주인이 그 집 외에 재산이 있는지, 새 근저당권이 설정됐는지 등기부로 봅니다.
• 가압류 검토 - 반환이 늦어지면 새 집주인 소유 부동산에 가압류를 검토합니다. 본안 전에 재산을 묶어 둡니다.
• 소송·집행 - 보증금 반환 소송이나 지급명령으로 집행권원을 받고, 그 집에 강제경매를 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인이 양도 사실을 알고 곧바로 이의를 제기해 종전 집주인과의 관계를 유지하려 했거나 매매계약이 해제된 경우라면 계약 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 종전 집주인이 보증금을 돌려주겠다고 약속했다면요?
  종전 집주인이 따로 보증금 지급을 약속했다면 그 약속에 따른 책임을 물을 여지가 있습니다. 다만 법률상 당연승계에 따라 새 집주인도 채무자이므로, 청구 상대를 선택할 때 두 사람의 재산 상태를 함께 보십시오.
• 집이 팔린 사실을 몰랐다면 어떻게 하나요?
  임차인이 몰랐더라도 대항력이 있으면 양수인이 임대인 지위를 승계합니다. 판례는 임차인이 승계를 원하지 않으면 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 종전 임대인에게 청구할 수 있는 여지를 인정하고 있으나, 개별 사정을 따져야 합니다.
• 이사한 뒤에도 새 집주인에게 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 양도 뒤 주소를 옮겨도 이미 새 집주인에게 넘어간 보증금반환채무는 소멸하지 않는다는 것이 판례입니다. 계약 종료 통지와 반환 요구를 내용증명으로 보내 기록을 남겨 두십시오.
• 새 집주인이 집을 다시 팔았다면요?
  내가 이사하기 전에 다시 팔렸다면 그 다음 양수인이 다시 임대인 지위를 승계합니다. 이사한 뒤에 팔렸다면 대항력이 없어 다음 양수인에게는 청구하기 어렵고, 내가 이사할 당시의 집주인에게 청구합니다.
• 보증금을 못 받았는데 계약은 끝난 건가요?
  계약 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 보증금 반환 전에는 집을 계속 쓸 수 있고, 이사하더라도 보증금 채권은 그대로 남습니다.
• 이사 전에 임차권등기를 했어야 하나요?
  새 집주인에게 청구하는 데는 임차권등기가 필요 없습니다. 다만 집이 경매되거나 다시 팔릴 때 대항력과 우선변제권을 유지하려면 이사 전에 임차권등기를 마쳐 두는 편이 안전합니다. 등기 기입을 확인한 뒤 옮기십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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