주택 임대차

집주인이 집을 팔았는데 새 주인 말고 전 집주인에게 보증금을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 승계에 이의를 제기했다면 전 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 2001다64615 판결이 이의한 임차인에 대한 양도인의 반환채무는 소멸하지 않는다고 보았습니다. 지금은 집이 팔린 사실을 안 날짜와 새 주인에게 월세를 보낸 적이 있는지 확인하십시오.

새 주인과 계약서를 새로 쓰지 않아도 임대차는 그대로 이어집니다. 승계를 받아들일지, 이의할지만 정하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 보증금 2억원에 단독주택을 2년 임차하고 바로 전입신고를 마쳤습니다. 2026년 4월 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못한 사이 집주인은 2026년 6월 집을 다른 사람에게 팔았습니다. 새 주인이 대출이 많아 보증금을 돌려줄 수 있을지 불안해진 A씨는 전 집주인에게 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집이 팔리면 보증금은 원래 누가 돌려주나요?

대항력을 갖춘 임차인이 사는 집이 팔리면 새 주인이 임대인의 지위를 승계하고, 보증금반환채무도 새 주인에게 넘어갑니다. 전 집주인의 보증금반환채무는 원칙적으로 소멸합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대법원도 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다고 보았습니다. 원안이 인용한 판결은 당시 조문 번호로 제3조 제2항이라고 적었지만, 현행 조문은 제3조 제4항입니다.

전 집주인에게 보증금을 청구하려면 무엇이 필요한가요?

임차인이 승계를 원하지 않는다면 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해야 합니다. 이의를 하면 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어나고, 전 집주인의 보증금반환채무는 소멸하지 않습니다.

이 판결은 계약이 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 상태에서 집이 팔린 사안입니다. 원안은 이의로 승계를 벗어날 수 없다고 답했지만, 대법원 판례에 따라 결론을 바꾸었습니다. 다만 같은 판결은 임차인이 새 주인을 임대인으로 전제하고 행동했다면 이의를 인정하기 어렵다고 했습니다. 새 주인에게 월세를 보내거나 새 주인과 계약 연장을 협의했다면 이의가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

대항력이 없던 임차인은 누구에게 청구하나요?

대항력이 없던 임차인이라면 새 주인에게 임대인 지위가 당연히 넘어가지 않으므로, 원래 계약한 전 집주인에게 보증금을 청구합니다. 새 주인에게는 집을 비워 달라는 요구를 받을 수 있습니다.

대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 생기므로, 집이 팔린 날과 내 전입일 중 어느 쪽이 먼저인지부터 확인합니다. 대법원은 대항력 있는 임차인이라면 앞선 저당권 같은 선순위 권리가 있어도 새 주인에게 임대인 지위가 승계된다고 보았습니다.

집주인 변경 시 보증금 청구 대응 순서

• 양도 사실 확인 - 등기부에서 소유권 이전일을 확인하고 안 날짜를 적습니다. 이의 기간 판단의 출발점입니다.
• 대항력 확인 - 전입일과 소유권 이전일을 비교합니다. 대항력이 없다면 전 집주인이 반환 의무자입니다.
• 승계 여부 결정 - 새 주인이 보증금을 돌려줄 능력이 있는지 봅니다. 불안하다면 승계에 이의할지 정합니다.
• 이의 통지 - 전 집주인과 새 주인 모두에게 내용증명으로 이의를 알립니다. 도달한 날짜가 기록으로 남습니다.
• 반환 청구 - 이의한 뒤에는 전 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 응하지 않으면 지급명령이나 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약 기간이 남아 있는 중에 집이 팔렸거나 새 주인에게 이미 월세를 보낸 경우에 해당하면 계약서와 송금 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 집이 팔리면 새 주인과 계약서를 다시 써야 하나요?
  다시 쓰지 않아도 됩니다. 대항력 있는 임차인이라면 새 주인이 법에 따라 임대인의 지위를 승계하므로 기존 계약 조건이 그대로 이어집니다. 새 주인이 조건을 바꾸자고 하면 그것은 새로운 합의 요청일 뿐 응할 의무가 있는 것은 아닙니다.
• 새 주인이 보증금을 못 줄 것 같으면 어떻게 하나요?
  양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 승계에 이의를 제기할 수 있습니다. 이의하면 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어나고 전 집주인의 보증금반환채무가 남습니다. 이의는 전 집주인과 새 주인 모두에게 내용증명으로 보내 날짜를 남깁니다.
• 이의는 언제까지 해야 하나요?
  판례는 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의하도록 요구할 뿐 날짜를 정해 두지 않았습니다. 시간이 지날수록 새 주인을 임대인으로 받아들였다고 볼 사정이 쌓이므로 알게 된 직후 이의하는 것이 안전합니다.
• 새 주인에게 월세를 보냈으면 이의할 수 없나요?
  어려워질 수 있습니다. 대법원은 임차인이 새 주인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동했다면 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵다고 보았습니다. 월세 송금이나 연장 협의 기록이 있다면 이의 주장 전에 그 경위를 정리해야 합니다.
• 선순위 근저당이 있어도 새 주인이 승계하나요?
  승계합니다. 대법원은 임차인이 양수인에 대해 대항력 있는 이상 그 주택에 임차인보다 앞선 권리자가 있더라도 임대인 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요하지 않다고 보았습니다. 승계가 불안하다면 동의 문제가 아니라 이의 여부로 판단합니다.
• 계약 기간 중에 집이 팔려도 이의할 수 있나요?
  대법원은 임대인 지위 양도에 대해 임차인이 곧 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속을 면하고 임대차를 해지할 수 있다고 본 결정이 있습니다. 다만 주택임대차 기간 중 사안에서는 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어 계약서와 양도 경위를 함께 봅니다.

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